Anzahl der notwendigen Schlüssel im Mietverhältnis

Der Vermieter einer Immobilie darf bei der Vergabe von Schlüsseln gegenüber seinen Mietern nicht zu geizig sein. Es ist nicht ausreichend, einem Mieter-Ehepaar nur einen einzigen Schlüssel zu überreichen und ihm weitere Exemplare zu verweigern, so das Landgericht Bonn in einer Entscheidung vom 01.02.2010.

Der Fall:     Es ging um eine Tiefgarage, für die ein Mieter-Paar lediglich einen Schlüssel erhalten hatte. Das erwies sich im Alltag als äußerst unpraktisch, denn Frau und Mann mussten ständig eine gegenseitige Schlüsselübergabe einplanen. Sie traten an den Eigentümer heran und baten um ein zweites Exemplar. Doch der Vermieter lehnte ab. Der Verwaltungsaufwand sei zu hoch, betonte er. Auf diese Weise wollte sich das Paar aber nicht abwimmeln lassen und minderte die monatliche Miete wegen eines Mangels um zehn Prozent.

Das Urteil:     Die Bonner Richter sahen den Sachverhalt ähnlich wie die Mieter. Zwar gewährten sie nur eine fünfprozentige Minderung, aber ansonsten prangerten sie den Schlüssel-Geiz ebenfalls an. Wenn im Vertrag die Zahl der Schlüssel nicht festgelegt sei, dann müsse man sich eben an der Anzahl der Wohnungsnutzer orientieren. Der Koordinierungsaufwand eines ständigen Schlüsseltausches könne niemandem langfristig abverlangt werden. Im konkreten Fall – auch wenn es sich “nur” um den Zugang zur Tiefgarage handelte – liege eindeutig ein Mangel der gesamten Mietsache vor.

Quelle: LBS Steuern und Recht vom 01.04.2013

weitere Fundstelle(n):
Landgericht Bonn – Urteil vom 01.02.2010 – 6 S 90/09

Leitsatz

Zur notwendigen Anzahl der Schlüssel im Wohnraummietverhältnis

Landgericht Bonn – Urteil vom 01.02.2010 – 6 S 90/09

Aus der Entscheidung

II.

[...]

Darüber hinaus war die Miete seit Juli 2005 gemindert, weil die Klägerin den Beklagten die Herausgabe eines weiteren Schlüssels für die Tiefgarage verweigerte. [...].

Die Beklagten hatten allerdings auch ohne dies vertraglich einen Anspruch auf Überlassung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels. Denn die Parteien haben in § 1.7 des Mietvertrages vereinbart dass der Mieter für die Dauer der Mietzeit alle erforderlichen Schlüssel erhält, welche die Nutzung des Mietgegenstandes ermöglichen, wohingegen der Mieter zusätzliche Schlüssel nur mit Einwilligung des Vermieters anfertigen darf.

 

Da die Beklagten auch einen Tiefgaragenstellplatz gemietet hatten, gehörten zu den nach § 1.7 des Mietvertrages auch Schlüssel zur Tiefgarage. Allerdings haben die Parteien keine Vereinbarung zur Anzahl der zu überlassenden Schlüssel getroffen. Fehlt eine vertragliche Regelung über die Anzahl der zu überlassenden Schlüssel, bemisst sich die Anzahl der zu überlassenden Haus- und Wohnungsschlüssel grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungsnutzer. Der Mieter kann auch darüber hinaus so viele Haustürschlüssel verlangen, wie er für seine individuellen Zwecke benötigt (Schmitt-Futterer, aaO, § 535 Rn. 470). Wie viele Schlüssel der Vermieter dem Mieter überlassen muss, ist daher in jedem Einzelfall anhand der individuellen Interessen der Mieter und berechtigter Belange des Vermieters zu prüfen.

 

Entsprechendes gilt für die Überlassung von Schlüsseln, die den Zugang zur Tiefgarage und über die Tiefgarage zum Haus ermöglichen. Vorliegend hatten die Beklagten auch ohne Berücksichtigung der der Klägerin nicht mitgeteilten Umstände der Geburt und der Krankheit des älteren Kindes ein nachvollziehbares und vernünftiges Interesse an einem ebenerdigen Zugang zum Aufzug über die Tiefgarage – die sie als Mieter eines Stellplatzes grundsätzlich nutzen durften – dargelegt, dem die Klägerin ohne erheblichen Aufwand hätte entsprechen können. Dem standen überwiegende Interessen der Klägerin nicht entgegen. Vertraglich hatten die Parteien die Zahl der zu überlassenden Tiefgaragenschlüssel nicht auf einen beschränkt. Der von der Klägerin behauptete hohe Verwaltungsaufwand, der in der Fertigung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels zu sehen ist, kann ebenso wenig nachvollzogen werden, wie die Behauptung der Klägerin, mit der Überlassung nur eines Schlüssels solle die unberechtigte Nutzung der Tiefgarage mit mehreren Schlüsseln verhindert werden.

