Entstehung und Geltendmachung eines Schadens der Wohnungseigentümergemeinschaft

E in Verwalter hatte sich vertraglich verpflichtet, bei seinem Verwaltungshandeln ausschließlich die Vermögensinteressen der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmen. Diese vertragliche Verpflichtung hatte er vorsätzlich verletzt, in dem er Hausmeister- und Hausreinigungstätigkeiten nicht möglichst kostengünstig direkt als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern mit dem Ziel des größtmöglichen unternehmerischen Gewinns für sich und seine persönlich und wirtschaftlich verbundene Ehefrau an Sub-Unternehmer vergab. Darüber hinaus handelte es sich zum Teil um unnötige Arbeiten. Der Verwalter unterließ es auch, die Eigentümergemeinschaft über die entstehenden Mehrkosten zu informieren. Das Kammergericht Berlin (KG) sprach der Eigentümergemeinschaft einen Schadensersatz in Höhe der entstandenen Mehrkosten zu.

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Volltext unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-Brandenburg.de

Leitsatz

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert.

2. Ein der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird.

KG – Beschluss vom 28.01.2010 – 24 W 43/09

Aus der Entscheidung

[...]

1. Das Landgericht hat zunächst ohne Rechtsfehler angenommen, dass der Antragsteller seine Pflicht aus dem Verwaltervertrag mit der Antragsgegnerin, bei seinem Verwaltungshandeln ausschließlich ihre Vermögensinteressen wahrzunehmen, vorsätzlich verletzt hat. Es hat in zulässiger Weise auf seinen im Beschlussanfechtungsverfahren betreffend die Abberufung des Antragstellers aus wichtigem Grund ergangenen Beschluss vom 4. Mai 2007 – 55 T 258/06 WEG – (Bd. I Bl. 177ff. d. A. ) Bezug genommen, in dem es sinngemäß ausgeführt hat:

Der Antragsteller habe durch den Abschluss der Hausmeister- und Hausreinigungsverträge zunächst mit sich selbst und ab 1. Oktober 2002 mit der W. . GmbH einen Konflikt zwischen dem Interesse der Wohnungseigentümer an einer möglichst kostengünstigen Beauftragung dieser Dienstleistungen und dem eigenen Interesse an einem möglichst großen unternehmerischen Gewinn aus diesen für sich bzw. seine ihm persönlich und wirtschaftlich verbundene Ehefrau begründet. Diesen Interessenkonflikt habe er zu Lasten der Wohnungseigentümer gelöst, indem er den mit Hausreinigungsarbeiten beauftragten Unternehmer nicht direkt als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt habe, sondern als Subunternehmer, und den bereits aus dem bloßen Subunternehmerverhältnis herrührenden Gewinnanteil zunächst selbst vereinnahmt habe und später von der W. GmbH habe vereinnahmen lassen. Dabei habe er es auch unterlassen, die Wohnungseigentümer über die dadurch entstandenen Mehrkosten zu informieren.

[...]

Nach allem bestanden die feststellbaren, als Hausreinigungsleistung vergüteten Mehrleistungen des Antragstellers bzw. der W. GmbH nur in geringfügigen oder sogar unnötigen Tätigkeiten. Die damit erzielten eigenen wirtschaftlichen Vorteile und solcher des Unternehmens der Ehefrau zu Lasten der Eigentümergemeinschaft in Höhe der verfahrensgegenständlichen Forderung durch die unterlassene Direktbeauftragung des Subunternehmers stellt eine grobe Verletzung der Pflichten des Antragstellers aus dem Verwaltervertrag dar (vgl. a. OLG Oldenburg ZMR 2008, 238/239 f. ) und rechtfertigt einen Schadensersatzanspruch nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung (p. V. V. ; vgl. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) und seither gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

[...]

2. Die Ausführungen des Landgerichts unterliegen jedoch durchgreifenden Bedenken, soweit es einen eigenen Schadensersatzanspruch der Antragsgegnerin gegen den Antragsteller verneint hat.

