Vertragliche Verkehrssicherungspflicht des Verwalters

Wohnungseigentümer hatten mit ihrer Verwaltung einen Verwaltervertrag abgeschlossen, der u. a. die Regelung enthielt, dass die Verwaltung “im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun hat, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist“. Auch war die Verwaltung berechtigt, einen Hausmeister auszuwählen und mit diesem einen Vertrag abzuschließen, was sie auch getan hatte. Eine Bewohnerin des Hauses verletzte sich schwer, als sie auf einer nicht gestreuten Eisfläche ausrutschte.

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Das OLG Karlsruhe stellte fest, dass auch die Verwaltung zur Verkehrssicherungspflicht verpflichtet war, weil nach dem Verwaltervertrag von der Verwaltung geschuldet war, im Rahmen pflichtgemäßen Ermessen alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist. Dies umfasse auch die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht (BayObLG, NZM 2005, 24; OLG München, NZM 2006, 110), so das Oberlandesgericht.

Der verletzten Hausbewohnerin sprach das OLG Karlsruhe einen Anspruch auf Ersatz ihres materiellen Schadens zu sowie auch Schadensersatz hinsichtlich der Verminderung ihrer häuslichen Arbeitsleistung. Weiterhin wurde die Schadensersatzpficht auch auf die anteiligen vorgerichtlichen Anwaltskosten erstreckt, da die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war.

Fundstelle(n):
OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2008 – 14 U 107/07

Leitsätze

  1. Die dem Verwalter durch Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht.
  2. Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen, so bedient er sich zur Erfüllung seiner Streupficht des Dritten und haftet gemäß § 278 BGB für dessen Verschulden.
  3. Die Räum- und Streupflicht bezieht sich bei einer Wohnanlage nicht nur auf die zu dieser gehörenden Wege, sondern auch auf den Personenzugang zur Tiefgarage.

Aus der Entscheidung

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 05.06.2007 – 1 O 8/07 – teilweise abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.875,48 EUR zu bezahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.522,80 EUR vom 30.09.2006 bis zum 30.04.2007 und aus 3.875,48 EUR seit dem 01.05.2007 sowie 495,11 EUR vorgerichtliche Anwaltskosten.

Die Beklagten werden ferner als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin Schmerzensgeld in Höhe von 10.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2007 zu bezahlen. Die Beklagte Ziff. 2 wird darüber hinaus verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 10.000,00 EUR vom 12.01.2007 bis zum 14.01.2007 zu bezahlen.

Es wird festgestellt, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche zukünftigen materiellen Schäden zu ersetzen, die ihr aus dem Glatteisunfall am 12.03.2006 noch entstehen werden, soweit die Ansprüche nicht auf Sozialversicherungsträger oder sonstige Dritte übergehen. Ferner wird festgestellt, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin eventuelle zukünftige, noch nicht erkenn- und voraussehbare immaterielle Schäden zu ersetzen, die ihr aus dem Glatteisunfall am 12.03.2006 entstehen werden.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/5 und die Beklagten 4/5.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

