Rechenschaftslegungspflicht der Verwaltung

E in Wohnungseigentums-Verwalter hatte über den gesamten Zeitraum seiner Amtszeit (immerhin fünf Jahre) und auch nach seiner gerichtlichen Abberufung weder die fälligen Jahresabrechnungen erstellt noch Rechenschaft gelegt. Die Mehrheit der Eigentümer forderte dies auch nicht ein. Zwei Eigentümer machten ihren Indivdualanspruch daher gerichtlich geltend. Nach bisher vierjähriger Verfahrensdauer in der zweiten Instanz fasste das Gericht einen Teilbeschluss und verpflichtete den ehemaligen (zuvor im Januar 2007 gerichtlich abberufenen Verwalter) knapp drei Jahre nach seiner Abberufung zur Rechenschaftslegung.

LG Essen – Teilbeschluss vom 01.09.2009 – Az: 9 T 156/05 (rkr.)

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Leitsätze

  1. Zur Rechnungslegung verpflichtet ist grundsätzlich derjenige, welcher fremde Angelegenheiten besorgt.
  2. Die Rechenschaftspflicht besteht unabhängig davon, ob ein wirksamer  Verwaltervertrag bestanden hat oder nicht.

LG Essen, Teilbeschluss vom 01.09.2009 – Az: 9 T 156/05 (rkr.)

Aus der Entscheidung

In der Wohnungseigentumssache betreffend die Wohnungseigentumsanlage xxx hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Essen [...] auf die mündliche Verhandlung vom 01. 09. 2009 beschlossen:

Der Antragsgegner wird verpflichtet, Rechnung zu legen unter Beifügung von der Rechnungslegung zugrunde liegenden Unterlagen (Kontoauszüge, Belegkopien, Buchungsjournale, Saldenlisten) für den Zeitraum vom 01. 01. 2004 bis zum 31. 12. 2004, über die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage xxx.

Die Rechnungslegung hat die folgenden Bestandteile aufzuweisen:

  • Den Bestand des Girokontos (mit Bezeichnung der Bank und der Kontonummer am Anfang des Rechnungslegungszeitraums).

Bei Zahlungen, die der Beschwerdegegner vorgenommen hat:

  • Die Kosten- und Lastenarten, die Zahlungsdaten und -betrage, identifizierbare Belege (Rechnungs- oder Quittungsaussteller, Inhalt der Rechnung bzw. der Leistung, Ausführungsort bei eventuellen Reparaturen oder Instandhaltungen), die
  • Zahlungsempfänger.

Bei den Einnahmen, die der Beschwerdegegner entgegengenommen hat:

  • Die Einnahmen, aufgeschlüsselt nach Hausgeldeinnahmen (Vorschüssen, Zahlungen auf Jahresabrechnungen) und sonstigen Einnahmen.
  • Für jeden Eigentümer aufgeschlüsselt die Zahlungen mit Einzelbeträgen, Zahlungsdaten und Gesamtsumme (getrennt nach Hausgeldvorschüssen, Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage und Zahlungen auf Abrechnungsbelege), für gemeinschaftsfremde Zähler die Namen, Zweck der Zahlung und die Zahlungsdaten.
  • Bei Übertragungen vom Girokonto auf das Instandhaltungsrücklagenkonto oder umgekehrt die Zahlungsdaten und die Beträge sowie der Zweck der Geldbewegung.
  • Den Bestand des Girokontos am Ende des Rechnungslegungszeitraums.
  • Eine Darstellung des Instandhaltungskontos, aus der sich ergibt: Der Festlegungsort (Bank, Kontonummer), der Anfangsbestand, die Zugänge (vom Girokonto z.B.) mit Datum, Betrag und Herkunft, die Zinsgutschriften und Zinsbelastung (sowie Zinssätze), die Abgänge mit Verwendungszweck, Datum und Betrag sowie der Endbestand und die jeweiligen Anteile der einzelnen Wohneinheiten an der Instandhaltungsrücklage sowie neben der Darstellung der tatsächlichen Entwicklung auch die Sollentwicklung der Instandhaltungsrücklage.

Der Antragsgegner wird des Weiteren verpflichtet, schriftlich Auskunft darüber zu erteilen, ob, und wenn ja, welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft xxx über die im Übergabeprotokoll verzeichneten Unterlagen hinaus von der xxx Hausverwaltung GmbH an den Antragsgegner übergeben worden sind.

Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Gründe:

l.

Die Antragsteller sind Eigentümer zweier Wohnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft xxx, die insgesamt über 7 Wohnungen verfügt. Zwischen den in diesem Verfahren Beteiligten und weiteren Beteiligten hat es in der Vergangenheit eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz gegeben, die zum Teil noch nicht abgeschlossen sind. Unter anderem bestand immer wieder Streit über die Frage, wer in den vergangenen Jahren, insbesondere in der Zeit zwischen 2002 und 2004, als Verwalter der Gemeinschaft verpflichtet war. Insoweit war der Antragsgegner xxx zeitweise tätig, ob mit wirksamer Bestellung oder nicht, ist in verschiedenen Verfahren zwischen den Parteien streitig gewesen.

Mit Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm ist jedenfalls die gerichtlich ausgesprochene Abberufung der Verwalters xxx rechtskräftig entschieden worden.

[...]

Mit Schreiben vom 25. 10. 2007 (Bl. 360 d. A.) hat der Beteiligte xxx eindeutig dazu Stellung bezogen, dass er zwischen 2002 und 2006 für die Eigentümergemeinschaft als Verwalter tätig gewesen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen in den Akten Bezug genommen.

II.

Die gestellten Hilfsanträge haben in dem sich aus dem Tenor ergebenen Umfang Erfolg.

Eine Zurückverweisung an das Amtsgericht kam nicht in Anbetracht, da für eine Entscheidung des Beschwerdegerichts eine ausreichende Grundlage vorhanden war.

Der im Wege einer Art Stufenklage gestellte Hilfsantrag zu 1 a) und zu Ziffer 3) ist entscheidungsreif und hat Erfolg.

Zur Rechnungslegung verpflichtet ist grundsätzlich derjenige, welcher fremde Angelegenheiten besorgt. Wenn ein Vertrag, beispielsweise ein Auftragsverhältnis besteht, sich diese Pflicht bereits aus dem Gesetz, anderenfalls folgt die Rechenschaftspflicht aus § 342 BGB (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Auflage, § 261 Rdnr. 17f). [sic]

Vorliegend steht aufgrund des eigenen Vorbringens des Antragsgegners fest, dass er in der hier maßgeblichen Zeit (2004) als Verwalter oder jedenfalls wie ein Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft xxx tätig gewesen ist. Da er in dieser Eigenschaft die Angelegenheiten der Gemeinschaft besorgt hat, und unzweifelhaft Einnahmen und Ausgaben getätigt hat, ist er zur Rechnungslegung im Sinne von § 261 BGB verpflichtet. Dies völlig unabhängig von der Frage, ob ein wirksamer mündlicher oder schriftlicher Verwaltervertrag bestanden hat.

Die Pflicht zur Rechnungslegung bedeutet, dass der Verpflichtete in Schriftform eine übersichtliche und in sich verständliche Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben und den weiteren, hier verlangten Auskünften geben muss; die Rechnungslegung muss in sich nachvollziehbar sein, Belege sind, soweit solche üblicherweise gegeben sind, vorzulegen bzw. herauszugeben. Die Angaben müssen detailliert verständlich sein, so dass der Berechtigte ohne fremde Hilfe in der Lage ist, seine Ansprüche und die gegen ihn gerichteten Ansprüche nach Grund und Höhe zu überprüfen (Palandt, BGB, a.a.O., Rdnr. 23).

Es versteht sich von selbst, dass die Auskunft und Rechenschaftslegung sich nur auf die vorhandene und bekannten Unterlagen, Belege und Rechnungselemente beziehen kann, sollten bestimmte Elemente einer solchen Rechnungslegung beim Verpflichteten nicht vorhanden sein oder fehlen, so ist der Hinweis hierauf ebenfalls eine Auskunft im Sinne der gegebenen Verpflichtung.

Mithin konnte dem Hilfsantrag zu 1 a) im vollen Umfang stattgegeben werden. Das Gleiche gilt hinsichtlich des Antrages zu Ziffer 3), der ein reiner Auskunftsanspruch hinsichtlich erhaltener Unterlagen ist.

Insgesamt sind keine Umstände ersichtlich, die eine Unzumutbarkeit der verlangten Rechenschaft bzw. Auskunft herbeiführen könnten.

Die Kostenentscheidung war der Schlussentscheidung vorzubehalten.

Anmerkungen

- folgen demnächst -

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