a) Das Landgericht hat angenommen, dass einem eigenen Anspruch der Antragsgegnerin der Umstand entgegen stehe, dass ihrem Verwaltungsvermögen kein Schaden in Höhe der Gewinnspanne entstanden sei, weil die Wohnungseigentümer durch ihre Wohngeldzahlungen die Zahlungspflichten der Antragsgegnerin gegenüber der W. GmbH erfüllt hätten. Sie könne den Schaden auch nicht im Wege der Drittschadensliquidation geltend machen, weil diese nur dann eingreife, wenn dem Geschädigten kein eigener Schadensersatzanspruch zustehe. Die Wohnungseigentümer könnten jedoch aus eigenem Recht vorgehen, weil der Verwaltervertrag analog § 328 BGB ihnen gegenüber Schutzwirkung entfalte. Soweit ihnen infolge Abwälzung der Mehrkosten auf ihre Mieter selbst kein Schaden entstanden sei, stehe einer Drittschadensliquidation das Fehlen eines Rechtsverhältnisses zwischen den Mietern und der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen. Hinsichtlich der Ansprüche aus abgetretenem Recht fehle es an hinreichender Bestimmtheit der vorgelegten Abtretungserklärungen. Einige Wohnungseigentümer seien auch nicht während des gesamten Zeitraums Eigentümer gewesen. Schließlich fehle Vortrag dazu, welche Wohnungen in dem Zeitraum von ihnen selbst genutzt und welche vermietet wurden und welche Mieter wegen der Mehrkosten Rückforderungsansprüche geltend gemacht hätten oder noch geltend machen könnten.

b) Die vorstehend wiedergegebenen Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Landgericht hat verkannt, dass infolge der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband dieser bei Schädigung ihres Verwaltungsvermögens eigene Schadensersatzansprüche zustehen, die in dieses Sondervermögen fallen und daher – ohne gesonderte Ermächtigung – auch nur von ihr geltend gemacht werden können. Demgegenüber treffen die Wohnungseigentümer lediglich mittelbare Schadensfolgen in dem Umfang, in dem infolge der Pflichtverletzung entstandene Mehrkosten das Verwaltungsvermögen schmälern oder auf sie gemäß § 16 Abs. 2 WEG bzw. dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden.

aa) Wie der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 2. Juni 2005 – V ZB 32/05 – (NJW 2005, 2061) entschieden hat, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Sie ist selbst Trägerin eigener Rechte und Pflichten sowie des Verwaltungsvermögens, das insbesondere Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte sowie Beitragsansprüche gegenüber den Wohnungseigentümern umfasst (vgl. BGH a. a. O. S. 2067 f. ). Die in dieser Entscheidung liegende Änderung der Rechtsprechung ist auch für die Vergangenheit zu berücksichtigen, soweit nicht ausnahmsweise Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehen (vgl. BGH ZMR 2007, 472/473 f. m. w. N. ).

Infolge der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist davon auszugehen, dass Vertragspartei des Verwalters die Gemeinschaft als Verband ist. Sie ist damit Gläubigerin der aus dem Vertrag erwachsenden Erfüllungs- und Mängelansprüche. Ebenso stehen ihr aus Vertragsverletzungen resultierende Schadensersatzansprüche wegen einer Schädigung ihres Verwaltungsvermögens zu. Diese fallen ebenfalls in ihr Sondervermögen und können daher – ohne gesonderte Ermächtigung – auch nur von ihr geltend gemacht werden. Darüber hinaus ergeben sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung Schutzwirkungen für die Wohnungseigentümer mit der Folge, dass sie in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten in gleicher Weise einbezogen sind und bei deren Verletzung analog § 328 BGB vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen können (vgl. zu Vorstehendem OLG Düsseldorf ZWE 2007, 92/94; OLG Frankfurt ZWE 2008,470/474, jew. m. Anm. Briesemeister; OLG München ZMR 2006, 954/955; 2007, 220; Bärmann/ Merle a. a. O. § 27 Rdn. 272; Drabek in: Köhler/Bassenge, Anwalts-Handbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. , Teil 8 Rdn. 228; Jennißen/Heinemann, WEG, § 27 Rdn. 169; Riecke/Schmid/ Elzer , a. a. O. , § 10 Rdn. 410 und 454).

bb) Hinsichtlich der Aktivlegitimation zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter ist danach zu unterscheiden, ob der Schaden im Verwaltungsvermögen, am allen Wohnungseigentümern zustehenden Gemeinschaftseigentum oder nur einzelnen von ihnen entstanden ist:

Bereits nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit (vgl. BGHZ 106, 222 = WuM 1989, 465; 115, 253), standen gemeinschaftliche Angelegenheiten betreffende Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nur der Gemeinschaft zu, wobei die Wohnungseigentümer gemeinschaftsbezogene Individualansprüche, etwa aus einer Schädigung des Gemeinschaftseigentums, zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung machen konnten. Der einzelne Wohnungseigentümer war nur zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen eines individuell erlittenen Schadens befugt. Einen der Gemeinschaft zustehenden Anspruch konnte er nicht ohne Ermächtigung durch sie geltend machen (vgl. a. Senat WuM 2003, 594).

