Winter 2010: Schnee und Eis und kein Ende in Sicht

Wohnungseigentümergemeinschaften und ihre Verwalter haben Verkehssicherungspflichten zu erfüllen. Insbesondere im Winter handelt es sich dabei um die Erfüllung der gleichermaßen lästigen wie streit- und haftungsanfälligen Räum- und Streupflichten. Eigentümer(gemeinschaften), die sich hier nachlässig verhalten, setzen sich erheblichen Haftungsrisiken aus.

Kommt es zu Schäden, weil die Eigentümer ihre Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß erfüllt haben, sprechen die Gerichte den Geschädigten häufig Schadensersatz sowie im Fall der Verletzung von Personen auch Schmerzensgeld zu.

  • Wer haftet für Schäden durch Verletzung der Räum- und Streupflicht?

Ob die Versicherung der Eigentümergemeinschaft für einen Schaden wegen Verletzung der Räumpflicht aufkommt, hängt unter anderem davon ab, ob eine bestehende Winterdienstregelung ausnahmsweise fahrlässig nicht befolgt wurde, oder aber, ob grob fahrlässig oder sogar absichtlich – beispielsweise um Kosten zu sparen – auf eine Winterdienstregelung gänzlich verzichtet wurde. In letzerem Fall dürften die Eigentümer zusammen mit dem für das Objekt zuständigen Verwalter auf dem kompletten Schaden sitzen bleiben.

  • Wer muss dafür sorgen, dass eine ordnungsgemäße Regelung erfolgt?

Zunächst ist der Hauseigentümer oder die Verwaltung in der Pflicht. Diese hat dafür Sorge zu tragen, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft Gelegenheit zu einer entsprechenden Beschlussfassung gegeben wird. Bei vermietetem Wohnungseigentum muss auch der Vermieter für eine sorgfältige Regelung des Winterdienstes im Mietvertrag Sorge tragen.

  • Welche Maßnahmen umfasst die Räum- und Streupflicht?

Der Schnee ist wegzuräumen und bei Glätte sind die Wege zusätzlich mit sogenannten “abstumpfenden Mitteln” zu streuen. Salz ist nur im Ausnahmefall anzuwenden.

  • Wo muss gestreut werden?

Im Bereich der jeweiligen Liegenschaft erstreckt sich die Räumpflicht auf alle Zugänge der Wohnanlage und ihre sonstigen Flächen. Hierzu zählen anliegende Bürgersteige ebenso wie Neben- und Garagenzugänge, Gehwege zu den Parkplätzen und den Mülltonnenstellplätzen sowie Hofflächen und -treppen. Diese Bereiche müssen gefahrlos zu begehen sein.

Auf Gehwegen ist ein ca. 1,20 m breiter Streifen zu räumen, oder anders ausgedrückt: Zwei Menschen müssen problemlos aneinander vorbei gehen können. Es kann auch vorkommen, dass die Straße geräumt werden muss, wenn sie nicht dem Winterdienst der jeweiligen Gemeinde unterfällt.

Am Beispiel der Stadt Essen:

Alle Gehwege müssen in der vorhandenen Breite bzw. bis zu einer Breite von 1,20 Meter für den Fußgängerverkehr von Schnee und Eis freigehalten werden. Bezüglich der Fahrbahnen beschränkt sich diese Pflicht auf das Räumen und Streuen der für den Fußgängerverkehr notwendigen Übergänge auf der Fahrbahn jener Straßen, die nicht im Winterdienstverzeichnis aufgeführt sind. Hierbei handelt es sich vor allem um Übergänge in Fortsetzung der Gehwege an Straßenkreuzungen, Einmündungen oder baulich besonders gestalteten Überquerungshilfen.



  • Womit soll gestreut werden?

Im Normalfall soll mit Granulat, Split, Asche, Kies, Quarz, Kalkstein oder Sand (abstumpfende Mittel) gestreut werden.

Eimer mit Streugut und SchaufelNur bei besonderem Gefälle oder Gefährdungslagen ist Salz zu verwenden. Auftausalze sollen wegen ihrer umweltschädlichen Wirkungen so wenig wie möglich benutzt werden und sind in den meisten Kommunen verboten. (Auch in Essen ist die Verwendung von Salz grundsätzlich, d. h. von Ausnahmen abgesehen, verboten, siehe Winterdienstsatzung der Stadt Essen – Stand November 2009).

