Verwalterwechsel – Wer muss die Abrechnung für das Vorjahr erstellen?

Oft entsteht anlässlich eines Verwalterwechsels Streit darüber, von wem die Abrechnung für das vergangene Jahr zu erstellen ist . So lag es auch in dem Fall, den das Oberlandesgericht Zweibrücken zu entscheiden hatte.

Fundstelle(n):
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.5.2007 – 3 W 153/06

= MDR 2007, 1067 = FGPrax 2007, 263 = IMR 2007, 293 = ZMR 2007,887

Leitsätze

  1. Zur Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist.
  2. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so muss grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr erstellen.
  3. Nur wenn die Jahesabrechnung zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig war, gilt etwas anderes.
  4. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt zur Rechnunglegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet.
  5. Wenn nicht etwas anderes vereinbart oder beschlossen wurde, wird die Abrechnung nicht schon mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode fällig, sondern erst nach einer angemessenen Frist. Diese Frist beträgt in der Regel drei, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres.(Leits.d.Verf.)

Aus der Entscheidung

[...] Der zu TOP 4 gefasste Beschluss, wonach der Beteiligte zu 17) als neuer Verwalter die Jahresabrechnung 2004 erstellen soll, verstößt nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist.

Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen (vgl. Senat, etwa Beschlüsse vom 4. Oktober 1990 – 3 W 69/90 – und vom 8. April 2005 – 3 W 223/04; BayObLG WUM 1995, 341 mit Hinweis auf BayObLGZ 1979, 30, 33; OLG Hamm NJW-RR 1993, 847 ff.; OLG Celle ZMR 2005, 718 f. OLG Düsseldorf ZMR 2001, 275 ff.; OLG Köln WE 1986, 18; OLG Hamburg WE 1987, 83), es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.

Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.

Ausgehend von dieser herrschenden Rechtsprechung hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass die Verpflichtung des Verwalters aus § 28 Abs. 3 WEG zur Vorlage der Abrechnung zu dem Zeitpunkt, als die Beteiligte zu 18) als Verwalterin ausgeschieden war, noch nicht fällig war. Denn die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet (vgl. hierzu etwa OLG Celle aaO und BayObLG WE 1991, 223).

Nach der vorstehend dargelegten und auch vom Senat geteilten überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur trifft demnach die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht das Verwalteramt innehatte.

Ausgehend von der dem Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig einzuräumenden Frist von drei Monaten hat das Landgericht den zu TOP 4 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer zu Recht nicht beanstandet. Die hiergegen im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobenen Einwände verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es auch durchaus nicht ins Belieben der Verwaltungen gestellt, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung fällig ist. Diese ist auf der Grundlage des § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres, jedoch – wie bereits ausgeführt – mit der Einräumung einer angemessenen Frist zu erstellen. Entscheidend ist damit lediglich, wer zum Zeitpunkt des Eintrittes der Fälligkeit Verwalter war. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass der Verwalter mit Ablauf des Kalenderjahres ausscheidet als auch für den Fall, dass er im Laufe des folgenden Jahres sein Amt beendet (vgl. OLG Celle aaO für die Beendigung des Verwalteramtes zum 1. August; BayObLG WUM aaO für das Ausscheiden während eines Wirtschaftsjahres; OLG Hamm NJW-RR aaO zum Ausscheiden des Verwalters „im Laufe eines Kalenderjahres“).

Von diesem dreimonatigen Zeitraum ist hier auszugehen, da nach den Feststellungen der Vorinstanz und auch nach dem Vorbringen der Beteiligten ein anderer Fälligkeitszeitpunkt weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss der Eigentümer festgelegt worden ist.

[...]

Anmerkungen

Übernimmt ein Verwalter zum 1.1. eines Jahres die Verwaltung eines Objekts, ist er zur Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr verpflichtet, und zwar ohne gesonderte Vergütung. Denn die Erstellung der Jahresabrechnung gehört zu den gesetzlichen Kardinalpflichten eines Verwalters und ist bereits über das reguläre Verwaltungshonorar abgegolten.

Anders kann es sein, wenn eine Verwaltungsübernahme beispielsweise zum 01.09. eines Jahres stattfindet. Dann ist die Jahresabrechnung des Vorjahres in der Regel bereits fällig geworden, und der ausscheidene Verwalter muss die Abrechnung erstellen.

Auch das Oberlandesgericht Celle hat in dieser Weise entschieden (Beschluss vom 08.06.2005 – 4 W 107/05 = ZMR 2005, 718), wie soweit ersichtlich auch die übrigen Obergerichte, die sich mit dieser Problematik auseinandersetzen mussten.

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