Unklare Eigentümerbeschlüsse widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich verschiedene Maßnahmen im Rahmen eines Sanierungsvorhabens (Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung, Klageerhebung). Nicht erkennen ließ der Beschluss, in welcher Reihenfolge die einzelnen Maßnahmen durchgeführt werden sollten und ob die einzelnen Sanierungsmaßnahmen alle durchgeführt werden sollten bzw. unter welchen Voraussetzungen einzelne Maßnahmen durchgeführt werden sollten.

Der Beschluss wurde angefochten. Das Amtsgericht und das Landgericht erachteten die Beschlüsse für ordnungsgemäß und wiesen die Anfechtungsanträge daher zurück. Nicht so das Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und erklärte die Eigentümerbeschlüsse wegen mangelnder Bestimmtheit für ungültig.

Fundstelle(n):
MietRB 2/2009, 42
ZWE 3/2009, 98

Leitsatz

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

OLG Düsseldorf Beschluss vom 23.09.2008 – I-3 Wx 272/07

Vorinstanzen:
LG Düsseldorf, 25 T 493/06 vom 22.11.2007
AG Ratingen, 40 II 83/05 WEG vom 09.05.2006

Aus der Entscheidung

Der den Wohnungseigentümern durch § 21 Abs. 3 WEG (a. und n.F.) eröffnete Spielraum einer Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss findet seine Grenze im Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Hierzu gehört, dass Beschlüsse so klar und unmissverständlich abzufassen sind, dass Auseinandersetzungen über ihren Inhalt tunlichst vermieden werden. Dementsprechend sind Beschlüsse bereits dann auf Anfechtungsantrag hin für ungültig zu erklären, wenn sie unklar und mehrdeutig sind und ihr Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre. Darauf, ob sie derart unbestimmt sind, dass sie eine durchführbare Regelung überhaupt nicht mehr erkennen lassen, kommt es für die Frage der Anfechtbarkeit und Ungültigkeit nicht an.

Anmerkungen

Es ist die Aufgabe des Verwalters, bei der Beschlussantragsformulierung auf ausreichende Bestimmtheit (Eindeutigkeit und Verständlichkeit) zu achten, damit Auseinandersetzung über deren Inhalt gar nicht erst aufkommen können.

Meiner Meinung nach sollten den Verwaltungen seitens der Gerichte gemäß § 49 Abs. 2 WEG sämtliche Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, sollte ein Beschluss mangels Bestimmtheit aufgehoben werden.

Erst recht muss dies gelten, wenn die Nichtigkeit eines Beschlusses festgestestellt wird, weil der Beschluss dermaßen unbestimmt ist, dass eine durchführbare Regelung überhaupt nicht mehr erkennbar ist (gesteigerte Unbestimmtheit).

Eigentümern sollten dringend prüfen, ob sie offensichtlich unbestimmte Beschlussfassungen anfechten wollen, da unbestimmte Beschlüsse bereits den “Keim neuer Auseinandersetzungen” in sich tragen, wie auch schon die ältere Rechtsprechung weitgehend regelmäßig geurteilt hat.

Mehr Informationen zum Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung finden Sie im Stichwortverzeichnis.

Weitere Informationen zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen finden Sie im Stichwortverzeichnis unter den Stichworten

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Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

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