Bild: © M. Großmann/pixelio

  • Wann und wie häufig muss gestreut werden?

Die gute Nachricht: Es muss nicht zu jeder Tages- und Nachtzeit ständig geschippt und gestreut werden. Das Streuen muss erst mit Beginn des «allgemeinen Tages- und Berufsverkehrs» einsetzen. Das bedeutet laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg, dass in der Regel nicht vor 5.00 Uhr (Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 86/06) Winterdienst geleistet werden muss.

Wann genau die Verpflichtung für die jeweilige Liegenschaft besteht, ist insbesondere auch abhängig von den örtlichen Gegebenheiten. Genaues hierzu erfährt man in den Straßenreinigungssatzungen der Gemeinden (den Ortssatzungen), die mittlerweile fast überall im Internet zu finden sind. Dort ist genau aufgeführt, zu welchen Zeiten die Eigentümer auf jeden Fall in die Pflicht genommen werden.

Die schlechte Nachricht: Je nach Witterung sind Sie unter Umständen verpflichtet, mehrfach am Tag Schnee zu räumen und zu streuen!

Winterdienst-Regelungen für Essen:

Liegt Ihr Wohneigentum in Essen, müssen Schnee oder Glätte zwischen 7:00 Uhr und 20:00 Uhr jeweils sofort nach Ende des Schneefalls bzw. nach Entstehen der Glätte beseitigt werden.

Fällt nach 20:00 Uhr Schnee oder tritt Glätte auf, so muss werktags bis 7:00 Uhr, sonn- und feiertags bis 8:00 Uhr des folgenden Tages wieder ein wie oben beschriebener verkehrssicherer Zustand hergestellt werden.

Für die Stadt Essen finden Sie weitere Informationen zum Winterdienst unter den folgenden Links:

Winterdienst

Weiterführende Links zur Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen finden Sie hier.

Den Flyer der Stadt Essen “Sicherheit bei Eis und Schnee” finden Sie hier.

Satzung Straßenreinigung/Winterdienst der Stadt Essen Stand Dezember 2011


Hier finden Sie Informationen zu den Räumpflichten bei Eis und Schnee für die Stadt Bochum.

Informationen der Berliner Ordnungsämter zum Winterdienst finden Sie hier.

  • Wer muss streuen?

Eigentlich sind die Gemeinden zuständig. Diese wälzen diese Pflicht aber durch Satzung auf die Anlieger ab. Somit sind die Hauseigentümer dafür zuständig, deren Grundstücke an die Straße angrenzen. Handelt es ich bei “dem Hauseigentümer” um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sind die Eigentümer gemeinschaftlich im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht verantwortlich. Jedoch kann die Eigentümergemeinschaft ihre Räum- und Streupflichten auf den Verwalter und/oder auf Dritte übertragen, so beispielsweise auf Winterdienstunternehmen oder Hausmeister. Werden Dritte beauftragt, muss die Eigentümergemeinschaft oder die Verwaltung den Beauftragten aber immer noch überwachen und kontrollieren.

Besteht im Verwaltungsvertrag die Regelung, dass von der Verwaltung alles geschuldet und im Rahmen pflichtgemäßen Ermessen alles zu tun ist, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist, entspricht dies einer Übernahme der Verkehrssicherungspflicht für die verwaltete Liegenschaft (siehe hierzu auch “Vertragliche Verkehrssicherungspflicht des Verwalters“).

  • Und wenn Sie Ihr Eigentum vermietet haben?

Wenn Sie Ihr Eigentum vermietet haben, können Sie Ihre Räum- und Streupflichten auf den Mieter übertragen. Hierfür empfielt sich allerdings eine schriftliche (weil besser beweisbare) eindeutige Vereinbrung, am besten im Mietvertrag. Eine Verpflichtung lediglich über eine Hausordnung kann für den Vermieter problematisch werden (genauer hierzu: OLG Frankfurt, WuM 1998, 399), da es sich dabei um eine sogenannte “überraschende Klausel” im Sinne des § 305 c Abs. 2 BGB handeln könnte. In der Folge wäre die Übertragung der Räum- und Streupflichten auf den Mieter unwirksam. Aber auch bei einer wirksamen Übertragung müssen Sie Ihre Mieter hinsichtlich der Räum- und Streupflicht kontrollieren und überwachen.