Nach der gesetzlichen Neuregelung steht der Anspruch gemäß §10 Abs. 6 Satz 2 WEG nur der Gemeinschaft selbst zu, wenn der Verwalter das ihr zugewiesene Verwaltungsvermögen im Sinne von § 10 Abs. 7 WEG etwa durch unberechtigte Ausgaben oder nicht rechtzeitige Beitreibung von Forderungen geschädigt hat. Vertragliche Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer analog § 328 BGB wegen Schädigung des Gemeinschaftseigentums gehören zu den Ansprüchen, die gemäß §10 Abs. 6 Satz 3 WEG nur von der Gemeinschaft durchgesetzt werden können. Ist der Schaden dagegen im Sondereigentum oder sonst im Vermögen eines einzelnen Wohnungseigentümer entstanden, steht nur diesem der Anspruch zu (vgl. zu Vorstehendem Bärmann/Wenzel, a. a. O. § 10 Rdn. 248ff. ; Jennißen/Heinemann, WEG, § 27 Rdn. 169; Riecke/Schmid/ Elzer , a. a. O. , § 10 Rdn. 454; Niedenführ/ Kümmel / Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. , § 10 Rdn. 67ff. ; Gottschalg in Deckert, ETW, Stand: April 2009, Gruppe 4 Rdn. 934).

c) Vorliegend ist demnach davon auszugehen, dass der Verwaltervertrag zwischen dem Antragsteller und der Antragsgegnerin, der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, geschlossen wurde. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Antragsgegnerin auch selbst in ihrem Verwaltungsvermögen infolge der Pflichtverletzung des Antragstellers ein Schaden in Höhe der die Kosten des Subunternehmers übersteigenden Mehrkosten entstanden. Denn sie selbst hat aus ihrem Verwaltungsvermögen die Mehrkosten beglichen. Hierbei handelt es sich um ein ihr selbst zustehendes Sondervermögen, hinsichtlich dessen Schädigung auch nur sie selbst anspruchsberechtigt ist. Dies ist Folge der Anerkennung ihrer im Außenverhältnis gegenüber Dritten bestehenden Teilrechtsfähigkeit und ergibt sich nunmehr aus §10 Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 WEG (vgl. a. jew. zu § 124 HGB: BGHZ 100, 190 Rdn. 13 nach juris; Staub-HGB/Habersack, 5. Aufl. , Rdn. 17; Baumbach/Hopt, HGB, 34. Aufl. , Rdn. 15, jew. m. w. N. ).

Die Frage, ob und in welchem Umfang die Mehrkosten im Innenverhältnis auf die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG bzw. dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt worden und von diesen möglicherweise an ihre Mieter (endgültig) weitergegeben worden sind, betrifft lediglich weitere Schadensfolgen und lässt den bei der Antragsgegnerin entstandenen Schaden nicht entfallen.

Die aus der internen Kostenverteilung resultierende, lediglich mittelbare Schädigung der Wohnungseigentümer unterfällt auch keiner der anerkannten Fallgruppen der Drittschadensliquidation. Diesen liegt der Gedanke zugrunde, dass der Schuldner aus einer Verlagerung eines Schadens vom Ersatzberechtigten auf einen Dritten aufgrund eines zwischen diesen bestehenden Rechtsverhältnisses keinen Vorteil ziehen soll (vgl. dazu Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl. , Vorb. § 249 Rdn. 105ff. ). Eine bloße Verlagerung liegt jedoch nicht vor, weil der Schaden bei der Antragsgegnerin eingetreten ist. Im Übrigen würde das Abstellen auf die mittelbaren Schadensfolgen dazu führen, dass der Antragsteller aus der Verlagerung – etwa wegen der für einzelne Wohnungseigentümer gegebenen Möglichkeit der Umlegung der Mehrkosten auf ihre Mieter – profitieren könnte.

Schließlich scheitert ein vertraglicher Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer analog § 328 BGB auch daran, dass die Wohnungseigentümer in den Schutzbereich der vom Antragsteller verletzten Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen der Antragsgegnerin nicht in gleicher Weise einbezogen waren wie diese (vgl. zu den Voraussetzungen der Einbeziehung eines Dritten in den Schutzbereich eines Vertrags BGH WM 2008, 1252/1254 Rdn. 27 m. w. N. ). Denn seiner Verwaltung unterlag lediglich das – unmittelbar geschädigte – Verwaltungsvermögen der Antragsgegnerin, nicht aber das erst aufgrund der internen Kostenverteilung mittelbar geschädigte Privatvermögen der Wohnungseigentümer.

