Jahresabrechnung: Ungültigkeit bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit

Das Landgericht München I erklärte einen Beschluss, mit dem die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2006 genehmigt wurde, für ungültig, weil die Jahresabrechnung in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft war.

Fundstelle(n):

Landgericht München I – Urteil vom 30.11.2009 -  1 S 23229/08

Leitsätze

  1. Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist.*)
  2. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabendarstellung anhand der Abrechnung bzw. den darin enthaltenen Erläuterungen nicht aufgeklärt werden kann.

Aus der Entscheidung

[...]

4. Der Beschluss zu TOP 3 über die Jahresabrechnung für 2006 war gleichwohl insgesamt für ungültig zu erklären. Die Jahresabrechnung weist nämlich mehrere Mängel auf (unten a). Der Genehmigungsbeschluss war deshalb insgesamt für ungültig zu erklären (unten b).

a) Die Jahresabrechnung 2006 ist in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft.

(1) Der Rücklagenausweis in der Abrechnung ist unrichtig. Dadurch wird das Abrechnungsergebnis verfälscht und unschlüssig.

Die Hausverwaltung hat im Jahr 2006 unstreitig 31.000 € dem Rücklagenkonto entnommen, um damit Ölrechnungen zu bezahlen.

(a) Dass dieses Vorgehen der Verwaltung rechtswidrig ist, weil die Rücklage gemäß der Teilungserklärung nur für Instandhaltungen und Instandsetzungen verwendet werden darf und auch keine kurzfristigen Liquiditätsnöte der WEG in dieser Größenordnung ersichtlich wären, ist für die Jahresabrechnung ohne Belang, weil diese die Geldabflüsse unabhängig von ihrer Rechtmäßigkeit erfassen muss (BGH NJW 1997, 2106, 2108; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 33; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 55).

(b) Der Fehler liegt jedoch darin, dass sich der Abfluss der 31.000 € vom Rücklagenkonto nur aus der Kontenübersicht am Ende der Jahresabrechnung ergibt; im Einnahmen- und Ausgabenteil der Abrechnung taucht die Summe dagegen nicht auf.

(aa) Korrekterweise hätte die Abbuchung vom Rücklagenkonto aber als Einnahme bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung der Abrechnung erfasst werden müssen (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 39). Denn das Geld wird vom speziellen Rücklagenkonto zunächst wieder den allgemeinen Geldmitteln der Gemeinschaft, in der Regel deren Girokonto, (als Einnahme) zugeführt. Von da aus wird es dann – hier für die Ölrechnungen – ausgegeben.

(bb) Die Abflüsse vom Rücklagenkonto in Höhe von insgesamt 31.000 € als Einnahme zu buchen, wäre vorliegend umso wichtiger gewesen, als umgekehrt die Zuflüsse zur Rücklage – sogar die Sollzuflüsse – als Ausgabe gebucht wurden.

Letzteres ist korrekt (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 39): Die Zuflüsse zum Rücklagenkonto entstammen den allgemeinen Geldmitteln der Gemeinschaft und sind also insoweit Ausgaben. In Ausnahme zum ansonsten geltenden Zu- und Abflussprinzip dürfen dabei auch die Sollzuflüsse gebucht werden, um säumige Wohngeldzahler nicht ungerechtfertigt zu privilegieren (BayObLGZ 1993, 185, 188; BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 40, a. A. Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 74; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 53).

Dadurch, dass einerseits die Zuflüsse zur Rücklage als Ausgabe gebucht werden, andererseits die Abflüsse von der Rücklage jedoch nicht als Einnahme erfasst werden, wird das Ergebnis der Jahresabrechnung verfälscht: Eine eigentlich ergebnisneutrale Überweisung eines Geldbetrages von den allgemeinen Mitteln auf das Rücklagenkonto und wieder zurück wird durch diese Art der Darstellung zu einem Verlust der Gemeinschaft: Die in der Überweisung in die Rücklage liegende Ausgabe wird nicht mehr durch die in der Rücküberweisung liegende Einnahme neutralisiert. Für die Eigentümer bedeutet dies, dass etwaige sich aus der Abrechnung für sie ergebende Nachzahlungspflichten zu hoch sind, etwaige Guthaben dagegen zu niedrig.