Winter

Bild: © Hans Snoek/pixelio

Besteht eine Vereinbarung über die Räum- und Streupflicht nicht, müssen die Mieter diese auch nicht erfüllen. Auch nicht die Bewohner des Erdgeschosses, ein “Aberglaube”, der offenbar nur schwer auszurotten ist. Für Erdgeschossbewohner gelten keine besonderen Regeln, Pflichten oder Gesetze, auch kein Gewohnheitsrecht. Steht es nicht im Mietvertrag, müssen die Erdgeschossbewohner keinen Winterdienst leisten – es sei denn, Sie wissen schon – sie hätten sich auf andere Weise vertraglich dazu verpflichtet.

Erkrankt der zum Winterdienst verpflichtete, muss er zur Arbeit oder ist er wegen Urlaub nicht im Haus, so muss er für Ersatz sorgen. Unklar, also umstritten ist, ob ältere, gebrechliche oder dauerhaft kranke Mieter vom Winterdienst ersatzlos zu befreien sind, oder ob sie zumindest die Kosten für einen Räumdienst tragen müssen.


  • Was kann passieren, wenn der Winterdienst nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird?

Jede Menge! Kommt es in der Folge zu Personenschäden, drohen hohe Schadensersatzforderungen bis hin zu einem Strafverfahren wegen Körperverletzung. Es kann auch ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet werden mit teilweise hohen Geldbußen.

Allerdings wird bei bestimmten Wetterlagen auch von den Fußgängern und Radfahrern eine besondere Vorsicht verlangt.

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Bild: © Renate Kalloch/pixelio

Gerichtsentscheidungen, die sich mit dem Winterdienst, also der Streu- und Räumpflicht befassen, finden Sie im Anschluss.

Übertragung der Räumpflicht auf Mieter – Sorgfältige Regelung – Kontroll- und Überwachungspflichten des Vermieters



Vorbeugende Streupflichten (außerhalb der festgelegten Zeiten)

  • Oberlandesgericht Frankfurt am Main; Urteil vom 16.11.2003 – Aktenzeichen: 21 U 38/03



Verhinderung wegen Krankheit/Behinderung/Alter – Befreiung von mietvertraglichen Pflichten zum winterdienst



Häufigkeit, Zeiten, Verhältnismäßigkeit

  • Oberlandesgericht München – 1 U 3329/08 – Erhöhte Anforderung bei Glatteis: dreistündiger Streuabstand vertretbar

  • Oberlandgericht Saarbrücken, Aktenzeichen 1 U 630/98 – Bestehen der Streupflicht, solange Streugut Gefahr des Ausrutschens verringern kann

  • OLG Schleswig vom 17.05.2001 – 11 U 14/2000 – Zur Frist zum Streuen nach Eisregen

  • OLG Hamburg, Az. 11 U 45/98 – bei Glatteis sofort

  • Oberlandesgericht Brandenburg – Urteil vom 21.12.2006 – 5 U 86/06
  • Landgericht Hamburg (LG Az. 309 S 234/97 – Außergewöhnliche Anstrengung zur Gefahrenbeseitigung erforderlich
  • OLG Naumburg – Az: 12 U 144/99 – Streupflicht setzt erst nach angemessener Wartezeit ein



Örtlichkeiten der Streu- und Räumpflicht

  • OLG Frankfurt, Az. 3 U 93/01 – Geweg am Grunstück, Zugang zum Haus
  • OLG Frankfurt, Az. 21 U 38/03 – Weg zu den Mülltonnen
  • AG Charlottenburg, Az. 207 C 516/86 – Weg zu den Parkplätzen und der Hof
  • Oberlandesgericht Karlsruhe – 14 U 107/07 – Streupflicht in Tiefgarage/Haftung



Umfang der Streu- und Räumpflicht

  • OLG Nürnberg, Az. 6 U 2402/00 – Meist reichen 100 bis 120 Zentimeter Wegbreite
  • Oberlandesgericht Brandenburg – AZ: 4 U 95/07 – 1,5 Meter mit abstumpfenden Mitteln



Haftung nach Übertragung der Streupflicht auf Dritte

  • BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07 – Schutzbereicht des Vertrages (Einbeziehung der Mieter(/Rechtsunwirksamkeit des Vertrags



Links zu anderen Seiten, die sich mit der Räum- und Streupflicht im Winter befassen


www.test.de


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