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Die Klägerin beantragt
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kl. Schadensersatz aus dem Glatteisunfall vom 12.03.2006 für materielle Schäden aus der Zeit von 12.03.2006 bis 30.04.2007 in Höhe von 8.247,83 EUR nebst Zinsen aus 7.895,15 EUR in Höhe von 5 %-Punkten für dem Basiszinssatz für die Zeit vom 30.09.2006 bis 30.04.2007 sowie Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 8.247,83 EUR seit 01.05.2007 zzgl. 785,90 EUR nicht anzurechnende Geschäftsgebühr gem. Vorbemerkung 3 Abs. 4 RVG zu zahlen;
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festzustellen, daß die Bekl. als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Kl. sämtliche zukünftigen materiellen Schäden aus dem Unfall vom 12.03.2006 zu zahlen, soweit die Ansprüche nicht auf Sozialversicherungsträger oder sonstige Dritte übergehen;
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die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kl. ein angemessenes Schmerzensgeld, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird, nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen;
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festzustellen, daß die Bekl. als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Kl. sämtliche zukünftigen immateriellen Schäden aus dem Unfall vom 12.03.2006 zu bezahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Die Beklagte Ziff. 1 macht geltend, alle Zeugen hätten ausgesagt, daß die Wege der Wohnanlage und die Zufahrt zu der Tiefgarage frei von Eis und Schnee und gut begehbar gewesen seien. Sie sei ihrer Streupflicht also nachgekommen. Es müsse nicht sämtlicher Schnee entfernt werden. Schnee könne zu Schneematsch werden, die Flüssigkeit könne die Rampe herunterlaufen und sich an der im Schatten liegenden Türschwelle ansammeln. Das angesammelte Wasser könne gefrieren, während der in der Sonne liegende Teil der Rampe abtrockne. Da nicht alles Matschwasser über die Türschwelle in die Tiefgarage laufen könne, müsse es schon vor der Tür gefrorenes Matschwasser gegeben haben, das sich farblich von dem Bodenbelag abgezeichnet habe. Die Klägerin hätte die Farbunterschiede erkennen können. Zur Zeit der Durchführung der Räum- und Streupflicht seien die farblichen Unterschiede nicht vorhanden gewesen, denn gerade auf diesen Bereich habe ihr Mitarbeiter besonders geachtet. Da es sonnig und trocken gewesen sei, habe sie keinen Anlaß gehabt, der Räum- und Streupflicht weiter nachzugehen. Durch die Streupflicht könne nicht vermieden werden, daß Tau- und Schneewasser in einem schattigen Bereich gefriere. Jedenfalls nachmittags gegen 16 Uhr habe sie davon ausgehen dürfen, daß der Sonnenschein eine Vereisung durch gefrorenes Schmelzwasser beseitigt habe. Das Landgericht habe zutreffend festgestellt, daß eine Verkehrssicherungspflicht „genereller Art” an diesem Tag nicht bestanden habe und daß sie kein Problembewußtsein hinsichtlich einer einzelnen noch verbliebenen Stelle zu entfalten brauchte. Wenn schon die Klägerin davon ausgegangen sei, daß es keine Glätte gab, dann habe auch sie davon ausgehen können.
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Die Beklagte Ziff. 2 trägt vor, bis zu der Beweisaufnahme habe sie nichts von der Problematik an der fraglichen Stelle gewußt. Auch die Klägerin habe vor dem Unfall dort wohl nie eine Glättebildung festgestellt, denn sie habe nicht das geringste Gefahrenbewußtsein gehabt. Bauliche Maßnahmen seien nicht angezeigt gewesen. Der Situation sei durch Maßnahmen der Verkehrssicherungspflicht zu begegnen gewesen, die auf die Beklagte Ziff. 1 übertragen war.
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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze und Anlagen verwiesen.

