Erfolgreiche Verfassungsbeschwerde gegen durch Wohnungseigentümergemeinschaft erteiltes Hausverbot!

Die Verfassungsbeschwerde betrifft Gerichtsentscheidungen zu einem Hausverbot, das eine Wohnungseigentümerversammlung gegen den Besucher einer Wohnungseigentümerin ausgesprochen hat. Die Wohnungseigentümerin und Beschwerdeführerin ist an einer schizoaffektiven Psychose erkrankt, die mit Verhaltensauffälligkeiten in Form von Weinen, Schreien und Hilferufen einhergeht. Mehrere der übrigen Wohnungseigentümer fühlen sich seit Jahren durch die Beschwerdeführerin und ihren Lebensgefährten Herrn R. in ihrer Nachtruhe gestört. Sie fassten in einer Wohnungseigentümerversammlung den Beschluss, Herrn R. ein Hausverbot zu erteilen. Die hiergegen von der Beschwerdeführerin eingelegten Rechtsbehelfe blieben vor dem Amtsgericht Mainz und dem Landgericht Koblenz erfolglos. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung ihres Eigentumsgrundrechts.

Die 2. Kammer des Zweiten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat die angegriffenen Gerichtsentscheidungen aufgehoben und die Sache an das Landgericht Koblenz zurückverwiesen. Die Entscheidungen werden den verfassungsrechtlichen Anforderungen der Eigentumsgarantie nicht gerecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Das Eigentumsgrundrecht gibt dem Wohnungseigentümer die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.

Die Gerichte haben nicht verkannt, dass das Hausverbot im konkreten Fall nicht als Ausprägung des Hausrechts der Wohnungseigentümer zulässig ist. Denn es bezieht sich nicht nur auf den Aufenthalt im Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel im Treppenhaus oder im Eingangsbereich, sondern auf das Sondereigentum der Beschwerdeführerin. Für dieses steht ihr das Hausrecht allein zu.

Das beschlossene Hausverbot stellt vielmehr die Geltendmachung eines Anspruchs auf Unterlassung des Betretens und Verweilens in der Wohnung der Beschwerdeführerin dar (§ 1004 BGB). Folgerichtig untersuchen die Gerichte deshalb, ob ein rechtfertigender Grund für ein solches Hausverbot vorliegt. Sie stellen bei ihrer Prüfung allerdings lediglich darauf ab, dass Herr R. die einzige Kontaktperson der psychisch erkrankten Beschwerdeführerin sei und dass demgegenüber das Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nachtruhe schwerer wiege. Der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Selbstbestimmungsrecht der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Nutzung ihres Sondereigentums und der Bestimmung des Zutritts zu ihm wird von den Gerichten hingegen nicht berücksichtigt. Das Amtsgericht weist nur pauschal darauf hin, dass kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum der Beschwerdeführerin vorliege, weil eine störende Nutzungsart nicht vom Sondereigentum gedeckt sei. Von den Gerichten wird nicht erwogen, dass auch eine störende Nutzung im Hinblick auf die Eigentumsgarantie hinzunehmen sein kann.

Die Gerichte haben zudem außer Acht gelassen, dass der Konflikt zwischen der für die Beschwerdeführerin streitenden Eigentumsgarantie und dem ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nutzung ihres eigenen Wohnungseigentums nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen ist. Er fordert, dass nicht eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird, sondern alle einen möglichst schonenden Ausgleich erfahren. Die fallbezogene Prüfung, ob der Ausspruch des Hausverbots zur Durchsetzung der Grundrechte der übrigen Eigentümer erforderlich war oder ob mildere Mittel ausgereicht hätten, das störende Verhalten zu beseitigen, haben die Gerichte aber nicht vorgenommen. Es ist nicht einmal ersichtlich, ob die Wohnungseigentümer Herrn R. zur Einhaltung der nächtlichen Ruhe aufgefordert haben. Erst wenn eine solche Aufforderung ohne Erfolg geblieben ist und aufgrund der psychischen Erkrankung der Beschwerdeführerin andere Maßnahmen keinen Erfolg versprechen, kann ein Hausverbot nach verfassungsrechtlichen Maßstäben in Betracht kommen, wobei dann eine Beschränkung auf die nächtliche Ruhezeit nahe liegt.

