Die Scheidung der Mieter

Haben Sie Ihre Wohnung an ein Ehepaar vermietet und zieht einer von beiden wegen einer Scheidung aus der gemeinsamen Wohnung aus, kann dieser zukünftig ohne Ihre Zustimmung aus dem Mietvertrag ausscheiden.

Grundlage hierfür ist die neu gestaltete Regelung des § 1568a BGB. Nach dieser Vorschrift hat nun der ausziehende Mieter gegen den Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf eine entsprechende Anpassung des Mietvertrages. Das Mietverhältnis wir mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten allein fortgeführt.

Das bedeutet für Sie als Vermieter, dass der ausgeschiedene Mieter nicht mehr für zukünftig fällig werdende Mieten haftet. Früher konnte eine sogenannte Nachhaftung gerichtlich angeordnet werden, wenn der in der Wohnung verbleibende Mieter nicht ausreichend zahlungskräftig war.

Bild: © Dieter Schuetz/pixelio

Sobald nun aber einem Vermieter die formlose Mitteilung zugeht, dass der Mietvertrag nur mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten fortgesetzt werden soll, ändert sich der Mietvertrag, sofern die Eheleute sich einig sind, wer in der Wohnung verbleiben soll. Andernfalls wird die Wohnung durch das Gericht zugewiesen. Der Vermieter ist an die Entscheidung des Gerichts oder an die Erklärung der Eheleute gebunden, ob sie ihm gefällt oder auch nicht.

Diese für die Vermieterseite unter Umständen nachteilige Regelung wird dadurch abgemildert, dass der Vermieter im Gegenzug ein Sonderkündigungsrecht erhält.

Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 563 Abs. 4 BGB hat der Vermieter gemäß § 1568a Abs. 3 BGB dann, wenn in der Person desjenigen, mit dem der Mietvertrag fortgesetzt werden soll, ein wichtiger Grund vorliegt. Der Vermieter kann also innerhalb eines Monats, nachdem er die Erklärung erhalten hat, das Mietverhältnis mit dem neuen Mieter mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Hatte der in der Wohnung verbleibende Ehegatte den Mietvertrag nicht unterschrieben, war er also nicht Partei des Mietvertrages, so kann sowohl der Mieter wie auch der Vermieter die Begründung eines Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen. Können sich Mieter und Vermieter nicht über die Miethöhe einigen, so kann der Vermieter eine angemessene Miete, im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete, verlangen.

Die Regelung trat am 01.09.2009 im Zuge der Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts in Kraft. Die bis dahin geltende Hausratsverordnung wurde aufgehoben.

Für das Wohnungseigentum gelten einschränkende Abwandlungen.

Gesetz

§ 1568a BGB
Ehewohnung

(1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

(2) Ist einer der Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Ehewohnung befindet, oder steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten ein Nießbrauch, das Erbbaurecht oder ein dingliches Wohnrecht an dem Grundstück zu, so kann der andere Ehegatte die Überlassung nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht.

(3) Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt
1. zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder
2. mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren

an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. § 563 Absatz 4 gilt entsprechend.

(4) Ein Ehegatte kann die Begründung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die die Ehegatten auf Grund eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses innehaben, das zwischen einem von ihnen und einem Dritten besteht, nur verlangen, wenn der Dritte einverstanden oder dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden.

(5) Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf deren Überlassung hat, als auch die zur Vermietung berechtigte Person die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Unter den Voraussetzungen des § 575 Absatz 1 oder wenn die Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters unbillig ist, kann der Vermieter eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses verlangen. Kommt eine Einigung über die Höhe der Miete nicht zustande, kann der Vermieter eine angemessene Miete, im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete, verlangen.

(6) In den Fällen der Absätze 3 und 5 erlischt der Anspruch auf Eintritt in ein Mietverhältnis oder auf seine Begründung ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache, wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht worden ist.

§ 563 BGB
Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

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