II.
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Die Berufung ist zulässig und überwiegend begründet.
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Der Verkehrssicherungspflichtige muß – wie das Landgericht insoweit noch zutreffend angenommen hat – den Zugang zu einem Gebäude bei Eisglätte streuen. Dies gilt auch für den Zugang zu der Tiefgarage. Die Klägerin ist auf einer nicht abgestreuten Eisfläche ausgerutscht, als sie auf der abschüssigen Rampe durch die geöffnete Gittertür gegangen ist. Nicht nur ihr Ehemann, sondern auch ein zu Hilfe gekommener Nachbar und die beiden Rettungssanitäter haben bekundet, daß es dort „vereist”, „rutschig”, „spiegelglatt” war. Die Sanitäter hatten Probleme, die Klägerin vom Boden aufzuheben und auf die Trage zu legen, weil es dort so glatt war. Das Landgericht ist der Ansicht, daß die Beklagte Ziff. 1 nicht zum Streuen des Türbereichs verpflichtet war, weil die Wege der Wohnanlage und der obere Teil der Rampe frei von Eis und Schnee waren und eine vereinzelte Glatteisfläche keine Streupflicht begründe. Dabei wird verkannt, daß es nach dem vorgelegten Wettergutachten am Vortag geregnet und geschneit hatte, daß es in der ersten Tageshälfte des 12.03.2006 anhaltenden Schneefall und ab Mittag einzelne Schneeschauer gegeben hatte und – bei einer Temperatur von – 2 ° C – verbreitet Glätte durch Eis und Schnee herrschte. Die Beklagte Ziff. 1 hat sich denn auch gar nicht darauf berufen, daß die Witterungsverhältnisse keinen Anlaß zum Schneeräumen und Streuen geboten hätten. Sie hat vielmehr vorgetragen, daß Herr P. an diesem Tag zweimal – morgens und am Nachmittag – Schnee geräumt und gestreut habe. Wer zwar die Wege einer Wohnanlage räumt und streut, den Personendurchgang zur Tiefgarage aber ungestreut läßt, genügt seiner Verkehrssicherungspflicht gerade nicht. Auch hier zu streuen war fraglos geboten und zumutbar. Gerade der Umstand, daß die Wege der Anlage und der obere Teil der Rampe frei von Eis und Schnee waren, verleitete einen Fußgänger zu der Annahme, daß er auch in die Tiefgarage gehen könne, ohne Schaden zu nehmen. Warum der ehemalige Mitarbeiter der Beklagten Ziff. 1 im Bereich der Gittertür nicht gestreut hat, ist offen. Herr P. hat bei seiner Zeugenvernehmung angegeben, keine Erinnerung an den 12.03.2006 zu haben. Im übrigen hat der Zeuge ausgesagt, daß die Tiefgaragenrampe sehr gefährlich sei. Kurz vor oder im Innenbereich an der Schwelle der Personendurchgangstür könne es eine Eisfläche geben. Für seine Ruhe sei es besser gewesen, Salz zu streuen. Es gebe Tage, an denen es nicht schneie und trotzdem glatt sei. In S. habe er 10 bis 15 Objekte machen müssen. Ein Gehweg habe auch einmal eine halbe Stunde länger warten können. Die Rampen zu den Tiefgaragen seien besonders wichtig gewesen, weil speziell sie gefährlich seien. Dies ist unmittelbar einleuchtend: Da Feuchtigkeit und Niederschlag durch die Öffnungen der Gittertür gelangen kann, wird der Bodenbelag der Rampe bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt mit einem Eisfilm überzogen. Selbst wenn – was dem von der Beklagten Ziff. 1 vorgelegten Wettergutachten nicht entnommen werden kann – am Nachmittag des 12.03.2006 in S. auch einmal die Sonne geschienen haben sollte, konnte die Beklagte Ziff. 1 Streumaßnahmen an der späteren Unfallstelle jedenfalls nicht mit der Überlegung unterlassen, daß die – ohnehin nicht in der Sonne liegende – vereiste Stelle auftauen werde.
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Die Klägerin kann auch die Beklagte Ziff. 2 in Anspruch nehmen. Nach dem Verwaltervertrag hat die Beklagte Ziff. 2 im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist. Die Verpflichtung alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist, umfaßt auch die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht (BayObLG, NZM 2005, 24; OLG München, NZM 2006, 110). Der Mieter ist in den Schutzbereich eines Vertrages einbezogen, durch den der Eigentümer seine Räum- und Streupflicht auf einen Dritten überträgt (BGH, NJW 2008, 1440). Denn die Sicherung des Zugangs zu dem Haus bei Schnee- und Eisglätte ist Aufgabe des Vermieters, und sie dient vor allem dem Schutz des Mieters. Hätte die Beklagte Ziff. 2 den Vertrag über die Hausmeistertätigkeiten allerdings im Namen der Wohnungseigentümer mit der Beklagten Ziff. 1 abgeschlossen, hätte sie nicht gemäß § 278 BGB für deren Fehlverhalten einzustehen, weil sie die Befreiung von der Verpflichtung zur Vornahme eigener Maßnahmen nicht dadurch erlangt hätte, daß sie für sich einen Dritten beauftragt hat, sondern dadurch, daß eigene Maßnahmen von ihrer Seite nicht mehr erforderlich waren, weil die Wohnungseigentümer selbst alles zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht Erforderliche unternommen haben (BayObLG a.a.O., OLG München a.a.O.). Im vorliegenden Fall hat die Beklagte Ziff. 2 den Hausmeistervertrag mit der Beklagten Ziff. 1 aber im eigenem Namen abgeschlossen; sie hat sich der Beklagten Ziff. 1 zur Erfüllung ihrer Streupflicht bedient und haftet daher für deren Verschulden.
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Ein Mitverschulden ist der Klägerin nicht anzulasten. Die Tiefgarage war nicht beleuchtet und der Blick hinein durch das Blech an der Gittertür beeinträchtigt. Der Zeuge K. hat auch ausgesagt, es sei nicht so gewesen, „daß man direkt eine Eisfläche gesehen hätte”.