Dementsprechend geht einfachrechtlich der Anspruch aus § 1004 BGB auch nur auf Unterlassung der Störung und nicht auf das Verbot eines bestimmten Verhaltens. Dem Störer muss grundsätzlich selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um den Anspruch zu erfüllen. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn lediglich eine konkrete Handlung oder Unterlassung geeignet ist, das störende Verhalten abzustellen. Die Wohnungseigentümer konnten Herrn R. deshalb grundsätzlich nur auf das Unterlassen unzumutbarer Lärmbelästigungen in Anspruch nehmen, nicht jedoch von ihm verlangen, die Wohnung der Beschwerdeführerin nicht mehr zu betreten.

Fundstelle(n):
Bundesverfassungsgericht Pressemitteilung Nr. 123/2009 vom 27. Oktober 2009

Volltext  BVerfG, 2 BvR 693/09 vom 6.10.2009 .

Leitsätze

  1. Konflikte zwischen Wohnungseigentümern in Bezug auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG sind nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen.
  2. Der Grundsatz der praktischen Konkordanz fordert, dass nicht eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird, sondern alle einen möglichst schonenden Ausgleich erfahren.
  3. Jedenfalls untersagt der Grundsatz der praktischen Konkordanz weitergehende Eingriffe als zur Herstellung einer ungestörten Nutzung des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer notwendig ist.
  4. Ein etwaiger einfachrechtlicher Anspruch aus § 1004 BGB geht nur auf Unterlassung der Störung und nicht auf das Verbot und Gebot bestimmten Verhalten. Dem Störer muss grundsätzliche selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um den Anspruch zu erfüllen.

Aus der Entscheidung

[...]

2. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist begründet. Die angegriffenen Entscheidungen verletzen die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

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a) Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG soll dem Grundrechtsträger einen Freiraum im vermögensrechtlichen Bereich erhalten und dem Einzelnen die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglichen (vgl.BVerfGE 89, 1 <6> ). Art. 14 Abs. 1 GG gibt daher dem Rechtsträger des ihm nach dem bürgerlichen Recht zugeordneten Grundeigentums die Befugnis, die Nutzung aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen (vgl.BVerfGE 52, 1 <30>; 98, 17 <35> ). Das umfasst vor allem auch das Recht des Eigentümers darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt (vgl. zur VermietungBVerfGE 95, 64 <83> ). Der so umrissene Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG steht den Wohnungseigentümern auch untereinander zu (BVerfGK 4, 333 <336>; BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 13. März 1995 – 1 BvR 1107/92NJW 1995, S. 1665 <1666>).

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Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bindet dabei nicht nur den Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Auch die Fachgerichte haben bei der Auslegung und Anwendung der gesetzlichen Vorschriften die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten (vgl.BVerfGE 18, 85 <92 f.>; 68, 361 <372 f.>; 79, 292 <303> ). Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist allerdings erst erreicht, wenn die Auslegung der Zivilgerichte Fehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, vor allem vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl.BVerfGE 89, 1 <9 f.>; BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 16. Januar 2004 – 1 BvR 2285/03 -, NJW-RR 2004, S. 440 <441>).

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b) Für das Sondereigentum begründet § 13 Abs. 1 WEG eine umfassende Verfügungs- und Nutzungsbefugnis des Wohnungseigentümers. Er kann die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile grundsätzlich nach Belieben nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen. Die weitgehende Freiheit des Wohnungseigentümers zur Verfügung und Nutzung seines Wohnungseigentums findet eine einfachrechtliche Grenze in § 14 WEG, der als Grundnorm des innergemeinschaftlichen Nachbarrechts eine notwendige Schranke zu § 13 WEG bildet (vgl. Kreuzer, in: Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 14 WEG Rn. 1; Wenzel, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 10. Aufl. 2008, § 14 Rn. 1). Nach § 14 Nr. 1 WEG ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