(2) Die Jahresabrechnung ist überdies auch hinsichtlich der Position “Heizungskosten” fehlerhaft.

(a) Die Heizkostenposition in der Abrechnung ist unstreitig das Ergebnis einer periodengerechten Rechnungsabgrenzung: Erfasst wurden nur die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch im Jahr 2006.

(aa) Das ist, einmal mehr in Ausnahme zu dem Zu- und Abflussprinzip, in Hinblick auf die in der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung grundsätzlich zulässig (BayObLGZ 1993, 185, 188; BayObLG NZM 2003, 900, 901; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 38; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 73).

(bb) Mit dieser Darstellung geht jedoch notwendig eine Diskrepanz zwischen der Kontendarstellung und der Einnahmen- Ausgabendarstellung einher: Die Einnahmen- Ausgabendarstellung beinhaltet nur die Kosten für die tatsächlich im Jahr 2006 verbrauchten Brennstoffe, während die Kontodarstellung sämtliche im Jahr 2006 tatsächlich bezahlten – und damit vom Konto abgebuchten – Heizkosten (unabhängig von dem Verbrauch) offenbart.

Dieser Unterschied muss in der Jahresabrechnung erläutert werden. Es muss ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden (BayObLG NZM 2003, 900, 901; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 38; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 73), anhand dessen erklärt wird, wie groß die sich aus der Heizkostendarstellung ergebende Diskrepanz zwischen der Einnahmen- Ausgabenrechnung und der Kontendarstellung ist und woher sie rührt. Nur so ist die Abrechnung in sich schlüssig und vor allem für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer noch aus sich heraus verständlich. An einer solchen Erläuterung fehlt es in der hier gegebenen Jahresabrechnung. Diese ist deshalb in diesem Punkt unschlüssig und nicht mehr ohne weiteres verständlich.

(b) Hinzu kommt ein weiterer Mangel der Heizkostendarstellung.

Nach dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien versorgt die Heizungsanlage neben der WEG auch das Nachbarhaus, das nicht mehr zur WEG gehört. Die vertragliche Vereinbarung mit dem Nachbarhaus geht dahin, dass die WEG zunächst einmal sämtliche Kosten für die Heizung trägt. Das Nachbarhaus muss dafür monatliche Abschlagszahlungen an die WEG leisten, am Ende eines jeden Jahres werden dann die auf das Nachbarhaus entfallenden Kosten genau abgerechnet.

Diese rechtliche Konstruktion müsste sich in der Jahresabrechnung so niederschlagen, dass zunächst sämtliche Heizungskosten – auch die auf das Nachbarhaus entfallenden – als Ausgaben gebucht werden. Die von dem Nachbarhaus dafür geleisteten Zahlungen müssten als Einnahmen offengelegt werden. Beides ist nicht geschehen. Es werden nur die Kosten, die auf die WEG entfallen, als Ausgaben angegeben. Der einzelne Eigentümer kann deshalb der Jahresabrechnung nicht entnehmen, welche Kosten die Heizung insgesamt verursacht hatte und mit welchem Anteil sich das Nachbarhaus an diesen Kosten beteiligt. Auch das trägt zur Unschlüssigkeit der Jahresabrechnung bei.

b) Angesichts dieser gravierenden Fehler war die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Eine Ungültigkeitserklärung nur in einzelnen Teilpositionen war nicht mehr ausreichend; die Antragsteller konnten auch nicht nur auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden. Auf den von den Klägern erst nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist gerügten weiteren Fehler, dass die Gesamteinnahmen in der Abrechnung gar nicht dargestellt werden, kam es dabei nicht mehr an.

Das Rechenwerk ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn es für einen durchschnittlichen Eigentümer nicht mehr vollständig und nachvollziehbar ist (OLG München NZM 2008, 492; LG München I ZMR 2009, 398, 400; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58). Die erforderliche Übersichtlichkeit ist dabei dann nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus gar nicht oder nur dann nachvollziehen kann, wenn er sich das Maßgebende erst selbst beschafft (LG München I ZMR 2009, 398, 400; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58).

