Ist das Geschrei eines behinderten Kindes ein Sachmangel?

Über diese Frage hatte das Landgericht Münster zu entscheiden. Der Käufer einer Eigentumswohnung wollte wegen eines autistisch behindertem und ständig schreiendem Kind auf dem Nachbargrundstück nachträglich eine Herabsetzung des Kaufpreises erreichen. Nach Meinung des Käufers handelte es sich um einen Sachmangel der selbst genutzten Eigentumswohnung.

Das Landgericht Münster sah die Angelegenheit anders. Nach Auffassung des Gericht ist der Mieter oder Käufer einer Immobilie wegen eines behinderten Kindes nicht zur Minderung berechtigt, weil ein wegen seiner Behinderung auffälliger Mensch kein Sachmangel angemieteter oder gekaufter Räumlichkeiten sein kann. Es sei vielmehr ein gesellschaftliches Anliegen, behinderte Menschen zu integrieren. Daher kann ein gesundheitlich benachteiligter Mensch für Nachbarn nicht unzumutbar sein.

Landgericht Münster – Urteil vom 26.02.2009 – Az. 8 O 378/08

Fundstelle(n):
Volltext Justiz NRW

Leitsätze

  • Kinderlärm aus der Nachbarschaft begründet grundsätzlich keinen Sachmangel. Es handelt sich dabei um eine übliche und sozialadäquate Beeinträchtigung. Die Laute eines behinderten Kindes beinhalten keine besondere, mangelbegründende Lästigkeit.
  • Es besteht für den Verkäufer einer Eigentumswohnung keine Verpflichtung, vor Abschluss des Kaufvertrages auf eventuelle Beeinträchtigungen durch ein behindertes Kind hinzuweisen. Schon ethische Gründe sprechen gegen eine Verpflichtung zu derartigen Hinweisen.

Bild: © Stephanie Hofschlaeger/pixelio

Aus der Entscheidung

Nach vorausgegangenen Besichtigungen erwarb der Kläger die Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis in Höhe von 128.000 Euro. Nachdem er eingezogen war stellte er fest, dass auf dem benachbarten Grundstück eine Familie mit ihrem 9-jährigen Sohn lebt. Der Sohn leidet offenbar an Autismus, einer Entwicklungsstörung, die in der Regel auf einer Wahrnehmungs- und Informationsverarbeitungsstörung des Gerhirns beruht. In den Sommermonaten hielt sich der Sohn häufig nachmittags bis abends im Garten auf. Dort gab der Junge aufgrund seiner Erkrankung Geräusche von sich, die einem Kreischen oder Schreien ähneln.

Der Kläger sah sich durch diese Geräusche in der Nutzung seiner Terrasse und des Gartens für Büro- oder Freizeitaktivitäten beeinträchtigt und forderte die Beklagten vergeblich zur Rückzahlung eines Teils des Kaufpreises auf. Er war der Auffassung, es liege eine Wertminderung in Höhe von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises vor. Jedenfalls hätten es die Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages unterlassen, ihn auf diesen Umstand hinzuweisen.

Die beklagten Verkäufer sind der Auffassung, dass die Beeinträchtigungen keinen Mangel der Eigentumswohnung darstellen und auch keine Aufklärungspflicht bestanden hat. Außerdem seien die Beeinträchtigungen gering.

Das Landgericht Münster wies die Klage mit folgenden Gründen ab:

[...]

So begründet beispielsweise Kinderlärm aus der Nachbarschaft grundsätzlich keinen Sachmangel. Es handelt sich dabei um eine übliche und sozialadäquate Beeinträchtigung (Blank/ Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. (2008), § 536 Rn. 19). Wer ein gesteigertes Ruhebedürfnis hat, ist verpflichtet, beim Vertragsschluss ausdrücklich darauf hinzuweisen und selbst umfassende Erkundigungen in der Umgebung einzuholen (Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a.a.O., § 536 Rn. 111 f.).

Auch aus dem Umstand, dass es sich um Geräusche eines autistischen Kindes handelt, ergibt sich kein Sachmangel. Die Laute eines behinderten Kindes beinhalten schon keine besondere, mangelbegründende Lästigkeit (OLG Karlsruhe, ZMR 2002, 418; AG Kleve, NJW 2000, 84; AG Braunschweig, ZMR 2007, 224). Allein die Einschätzung als “Schreien oder Kreischen” kann einen Sachmangel nicht begründen. Es ist dem Kind offenbar nicht möglich, sich anders zu artikulieren. Im nachbarlichen Zusammenleben ist zudem ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft erforderlich, um dem Behinderten gemäß Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG ein Leben frei von vermeidbaren Beschränkungen zu ermöglichen.