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Verursacht ein Wohnungseigentümer erhebliche Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG, kann er von jedem Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG oder § 1004 BGB auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Der Unterlassungsanspruch kann nach ganz herrschender Auffassung auch gegenüber einem Dritten, der das Sondereigentum störend nutzt, geltend gemacht werden (vgl. nur BGH, Urteil vom 29. November 1995 – XII ZR 230/94 -, NJW 1996, S. 714). Zur Begründung wird zum Einen darauf verwiesen, dass die anderen Wohnungseigentümer nicht zu einer weitergehenden Hinnahme von Störungen verpflichtet sein können, wenn der Wohnungseigentümer die Nutzung einem Dritten überlassen hat (vgl. Lüke, in: Weitnauer, WEG, 9. Aufl. 2005, nach § 13 Rn. 4). Zum Anderen sei eine störende Nutzung nicht vom Sondereigentum gedeckt und könne daher mit absoluter Wirkung gegenüber jedem geltend gemacht werden (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 22. September 1993 – 6 U 49/63 -, NJW-RR 1994, S. 146 <147>; OLG München, Urteil vom 25. Februar 1992 – 25 U 3550/91 -, NJW-RR 1992, S. 1492 <1493 f.>). Der Unterlassungsanspruch kann dabei von jedem einzelnen Wohnungseigentümer, aber auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft als gemeinschaftsbezogener Anspruch nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG geltend gemacht werden (Wenzel, a.a.O., § 14 Rn. 42; Abramenko, in: Fachanwaltskommentar WEG, 2. Aufl. 2008, § 13 Rn. 25).

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Der Begriff des Nachteils im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG stellt einen unbestimmten Rechtsbegriff dar. Allgemein wird darunter jede nach objektiven Kriterien gegebene, nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung verstanden (vgl. nur Kreuzer, a.a.O., § 14 Rn. 9 m.w.N.). Bei der Auslegung und Anwendung des Nachteilsbegriffs ist neben Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG auch Art. 13 Abs. 1 GG zu beachten (vgl.BVerfGE 89, 1 <12 f.> ). Art. 13 GG schützt die Abschirmung der Privatsphäre in räumlicher Hinsicht und gewährt Schutz gegen Eingriffe in die Entscheidung über das Zutrittsrecht im Einzelnen (vgl.BVerfGE 32, 54 <75>; 97, 228 <265> ). Die Gerichte sind danach gehalten, bei der Auslegung und Anwendung des gesetzlichen Unterlassungsanspruchs die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen (vgl.BVerfGE 90, 27 <33 f.>; BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 16. Januar 2004 – 1 BvR 2285/03 -, NJW-RR 2004, S. 440 <441>).

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c) Dem werden die angegriffenen Entscheidungen nicht gerecht. Bei der Abwägung der widerstreitenden Belange haben die Gerichte dem Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin und im Zusammenhang damit auch ihrem Grundrecht aus Art. 13 Abs. 1 GG nicht die von Verfassungs wegen gebührende Bedeutung beigemessen.

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aa) Das Amts- und das Landgericht stützen das Hausverbot der Wohnungseigentümerversammlung gegen den Zeugen R. auf den Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB. Sie haben dabei nicht verkannt, dass das Hausverbot im konkreten Fall nicht als Ausprägung des Hausrechts der Wohnungseigentümer grundsätzlich zulässig ist (vgl. nur BGH, Urteil vom 20. Januar 2006 – V ZR 134/05 -, NJW 2006, S. 1054), denn es bezieht sich nicht nur auf den Aufenthalt im Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel im Treppenhaus oder im Eingangsbereich, sondern auf das Sondereigentum der Beschwerdeführerin. Für dieses steht ihr das Hausrecht allein zu. Das gegen den Zeugen R. beschlossene uneingeschränkte Hausverbot stellt vielmehr die Geltendmachung eines Anspruchs auf Unterlassung des Betretens und Verweilens in der Wohnung der Beschwerdeführerin dar.

[...]

Der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Selbstbestimmungsrecht der Beschwerdeführerin über die Nutzung ihres Sondereigentums und die Bestimmung des Zutritts zu ihm wird von den Gerichten hingegen nicht berücksichtigt. Das Amtsgericht weist nur pauschal darauf hin, dass kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum der Beschwerdeführerin vorliege, weil eine störende Nutzungsart nicht vom Sondereigentum gedeckt sei. Die landgerichtlichen Beschlüsse vom 4. Februar 2009 und 24. Februar 2009 enthalten dazu keine Ausführungen. Von den Gerichten wird nicht erwogen, dass auch eine störende Nutzung im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG hinzunehmen sein kann.