(1) Die Unklarheiten und Fehler der Abrechnung bei der Rücklagendarstellung und der Heizkostendarstellung führen dazu, dass die tatsächliche Kontenentwicklung im hinteren Teil der Abrechnung nicht mehr in Übereinstimmung mit der Einnahmen- und Ausgabendarstellung im vorderen Teil der Abrechnung gebracht werden kann. Ein Eigentümer kann der Abrechnung deshalb nicht mehr entnehmen, ob und inwieweit der Einnahmen- und Ausgabenteil richtig und vollständig ist: Die zu der Kontenentwicklung bestehenden Diskrepanzen lassen sich mangels Erläuterungen in der Abrechnung nicht auflösen. Woher sie kommen und ob sie auf Fehlern beruhen, kann anhand der Abrechnung nicht beurteilt werden.

(2) Eine Ungültigkeiterklärung nur einzelner Teile der Abrechnung war daher nicht mehr ausreichend, weil auch damit das Problem, dass die Abrechnung insgesamt nicht mehr nachvollzogen werden kann, nicht gelöst wird.

(3) Die Kläger konnten auch nicht auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden.

(a) Das ergibt sich schon daraus, dass die falsche Rücklagendarstellung wie dargelegt das Abrechnungsergebnis verfälscht hat. Das kann durch eine bloße Ergänzung der Abrechnung nicht behoben werden.

(b) Abgesehen davon ist es zweifelhaft, ob eine unschlüssige, weil unvollständige Jahresabrechnung allein deshalb nicht anfechtbar sein sollte, weil dieses Manko schon durch eine entsprechende Ergänzung der Abrechnung behoben werden könnte und die Kläger deshalb anstatt der Anfechtung auch einen Ergänzungsanspruch gegen die Verwaltung geltend machen müssen.

Eine solche Sichtweise war bei dem früher geltenden FGG-Verfahren durchaus sachgerecht (so etwa BayObLG WuM 1993, 92 für fehlende Einnahmen). Denn in diesem Verfahren wurde gemäß § 12 FGG von Amts wegen durch die Gerichte stets überprüft, ob die Abrechnung wenigstens in den übrigen Teilen zutreffend war. War das der Fall, gab es keinen Grund mehr, sie insgesamt für ungültig zu erklären, es reichte, die Unvollständigkeit und damit verbundene Unschlüssigkeit der Abrechnung durch einen Ergänzungsanspruch zu beheben.

Anders ist die Situation jedoch im nunmehr geltenden ZPO-Verfahren. Hier überprüfen die Gerichte nur noch, was von den Anfechtungsklägern innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist gerügt wurde. Ist die Abrechnung aber unvollständig und damit unschlüssig, können die Kläger nicht mehr auf zumutbare Art und Weise feststellen, welche Fehler die Abrechnung auch sonst noch aufweist; sie können hierzu also auch nicht vortragen. Das gilt zumindest dann, wenn die Unschlüssigkeit nicht rechtzeitig ausgeglichen wird, indem etwa die Verwaltung die fehlenden Unterlagen nachreicht. Deshalb muss in einem solchen Fall die Abrechnung allein aufgrund ihrer Unschlüssigkeit für ungültig erklärt werden. Es muss daraufhin eine neue, schlüssige Abrechnung beschlossen werden. Diese kann dann von den Eigentümern auf zumutbare Art und Weise auf Fehler überprüft werden und gegebenenfalls, mit entsprechend substantiierten Rügen, angefochten werden.

Die Berufung hat daher hinsichtlich der Jahresabrechnung Erfolg.

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Anmerkungen

Weitere Informationen und Gerichtsentscheidungen zum Thema “Jahresabrechnung finden Sie unter dem

Stichwort Jahresabrechnung

Weitere Informationen zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen finden Sie im Stichwortverzeichnis unter den Stichworten

und

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

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