Versteckter Schaden: Die Abflussleitung fiel nicht unter die Kleinreparaturklausel

Immer wieder vereinbaren Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Hauses mit ihren Mietern vertraglich, dass der Mieter für kleinere Reparaturarbeiten bis zu einem bestimmten Betrag selbst aufkommen muss. Das ist prinzipiell möglich. Doch können nicht alle Posten abgerechnet werden. Hat der Mieter gar keinen Einfluss auf die Entstehung des Schadens, muss er auch nicht zahlen.

 

Der Fall:

KleinreparaturklauselIn einem eigenen Paragraphen des Mietvertrages war die Rede davon, dass die Mieter “ohne Rücksicht auf Verschulden” kleinere Instandsetzungsarbeiten im Bereich Elektrizität, Wasser, Heizung, Kochen, Fenster und Türen zu begleichen hätten, wenn das Objekt ihrem direkten und häufigen Zugriff unterstehe. Pro Einzelfall sollten nicht mehr als 90 Euro fällig werden, pro Jahr nicht mehr als 266 Euro. Und dann kam es zu Arbeiten im Bereich der Abflussleitung (81,25 Euro), die die Mieter nach Ansicht der Eigentümer bezahlen sollten.

Das Urteil:

Hier seien die Voraussetzungen der Kleinreparaturklausel nicht erfüllt, beschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg.

Bild: © Thorben Wengert/pixelio

Die fragliche Kunststoffdichtung der Abflussleitung unterliege nicht dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter. Insbesondere sei es ihnen “nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern”. Deswegen müsse der Rechnungsbetrag vom Mieter nicht beglichen werde. Eine gewisse physische oder mechanische Zugriffsmöglichkeit wäre dafür schon erforderlich gewesen.

(Quelle:  Infodienst Recht und Steuern der LBS vom 29.04.2013)

weitere Fundstelle(n):

Volltext Bürgerservice Berlin – Brandenburg

Leitsatz

Wohnraummiete: Geltung einer Kleinreparaturklausel für Dichtungen von Abflussrohren

Amtsgericht Berlin-Charlottenburg – Urteil vom 31.08.2011 –  212 C 65/11

Aus der Entscheidung

[...] Die Klägerin hat gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung der 81,52 Euro. Ein solcher Anspruch erwächst insbesondere nicht aus § 10 des Mietvertrages  und auch nicht aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt.

 

Die Voraussetzungen von § 10 des Mietvertrages sind nicht erfüllt. Die Kunststoffdichtung der Aufgussleitung unterliegt nicht dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Beklagten.

Grundsätzlich obliegt nach dem gesetzlichen Leitbild der Miete die Instandhaltung dem Vermieter als Eigentümer der Mietsache, § 535 BGB. In gewissen Konstellationen, etwa bei den hier interessierenden Kleinreparaturen, kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungspflicht formularvertraglich überbürden.

 

Die formularmäßige Überbürdung kleinerer Instandhaltungs-arbeiten bei angemessener betragsmäßiger Limitierung – wie vorliegend – stellt daher grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (sog. Kostenklausel, vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 Rn. 57, 58).

 

Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (vgl. BGH NJW 1989, 2247). Sinn hiervon ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. 17 Die betroffenen Bestandteile der Mietsache (Abflussrohr/Aufgussleitung) unterliegen vorliegend nicht dem direkten und häufigen Zugriff der Beklagten. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache (und Abweichendes ist hier nicht substanziiert vorgetragen) unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters.

 

Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern. Die verschuldensunabhängige Kostenüberbürdung greift dann jedoch bereits dem Wortlaut der Klausel nach nicht ein. Erforderlich ist insoweit eine physische bzw. mechanische Zugriffsmöglichkeit des Mieters. Soweit nur rein denklogisch eine kausale Beeinflussung des aufgetretenen Schadens der Mietsache durch ein Verhalten des Mieters nicht ausgeschlossen werden kann – beispielsweise ein singuläres Stoßen des nach außen hängenden Wasserrohrs – liegen die Voraussetzungen von § 10 des Mietvertrages gerade nicht vor. Denn insoweit ist ein häufiger, quasi alltäglicher (ordnungsgemäßer) Zugriff des Mieters auf den konkreten Bestandteil der Mietsache nicht ersichtlich (vgl. hierzu auch Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 Rn. 57).

 

Ein verschuldensabhängiger Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache besteht ebenfalls nicht. Trotz gerichtlichen Hinweises konnte die Klägerin ein anfänglich behauptetes Eigenverschulden der Beklagten nicht näher darlegen.[...]

 

Amtsgericht Berlin-Charlottenburg – Urteil vom 31.08.2011 –  212 C 65/11

Anmerkungen

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Buch

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Gesetz

Paragraf

§ 535 BGB

§ 538 BGB

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