BGH: Richtige Buchung und Darstellung der Instandhaltungsrücklage

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten im Rahmen der Anfechtung eines Beschlusses über die Jahresabrechnung um die richtige Ausweisung der Instandhaltungsrücklage. Der Streit ging darum, ob die tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklage eingegangenen Zahlungen berücksichtigt werden müssen, oder ob die Sollbeträge der Instandhaltungsrücklage auszuweisen sind. Auf diese Frage kommt es immer dann an, wenn die beschlossenen Zuführungen auf die Instandhaltungsrücklage nicht von allen Wohnungseigentümern gezahlt wurden.

Fundstelle(n):
Volltext BGH – Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09

Leitsätze

1.
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

2.
Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).

BGH – Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09
Vorinstanz: LG Koblenz, 03.03.2009 – 2 S 31/08

Aus der Entscheidung

[...]

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a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 28; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552; Merle, aaO, § 28 Rdn. 68). Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 447 f.; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67; Demharter, ZWE 2001, 416). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (Merle, aaO, § 28 Rdn. 67). Dem genügt die Abrechnung für das Jahr 2006 nicht, weil sie nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind.

[...]

c) [...] Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

[...]

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bb) Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.

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Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE 2007, 508, 509). Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss. Die Zahlungen bleiben der Gemeinschaft vielmehr, wie nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch geboten und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus.

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Das gilt erst recht für den Ansatz des Soll-Betrags. Geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchführung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur Verfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive Ausgabe buchen, müsste diese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. Das führt dann, wie im vorliegenden Fall, dazu, dass die Rücklage bei der Darstellung ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als sie ist. Dem könnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in diesem Abschnitt der Abrechnung auch der wirkliche Zustand der Rücklage dargestellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der SollBetrag in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird.

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cc) Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (Senat, BGHZ 131, 228, 231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619; KG NJW-RR 1993, 1104; OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; Merle, aaO, § 28 Rdn. 70; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 323). Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

[...]

Anmerkungen

Endlich!

Weiterführende Links zu der Entscheidung des BGH V ZR 44/09:

  • Fragen und Antworten speziell zu diesem BGH-Urteil finden Sie hier.
  • Thesen zu dem Urteil von Rechtsanwalt Dr. Georg Jennißen finden Sie hier.
  • Eine Besprechung des BGH-Urteils von Prof. Florian Jacoby vom 19.03.2010 finden Sie hier.
  • Beispiele zu verschiedenen Fallkonstellationen, Muster und Hinweis auf Probleme finden Sie in dem Beitrag von Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein.

Allgemeine Informationen zum Thema “Jahresabrechnung” finden Sie unter dem  Stichwort Jahresabrechnung.

Weitere Informationen zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen finden Sie im Stichwortverzeichnis unter den Stichworten

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