3.a)Nach allem steht der Antragsgegnerin gegen den Antragsteller ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des Differenzbetrags zwischen den von ihm bzw. der W. GmbH in Rechnung gestellten Vergütungen für Hausreinigungsleistungen und den an den Subunternehmer gezahlten Beträgen zu. Dieser beträgt 15. 991,43 EUR. Der Zinsen ergibt sich aus §§ 288 ABs. 1, 291 BGB.

b) Dem Anspruch stehen dem Antragsteller zuvor durch die Wohnungseigentümer erteilte und bestandskräftige Entlastungsbeschlüsse nicht entgegen. Wie der Senat bereits im Beschluss vom 23. April 2008 – 24 W 123/07 – ausgeführt hat, sind die mit einem Entlastungsbeschluss verbundenen Verzichtswirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) auf solche Ansprüche beschränkt, die den Wohnungseigentümern bei Beschlussfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Vorliegend war ihnen jedoch bei den Beschlussfassungen über die Entlastungen nicht bekannt, dass die Hausreinigungsarbeiten von einem Subunternehmer zu einem wesentlich niedrigeren Preis vorgenommen wurden. Diese Kenntnis erlangten sie vielmehr erst aufgrund von Ermittlungen der Mieter H. (vgl. Anlage 18, Bd. I Bl. 150 f. d. A. ).

c) Der Anspruch ist auch nicht – ganz oder teilweise – verjährt.

aa) Für den ab 1. Juli 1999 bis 31. Dezember 2001 entstandenen Schadensersatzanspruch der Antragsgegnerin aus p. V. V. galt zunächst die dreißigjährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB a.F. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden die Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung auch auf an diesem Tag bestehende und noch nicht verjährte Ansprüche Anwendung. Mangels Sonderregelung unterfällt der Anspruch seither der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB n. F. Da sie kürzer ist als die bisherige, ist sie gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB ab dem 1. Januar 2002 zu berechnen, soweit nicht der Gläubiger erst zu einem späteren Zeitpunkt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F.

Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der dreijährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) voraus, dass der Gläubiger Kenntnis von den den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die erforderliche Kenntnis liegt im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, wenn auch nicht risikolos, möglich ist. Zu ihr gehört in Fällen unzureichender Aufklärung die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt (vgl. BGH WM 2008, 1260/1264 Rdn. 32 m. w. N. ). Darlegungs- und beweisbelastet für Beginn und Ablauf der Verjährungsfrist einschließlich der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist der Schuldner (vgl. BGH WM 2007, 639/642 Rdn. 32 m. w. N. ).

bb) Vorliegend hat der Antragsteller Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Antragsgegnerin von dem ihr gegen ihn zustehenden Schadensersatzanspruch im Zeitraum bis Dezember 2003 nicht substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt. Sie macht allein geltend, dass die vereinbarten Vergütungen für Hausreinigungsleistungen bekannt gewesen seien. Daraus ergab sich jedoch noch nicht die Höhe der infolge Einschaltung des erheblich geringer vergüteten Subunternehmers erzielte Gewinnspanne. Auch etwaige frühere Beschwerden von Mietern mussten die Antragsgegnerin nicht zu Ermittlungen veranlassen.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG a.F. Danach bleibt es bei der Kostenentscheidung des Amtsgerichts. Der Antragsteller hat als Unterlegener zudem die Gerichtskosten der zweiten und dritten Instanz zu tragen (§ 47 Satz 1 WEG a.F. ). Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten verbleibt es für die zweite und dritte Instanz angesichts der unterschiedlichen Entscheidungen bei dem in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren geltenden Grundsatz, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 47 Satz 2 WEG a.F.).
[...]

Anmerkungen

Der vorliegenden Entscheidung liegt noch FGG-Verfahrensrecht zugrunde, weil das Verfahren vor dem 1. Juli 2007 anhängig wurde. Hieraus resultiert auch die Kostenentscheidung, nach der jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 47 S. 2 WEG a.F.).

Die materiellrechtlichen Vorschriften des neuen WEG-Rechts finden aber grundsätzlich Anwendung. Zu beachten ist jedoch nach den Ausführungen des Kammergerichts der allgemeine Grundsatz, dass für ein unter der alten Rechtsordnung entstandenes Rechtsverhältnis grundsätzlich deren Bestimmungen maßgebend bleiben (vgl. zu Vorstehendem BGH NJW 2007, 3492; OLG Karlsruhe NZM 2009, 247; Bärmann/ Merle , WEG, 10. Aufl. , § 62 Rdn. 2; Riecke /Schmid, WEG, 3. Aufl. , § 62 Rdn. 1ff. )

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Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

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