(K)einer für alle? – BGH zur gesamtschuldnerischen Haftung der WohnungseigentümerInnen

I n einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft bestand gegenüber den Wasserwerken ein Rückstand für den Zeitraum von April 2006 bis zum März 2007 in Höhe von ungefähr 3.600 Euro. Die Berliner Wasserwerke suchten sich drei Miteigentümer der Gemeinschaft heraus und nahm diese „gesamtschuldnerisch” in Anspruch, das heißt, diese drei Eigentümer sollten für alle Wohnungseigentümer den Gesamtbetrag an die Berliner Wasserwerke bezahlen.

Es bestand ein Vertrag zwischen den Berliner Wasserbetrieben in dessen „Ergänzenden Bedingungen” sich unter Anderem die Regelung fand, dass der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird und jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet.

Vor dem Landgericht Berlin bekamen die Wasserbetriebe Recht. Das Landgericht ließ jedoch die Revision zu, so dass sich der Bundesgerichtshof mit dieser Frage befassen konnte. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf, weil sich eine gesamtschuldnerische Haftung der beklagten Wohnungseigentümer weder aus dem Vertrag noch aus dem Gesetz ergibt.

BGH – Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 329/08

Vorinstanzen:
LG Berlin, Urteil vom 14. Oktober 2008 – 9 S 7/08
AG Berlin-Spandau, Urteil vom 19. März 2008 – 13 C 518/07

weitere Fundstelle(n):

Leitsatz

Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestätigung von BGHZ 163, 154).

BGH – Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 329/08

Aus der Entscheidung

[...]

II.

[...] Eine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten für die von der Klägerin geforderten Entgelte ergibt sich weder aus Vertrag noch aus dem Gesetz.

1.
Die Realofferten der Klägerin richteten sich, anders als das Berufungsgericht meint, nach den vorstehend wiedergegebenen Vertragsbedingungen der Klägerin nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die hiervon abweichende Auslegung des Berufungsgerichts bindet den Senat nicht. Bei den Versorgungsbedingungen der Klägerin handelt es sich zwar um Allgemeine Geschäftsbedingungen, deren räumlicher Geltungsbereich sich auf das Land Berlin beschränkt. Gleichwohl erstreckt sich ihre Geltung “über den Bezirk eines Berufungsgerichts hinaus”; denn je nach Streitwert der Entgeltklage ist im Berufungsrechtszug das Kammergericht oder das Landgericht Berlin zuständig. Die daraus resultierende Gefahr widerstreitender Berufungsurteile hat sich, worauf das Berufungsgericht hinweist, auch bereits verwirklicht. Der Senat kann die hier in Rede stehenden Klauseln der Vertragsbedingungen der Klägerin daher selbst unbeschränkt auslegen (vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.).

Die genannten Klauseln sind dahin auszulegen, dass die Vertragsangebote sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. Denn sie bestimmen ausdrücklich, dass dann, wenn an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern tritt, der Ver- beziehungsweise Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird. Mit der konkludenten Annahme der Angebote der Klägerin sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern zustande gekommen. Der Bezug von Frischwasser und die Entsorgung des auf dem gemeinsamen Grundstück anfallenden Abwassers sind Verwaltungsangelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 163, 154 ff.), die der Gesetzgeber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG umgesetzt hat, rechtsfähig. Dies hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsfähige Subjekt, der Verband. Er haftet mit seinem Verwaltungsvermögen. Daneben kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGHZ 163, 154, 172 f.).

Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zwar sehen die Vertragsbedingungen der Klägerin jeweils vor, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Hieraus ergibt sich indessen nicht klar und eindeutig, dass eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer persönlich neben der Haftung des Verbands begründet werden sollte. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die hier zu beurteilenden Vertragsbedingungen der Klägerin aus der Zeit vor dem Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft stammen. Unter diesen Umständen spricht gegen ein solches Verständnis schon die Tatsache, dass nach damaliger Auffassung mangels Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft allein eine persönliche Haftung der Wohnungseigentümer in Betracht kam, so dass für die Begründung einer akzessorischen Haftung der Wohnungseigentümer neben der Gemeinschaft keine Veranlassung bestand (so zutreffend KG, Urteil vom 24. Januar 2008 – 19 U 8/07, juris). Erkennbarer Sinn der Klauseln kann es dann nur gewesen sein, die als gegeben vorausgesetzte Eigenhaftung der Wohnungseigentümer inhaltlich dahin auszugestalten, dass jeder Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als Gesamtschuldner und nicht nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil haften solle.

2.
Auch das Gesetz sieht eine gesamtschuldnerische Mithaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vor. Gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG haftet vielmehr jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

III.

Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt, da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist. Denn die Beklagten haften für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar nicht als Gesamtschuldner, jedoch gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 des am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsgesetzes nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils. § 10 Abs. 8 WEG ist als Vorschrift des materiellen Rechts, für das eine § 62 Abs. 1 WEG entsprechende Übergangsvorschrift fehlt, auch auf vor Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entstandene Wohnungseigentümergemeinschaften anwendbar (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 – VII ZR 196/08, NJW 2009, 2521, Tz. 14 m.w.N.). Zu den Miteigentumsanteilen der Beklagten zu 2 und 3 hat das Berufungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – keine Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Anmerkungen

Vor der WEG-Novelle im Jahr 2007 bestand jedenfalls bis zur der Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH – Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05) die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer.

Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass sich Gläubiger (in diesem Fall beispielsweise die Berliner Wasserbetriebe) nach Belieben einen oder auch mehrere Wohnungseigentümer auswählen und von diesen den gesamten Betrag verlangen konnten, den die Wohnungseigentümergemeinschaft schuldig war. Es war dann allein Sache der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer, sich das Geld von den übrigen Eigentümern zurück zu holen.

Laut dem Bundesgerichtshof geht das nach der Novellierung des WEG selbst bei „Altverträgen” nicht mehr. Vertragspartner ist in der Regel der teilrechtsfähige Verband, der mit seinem Verwaltungsvermögen haftet. Die Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG auf seinen Miteigentumsanteil beschränkt (genauer: Er haftet für Verbindlichkeiten nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils).

Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kommt nur dann in Betracht, wenn sie sich dazu neben dem Verband

  1. klar und
  2. eindeutig auch persönlich

verpflichten.

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