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Die Klägerin hat Anspruch auf Ersatz ihres materiellen Schadens, der in Höhe von 713,31 EUR unstreitig ist. Für die Klinikbesuche ihrer Angehörigen kann sie im Ergebnis keinen Fahrtkostenersatz verlangen. Zwar gehören zu den Heilungskosten, die die Schädiger gemäß § 249 Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, auch Fahrtkosten von nahen Angehörigen für Krankenhausbesuche. Bei Pkw-Fahrten können 0,20 EUR/km angesetzt werden (Palandt/Heinrichs BGB 68. Aufl. § 249 Rdn. 9). Die Klägerin hat geltend gemacht, daß ihr Ehemann sie insgesamt sechsmal (je 44 km) und die beiden Kinder sie je viermal (je 30 km bzw. 26 km) besucht hätten. Hierfür wären Fahrtkosten von insgesamt 97,60 EUR (488 km x 0,20 EUR) anzusetzen. Andererseits sind auf die Heilbehandlungskosten die bei einem Krankenhausaufenthalt ersparten häuslichen Verpflegungskosten anzurechnen (Palandt/Heinrichs a.a.O. vor § 249 Rdn. 141). Diese – von den Beklagten unwidersprochen mit 160,00 EUR bezifferten – Kosten sind höher als die zu erstattenden Fahrtkosten.
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Die Klägerin hat auch Anspruch auf Ersatz ihres Schadens hinsichtlich der Verminderung ihrer häuslichen Arbeitsleistung. In dem Zeitraum, für den die Klägerin ihren Haushaltsführungsschaden geltend macht – nämlich bis zum 30.06.2006 – brauchte sie zunächst einen Rollstuhl und danach zwei Gehstützen. Daher konnte sie nur solche Hausarbeiten verrichten, die im Sitzen erledigt werden können. Der für die nicht im Sitzen zu erledigenden Hausarbeiten erforderliche Arbeitszeitaufwand richtet sich aber nicht nach dem Aufwand, den die Klägerin selbst nach ihrem Vortrag vor dem Unfall betrieben hat. Insoweit kommt es auch nicht auf den vorgetragenen Zeitaufwand ihres Ehemannes und der Kinder an. Maßgeblich ist vielmehr, welche Zeit eine jüngere und gesunde Hilfskraft gebraucht hätte, um die objektiv erforderlichen, aber auch hinreichenden Hausarbeiten im Haushalt der Klägerin zu verrichten. Dieser Zeitaufwand ist nach § 287 ZPO auf drei Stunden am Tag zu schätzen; zu einer solchen Schätzung ist der Senat imstande, da seine Mitglieder jahrzehntelange Erfahrung mit Hausarbeiten haben. Für die Zeit, da die Klägerin im Krankenhaus war, ist ein reduzierter Zeitaufwand von 2,5 Stunden am Tag anzunehmen. Dies ergibt – unter Ansatz des fiktiven Nettolohns einer Wirtschaftsgehilfin – einen Betrag von 3.162,17 EUR (14 Tage x 2,5 Std. = 35 Std. x 9,79 EUR = 342,65 EUR; 96 Tage x 3 Std. = 288 Std. x 9,79 EUR = 2.819,52 EUR).
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Die Schadensersatzpflicht erstreckt sich auch auf die anteiligen (63 %) vorgerichtlichen Anwaltskosten, da die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war.
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Schließlich hat die Klägerin Anspruch auf Schmerzensgeld. Dem Schmerzensgeld kommt vor allem eine Ausgleichsfunktion zu. Dabei kann seine richtige Höhe nicht mit mathematischer Genauigkeit ermittelt werden. Vielmehr ist sie nach § 287 ZPO nach freier Überzeugung unter Würdigung aller für die Bemessung maßgeblichen Umstände zu bestimmen. Von Bedeutung sind dabei vor allem das Ausmaß und die Schwere der physischen Störung, Heftigkeit und Dauer der Schmerzen und das Maß der Lebensbeeinträchtigung. Der als Zeuge vernommene Hausarzt der Klägerin hat ausgesagt, daß die Klägerin rund vier Wochen einen Rollstuhl benötigt habe, da ihr Gang auch mit zwei Gehstützen unsicher gewesen sei. Die Wundheilung habe sich um Monate – bis in den Juni hinein – verzögert. Es habe sich ein Ödem im Wundheilungsgebiet gebildet, die Wundnaht habe sich auseinandergezogen, es sei zu einer Vereiterung und einer starken Adduktorenreizung gekommen. Noch im September habe die Klägerin zwei Gehstützen gebraucht. Als Folgeschaden werde in etwa fünf Jahren mit Sicherheit eine Arthrose auftreten. Wie dann unstreitig gestellt worden ist, hat die Klägerin noch bis November/Dezember 2006 eine Gehstütze benötigt. Im Hinblick auf diese Umstände – insbesondere den langwierigen Heilungsverlauf und die rund acht Monate andauernde gravierende Gehbehinderung – hält der Senat ein Schmerzensgeld von 10.000,00 EUR für angemessen.
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Mit dem Schmerzensgeld werden alle Schadensfolgen abgegolten, die entweder bereits eingetreten und objektiv erkennbar sind oder deren Eintritt jedenfalls vorhergesehen und bei der Entscheidung berücksichtigt werden kann. Nicht erfaßt werden Verletzungsfolgen, die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht eingetreten sind und deren Eintritt objektiv nicht vorhersehbar ist (BGH, NJW 2004, 1243). Daher ist festzustellen, daß die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin eventuelle zukünftige, noch nicht erkenn- und voraussehbare immaterielle Schäden zu ersetzen.
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 97 Abs. 1, 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen. Weder besitzt die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Anmerkungen

folgen…

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