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bb) Die Gerichte haben zudem außer Acht gelassen, dass der Konflikt zwischen der für die Beschwerdeführerin streitenden Eigentumsgarantie und dem ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nutzung ihres eigenen Wohnungseigentums nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen ist, der fordert, dass nicht eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird, sondern alle einen möglichst schonenden Ausgleich erfahren (vgl.
BVerfGE 81, 278 <292>; 93, 1 <21>; stRspr)
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Der Grundsatz der praktischen Konkordanz untersagt jedenfalls weitergehende Eingriffe als zur Herstellung einer ungestörten Nutzung des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer notwendig ist. Die fallbezogene Prüfung, ob der Ausspruch eines Hausverbots gegen den Zeugen R. zur Durchsetzung der Grundrechte der übrigen Eigentümer erforderlich war oder ob mildere Mittel ausgereicht hätten, das störende Verhalten zu beseitigen, haben das Amtsgericht und das Landgericht aber nicht vorgenommen. Es ist nicht einmal ersichtlich, ob die Wohnungseigentümer Herrn R. zur Einhaltung der nächtlichen Ruhe aufgefordert haben. Die vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme spricht vielmehr dafür, dass die Wohnungseigentümer bisher nur gegen die Beschwerdeführerin selbst vorgegangen sind. Erst wenn die Aufforderung zur Unterlassung gegen Herrn R. ohne Erfolg geblieben ist und aufgrund der psychischen Erkrankung der Beschwerdeführerin andere Maßnahmen keinen Erfolg versprechen, kann ein Hausverbot nach verfassungsrechtlichen Maßstäben in Betracht kommen, wobei dann
- nach dem Ergebnis der amtsgerichtlichen Beweisaufnahme – eine Beschränkung auf die nächtliche Ruhezeit nahe liegt.

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Dementsprechend geht einfachrechtlich der Anspruch aus § 1004 BGB auch nur auf Unterlassung der Störung und nicht auf das Verbot und Gebot bestimmten Verhaltens. Dem Störer muss grundsätzlich selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um den Anspruch zu erfüllen (vgl. KG, Beschluss vom 16. Februar 2000 – 24 W 3925/98 -, NZM 2000, S. 879 f.; OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 28. Januar 2004 – 20 W 124/03 -, NJW-RR 2004, S. 662 <664>; Kreuzer, a.a.O., § 15 WEG Rn. 58). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn lediglich eine konkrete Handlung oder Unterlassung geeignet ist, das störende Verhalten abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 – V ZR 98/03 -, NJW 2004, S. 1035; BayObLG, Beschluss vom 11. Dezember 1986 – BReg. 2 Z 119/86 -, NJW-RR 1987, S. 463 <464>; Gursky, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2006, § 1004 Rn. 211; vgl. auch BVerfGK 4, 210 <213 f.>). Die Wohnungseigentümer konnten Herrn R. deshalb grundsätzlich nur auf Unterlassen unzumutbarer Lärmbelästigungen in Anspruch nehmen, nicht jedoch von ihm verlangen, die Wohnung der Beschwerdeführerin nicht mehr zu betreten. Hierzu hätte es weiterer Feststellungen bedurft.

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d) Die angegriffenen Entscheidungen des Amtsgerichts Mainz und des Landgerichts Koblenz beruhen auf dem festgestellten Verfassungsverstoß. Es ist nicht auszuschließen, dass die Beschlussanfechtungsklage der Beschwerdeführerin nach § 43 Nr. 4, § 46 WEG bei Berücksichtigung der vorgenannten verfassungsrechtlichen Anforderungen an das Hausverbot Erfolg gehabt hätte; denn ein Beschluss über ein gesetzlich nicht zulässiges Hausverbot entspricht jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG und ist daher anfechtbar. Das Landgericht wird zudem zu prüfen haben, ob eine Nichtigkeit des Beschlusses nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG in Betracht kommt.

[...]

Anmerkungen

Bereits im Mai dieses Jahres wurde die Entscheidung des AG Mainz in dieser Sache von Dr. Joachim Wenzel in der ZWE (ZWE 5/2009, 165 – 168) kritisch besprochen. Wenzel kam bereits damals zu dem Schluss, dass die Entscheidung des AG Mainz die Grundrechte der Wohnungseigentümerin aus Artikel 14 GG verletzt und außerdem gegen das Gebot des effektiven Rechtsschutzes verstößt.

Ebenso kritisch werden die Entscheidungen des AG Mainz und des LG Koblenz von Dr. Holger Reichert in der ZWE 9/2009 (289 – 294) gewertet. Reichert kommt in Bezug auf diese beiden Entscheidungen zu der Auffassung, dass es bereits an einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt, weil nur das Sondereigentum betroffen war, und zwar sowohl hinsichtlich des Ursprungs der Störung wie auch hinsichtlich der Auswirkungen der Störung.

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