 

Zwar ist zu berücksichtigen, dass die Tiefgarage von den Beklagten, die einen Stellplatz gemietet hatten, nur mit einem Pkw genutzt werden durfte. Ein Interesse, den Mietern nur einen Schlüssel zu überlassen, folgt hieraus nicht. Denn die Überlassung nur eines Tiefgaragenschlüssels kann nicht verhindern, dass ein Stellplatzmieter mehrere Fahrzeuge in der Tiefgarage abstellt. Deshalb ist für die Frage der Anzahl der zu überlassenden Schlüssel ohne Belang, wie viele Stellplätze gemietet werden. Vielmehr liegt generell schon nahe, dass, auch wenn nur ein Stellplatz vermietet wird, mehrere Schlüssel auszuhändigen sind. Denn sind mehrere Personen Mieter des Stellplatzes, sind sie unabhängig voneinander zu dessen Nutzung berechtigt. Dies gilt erst recht, wenn die Mieter sich ansonsten unzumutbar koordinieren müssten, um sich bei abwechselnder Nutzung des Pkw gegenseitig den Tiefgaragenschlüssel zukommen zu lassen. Die Verweigerung des Tiefgaragenschlüssels stellt einen Mangel der Mietsache dar, der sich nicht nur auf die Nutzung der Tiefgarage beschränkt, sondern sich auch auf die Nutzung der Wohnung erstreckt, weil mit der Miete des Stellplatzes auch der Zugang zum Wohnhaus über die Tiefgarage vertraglich geschuldete Leistung der Klägerin ist. Allerdings wurde die Nutzung der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigt, weil der Zugang über den Hauseingang auch mit Kinderwagen, allerdings beschwerlicher, zu erreichen war.

 

[...] Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist eine Minderung für den Zeitraum vor dem Schreiben der Beklagten vom 31.07.2009 (Bl. 59 d.A.) nicht ausgeschlossen. Die Beklagten sind nicht gehindert, eine über den ursprünglich angegebenen Minderungszeitraum hinausgehende Minderung geltend zu machen. Denn unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 bis 3 BGB tritt die Minderung ohne weiteres kraft Gesetzes ein, sobald und solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache aus den genannten Gründen herabgesetzt oder aufgehoben ist. Eine besondere Erklärung des Mieters setzt die Minderung nicht voraus, so dass sich der Mieter selbst im Rechtsstreit nicht zur Höhe der Minderung zu äußern braucht (Staudinger, BGB, Stand 2006, § 536 Rn. 52). Wenn der Mieter die Miete schon im Voraus gezahlt hatte, kann er immer noch den infolge der Minderung zu viel gezahlten Betrag nach § 812 Abs. 1 BGB kondizieren und mit diesem Anspruch gegen zukünftige Mietansprüche des Vermieters aufrechnen. Die Beklagten hatten den Wasserschaden indes bereits mit email-Schreiben vom 12.07.2005 angezeigt, die Vorenthaltung des Tiefgaragenschlüssels war der Klägerin seit ihrem Schreiben vom 09.06.2005 (Bl. 55 d.A.) bekannt. Die Kammer hält danach in der Zeit vom Juni 2005 bis zum 12.07.2005 im Hinblick auf die Vorenthaltung des weiteren Tiefgaragenschlüssels eine Minderung um 5% auf die Gesamtmiete, in der Zeit vom 13.07. bis zum 31.07.2005 im Hinblick auf den vorenthaltenen weiteren Schlüssel und den bestehenden Wasserschaden von 10% und nachfolgend im Hinblick auf die Entstehung eines Schimmelschadens eine solche von 15% für angemessen. [...]

 

Dem Rückzahlungsanspruch steht § 814 BGB nicht entgegen. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Leistung unter dem Vorbehalt der Rückzahlung erfolgte. Eine Leistung der Mieten in Kenntnis der Nichtschuld liegt nicht vor, weil die Zahlung in Unkenntnis des Minderungsrechts erfolgte, da der Wasserschaden erst im Verlauf des Monats Juli eintrat, die Verweigerung eines weiteren Schlüssels erst im Laufe des Monats Juni 2005 erfolgte, die Miete aber zu Beginn des Monats zu zahlen war. Für die folgenden Monate haben die Beklagten mit Schreiben 06.07. (Bl. 57 d.A.) und 31.07.2005 (Bl. 59 d.A.) den Minderungsvorbehalt erklärt. Die Minderung ist auch nicht deshalb entfallen, weil die Beklagten die Miete nach Beseitigung des Mangels bis zum Mietende vorbehaltlos gezahlt haben. Insbesondere ist keine Verwirkung eingetreten. Denn die Beklagten hatten den aus ihrer Sicht für die Minderung angemessenen Betrag von den Folgemieten einbehalten und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie auf ihre aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache folgenden Rechte nicht verzichten wollen.

Die Restmietforderungen der Klägerin aus den Monaten Oktober 2005 bis Januar 2006 sind daher vollständig durch Aufrechnung erloschen.

 

Da die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung der Mieten hat, hat sie auch keinen Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten.

III.

[...]

Landgericht Bonn – Urteil vom 01.02.2010 – 6 S 90/09

Anmerkungen

-

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

Gesetz

Paragraf
§ 535 BGB

§ 536 BGB

§ 812 BGB

§ 814 BGB


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