BGH:Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung. Die von ihm zu entrichtenden Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich seit Januar 2010 auf 199,28 Euro monatlich. Unter dem 27. Oktober 2010 erstellte die Klägerin (=Vermieterin) die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung in Höhe von 84,26 Euro ausweist. Der Beklagte erhob verschiedene Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit dieser Abrechnung und errechnete statt der Nachforderung ein Guthaben in Höhe von 376,49 Euro.

Er teilte der Vermieterin mit, dass er die Vorauszahlungen im Hinblick auf die vorgenommenen Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 Euro herabsetze. Ab Januar 2011 leistete er deshalb nur noch Vorauszahlungen in Höhe von 169,28 Euro monatlich. Ferner rechnete er das von ihm beanspruchte Guthaben von 376,49 Euro gegen die Miete für den Monat März 2011 auf und kürzte seine Zahlung für diesen Monat entsprechend. Am 8. Juli 2011 korrigierte die Vermieterin die Nebenkostenabrechnung  ihrerseits dahin, dass sich nunmehr für das Jahr 2009 ein Guthaben des Beklagten in Höhe von 275,74 Euro ergab. Weiterhin hat die Klägerin Zahlung der einbehaltenen Beträge begehrt, insgesamt 610,39 Euro nebst Zinsen und entsprechend Klage erhoben.

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Rechtsmittel des Mieters hiergegen hatte keinen Erfolg. Das Landgericht hatte die Revision gegen die Entscheidung zugelassen. Mit  Revision erstrebte der beklagte Mieter weiterhin Klageabweisung und hatte Erfolg. Das Urteil des des Landgerichts wurde aufgehoben und  zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH – Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12

vorhergehend:
LG Görlitz, 10.05.2012 – 2 S 1/12
AG Görlitz, 16.12.2011 – 5 C 359/11

weitere Fundstelle(n):
Volltext: BGH

Leitsatz

Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung

BGH – Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12

 

Aus der Entscheidung

Entscheidungsgründe:

[...]

3 Die Revision hat Erfolg.

I.

[...]

II.

[...]

8

1. Wie der Senat – nach Erlass des Berufungsurteils – in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden hat, kommt es für die Anpassung von Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an (Senatsurteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11, NJW 2012, 2186 Rn. 15). Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder – wie hier – um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt.

9

Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen. Dass das vom Beklagten hier auf diese Weise ermittelte Abrechnungsergebnis mit einem Saldo von 376,74 Euro zu seinen Gunsten inhaltlich richtig ist, ist mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts für das Revisionsverfahren zu unterstellen.

10

2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte sei mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszahlungen geltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht an der Aufrechnung mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben für das Jahr 2009 gehindert. Das Berufungsgericht hat insoweit die Rechtsprechung des Senats zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters an laufenden Vorauszahlungen verkannt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.). Nach dieser Rechtsprechung kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, und besteht deshalb im laufenden Mietverhältnis – anders als nach Beendigung des Mietvertrags (Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vgl. ferner Senatsurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 10) – kein Grund, dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zuzubilligen.

11

Im vorliegenden Fall verfolgt der Beklagte indes nicht das Ziel, die Klägerin zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr hat die Klägerin eine Abrechnung erteilt und hat der Beklagte, wie im Revisionsverfahren zu unterstellen ist, die von ihm gerügten inhaltlichen Fehler selbst korrigiert und den sich danach ergebenden Abrechnungsbetrag zutreffend errechnet. Ein Abrechnungsanspruch, den er mit einem Zurückbehaltungsrecht durchsetzen könnte, besteht deshalb ohnehin nicht mehr. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gibt es keinen Grund, dem Beklagten die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren.
III.

12

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). [...]

BGH – Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12

 

Anmerkungen

Der Deutsche Mieterbund kommentiert das Urteil wie folgt:

Mieterbund sieht Stärkung der Mieterrechte

“Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben. Damit wird die Mieterposition beim Thema Betriebskosten eindeutig gestärkt”, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das jetzt veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 184/12). “Die Entscheidung ist gut und folgerichtig. Bei der Anpassung der laufenden Vorauszahlungen kommt es immer auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an und nicht auf das formale Abrechnungsergebnis des Vermieters. Das hatte der Bundesgerichtshof bereits vor knapp einem Jahr entschieden (BGH VIII ZR 246/11)”.

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters hatte ursprünglich eine Nachforderung in Höhe von 84,26 Euro ausgewiesen. Der Mieter rechnete nach und kam zu einem völlig anderen Ergebnis. Ihm stand danach ein Guthaben von 376,49 Euro zu. Der Mieter kürzte daraufhin seine laufenden Vorauszahlungen um 30 Euro und verrechnete sein Betriebskostenguthaben mit der nächsten Monatsmiete.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Beanstandet der Mieter inhaltliche Fehler in der Vermieterabrechnung und errechnet er das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst, dann darf er die laufenden Vorauszahlungen entsprechend korrigieren, das heißt kürzen. Außerdem, so die Karlsruher Richter, darf der Mieter das von ihm selbst errechnete Betriebskostenguthaben mit der Mietforderung des Vermieters verrechnen. Der Mieter muss sich nicht auf irgendwelche Zurückbehaltungsrechte verweisen lassen.

Das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten, ist für die Höhe der laufenden Vorauszahlungen entscheidend. Nach dem Gesetz darf der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen, wenn die Abrechnung ein Saldo zu seinen Gunsten ausweist. Im umgekehrten Fall, bei einem Saldo zu Gunsten des Mieters, darf der die Vorauszahlungen von sich aus entsprechend kürzen.

Siebenkotten: “Grundlage für eine Veränderung der Vorauszahlungsbeträge ist aber immer die fehlerfreie, inhaltlich richtige Abrechnung. Sonst wäre der Mieter bei einer falschen Abrechnung des Vermieters doppelt bestraft. Er müsste zunächst eine Nachforderung des Vermieters zahlen und dann noch höhere monatliche Vorauszahlungen leisten. Das wäre ein absurdes Ergebnis.”

(Quelle: DMB  Pressemitteilung vom 08.03.2013)

 

 

Gesetz

Paragraf
§ 560 Abs. 4 BGB



Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

 

Hinterlasse eine Antwort