[...]

Selbst bei Unterstellung eines Mangels (OLG Köln, NJW 1998, 765 f.; Wassermann, NJW 1998, 730 f.) wäre die erforderliche Wesentlichkeitsschwelle iSd § 906 Abs. 1 BGB nicht überschritten. Die Wesentlichkeitsschwelle ist bei derartigen Beeinträchtigungen nur erreicht, wenn keine ausreichenden Ruhezeiten bestehen (AG Braunschweig, ZMR 2007, 225; Blank/ Börstinghaus, a.a.O., § 536 Rn. 41). Im vorliegenden Fall können Ruhezeiten im erforderlichen Umfang eingehalten werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich das Kind nur nachmittags bei entsprechenden Witterungsverhältnissen im Garten durch Geräusche bemerkbar macht. Tagsüber kann dem Kläger aber eine weitergehende Beeinträchtigung zugemutet werden als beispielsweise zur Nachtzeit. Der Kläger hat auch die Möglichkeit, sich mit den Nachbarn auf bestimmte Ruhezeiten zu verständigen. Hinweise auf eine gesundheitliche Belastung des Klägers gibt es nicht.

Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagten aus §§ 280 Abs. 1 iVm 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht. Es kann dahinstehen, ob der Anspruch aus §§ 280 Abs. 1 iVm 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB neben den Gewährleistungsansprüchen des Kaufrechts nach den §§ 437 ff. BGB eine eigenständige Bedeutung hat. Jedenfalls waren die Beklagten nicht verpflichtet, vor Abschluss des Kaufvertrages auf eventuelle Beeinträchtigungen durch das behinderte Kind hinzuweisen. Eine Aufklärungspflicht besteht grundsätzlich nur hinsichtlich derjenigen Umstände, die für den Vertragsabschluss des anderen Teils erkennbar entscheidungserheblich sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann (MK-Roth, BGB, 5. Aufl. (2007), § 241 Rn. 114; Staudinger-Olzen, a.a.O., § 241 Rn. 439).

Bei den Geräuschen des autistischen Kindes handelt es sich nicht um einen erkennbar entscheidungserheblichen Umstand. Ein entscheidungserheblicher Umstand ist nämlich nur eine Information, die geeignet ist, den anderen Teil vom Vertragsschluss abzuhalten (MK-Roth, a.a.O, § 241 Rn. 130; Staudinger-Olzen, a.a.O., § 241 Rn. 444). Der Umstand, dass ein autistisches Kind sich in der Nachbarschaft durch Geräusche bemerkbar macht, kann nicht als solches Vertragshindernis angesehen werden. Schon ethische Gründe sprechen gegen eine Verpflichtung zu derartigen Hinweisen. Sie würde nämlich zumindest mittelbar dazu führen, dass behinderte Menschen, die unter dem besonderen Schutz des Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG stehen, benachteiligt werden. Abzustellen ist hierbei erneut auf einen verständigen Durchschnittsmenschen, der weiß, dass einem behinderten Menschen der besondere Schutz der Gesellschaft zuzukommen hat. Deshalb gelten auch hier die gleichen Grundsätze, die auch gegen die Annahme eines Sachmangels gesprochen haben. Auch im Mietrecht wird bei vergleichbarer Interessenlage eine Aufklärungspflicht verneint. Ein Mieter ist beispielsweise nicht verpflichtet, über höchstpersönliche Umstände aufzuklären (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. (1999), 338). Eine Schwerbehinderung ist ein höchstpersönlicher Umstand, der neben Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG auch durch Art. 2 Abs. 1 iVm Art. 1 Abs. 1 GG und einfachgesetzlich durch §§ 1, 2 Abs. 1 Nr. 8, 19 Abs. 1 AGG geschützt ist und damit auch nicht mitteilungspflichtig ist (BVerfG, NJW 1991, 2411). Weder die Erkrankung des Mieters selbst noch eines Mitbewohners ist danach aufklärungspflichtig. Daraus ergibt sich, dass Dritte, vorliegend die Beklagten, erst Recht nicht zur Preisgabe höchstpersönlicher Umstände anderer verpflichtet werden können.

Anmerkungen

Um es treffend mit einer Formulierung aus der Entscheidungsbegründung des LG Münster zu sagen:

Ein verständiger Durchschnittsmensch aber weiß, dass einem behinderten Kind ein besonderer Schutz zukommt, der verfassungsrechtlich normiert ist, Art. 1 Abs. 1; Art. 2 Abs. 1 iVm Art. 1 Abs. 1; Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG.

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