Rechtsmissbrauch durch die Eigentümermehrheit

E ine Eigentümergemeinschaft lehnte im März 2009 die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens und auch die Ermächtigung der Gemeinschaft zur Geltendmachung aller individuellen Ansprüche der Sondereigentümer gegen den Bauträger in eigenem Namen mehrheitlich ab. Sie fassten also sogenannte Negativbeschlüsse. Diese Negativbeschlüsse wurden gefasst, obwohl die Eigentümermehrheit von einer Verjährung der Ansprüche zum 27. April 2009 ausging.

Einige Eigentümer leiteten darauf hin ein selbstständiges Beweisverfahren zur Verfolgung ihrer Ansprüche ein.

Im September 2009 beschloss die Mehrheit der Eigentümer dann aber doch die “Ermächtigung der WEG zur Heranziehung und Geltendmachung aller individuellen Ansprüche der Sondereigentümer am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger in eigenem Namen”.

Dieser Zweit-Beschluss wurde nunmehr angefochten – mit Erfolg! Das Amtsgericht Bremen entschied, der Zweit-Beschluss sei „schlicht rechtsmissbräuchlich” und entspreche gerade nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Mehrheit durch diesen Beschluss lediglich bezwecke, die Kläger an einer Geltendmachung ihrer Ansprüche zu hindern.

Amtsgericht Bremen – Urteil vom 29.01.2010 – 29 C 86/2009

Leitsatz

Ein Zweitbeschluss, der lediglich dazu gefasst wird, einzelne Eigentümer an der Verfolgung von gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen zu hindern, nachdem die Gemeinschaft zuvor die Verfolgung der gemeinschaftsbezogenen Ansprüche durch (Negativ-)Beschluss mehrheitlich abgelehnt hat, ist rechtsmissbräuchlich und widerspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Amtsgericht Bremen – Urteil vom 29.01.2010 – 29 C 86/2009

Aus der Entscheidung

[...]

zu: d) Tagesordnungspunkt 9 -

“Ermächtigung der WEG zur Heranziehung und Geltendmachung aller individuellen Ansprüche der Sondereigentümer am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger in eigenem Namen”

Dieser Beschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dieser steht im Zusammenhang mit der gerichtsbekannten Konstellation in der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. So hat der Bauträger und Wohnungseigentümer xxx in durchaus zulässiger Weise die Möglichkeit ausgenutzt, durch Übertragung des Sondereigentums insbesondere an den Pkw-Einstellplätzen an verschiedene Familienmitglieder etc. eine Veränderung des Stimmenverhältnisses herbeizuführen. Dies hat gerade im Zusammenhang mit möglichen Gewährleistungsansprüchen und aufgrund des Zeitablaufes auch im Zusammenhang mit der Verjährungsproblematik seine besondere Relevanz.

Allerdings kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich gemeinschaftsbezogene Ansprüche und hierbei insbesondere Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger zur entsprechenden Geltendmachung an sich ziehen.

Der hier vorliegende Beschluss vom 4. September 2009 zum Tagesordnungspunkt 9 entspricht gleichwohl nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
So handelt es sich nicht um die “Erstbefassung” der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dieser Thematik.

Noch in der Eigentümerversammlung vom 30. März 2009 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 3 die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens sowie unter dem Tagesordnungspunkt 3 b die Ermächtigung der Gemeinschaft zur Geltendmachung “aller individuellen Ansprüche der Sondereigentümer gegen den Bauträger in eigenem Namen” jeweils abgelehnt (Bl. 81/82 d.A.).

Diese beiden Beschlüsse haben auch als sog. Negativbeschlüsse eine Beschlussqualität. Diese Negativbeschlüsse wurden herbeigeführt, obwohl man zumindest ausweislich des Protokollinhalts von einem Ablauf der Verjährung per 27. April 2009 ausgegangen ist.

Hiermit hatte sich die Gemeinschaft hinsichtlich der Frage, ob hier gemeinschaftsbezogene Ansprüche an sich gezogen und geltend gemacht werden sollen, bereits entschieden.

Im Anschluss daran haben dann die Kläger selbst ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet.

Vor diesem Hintergrund erweist sich der “Zweitbeschluss” vom 4. September 2009 schlicht als rechtsmissbräuchlich. Dieser entspricht gerade nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Hier bezweckt die Mehrheit ersichtlich gerade nicht die einheitliche Geltendmachung von möglichen Gewährleistungsansprüchen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger. Tatsächlich stellt sich das Vorgehen als ein Versuch dar, die Kläger an einer Geltendmachung von Ansprüchen zu hindern.

So hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten auf entsprechende Nachfrage des Gerichts erklärt, dass es sich seiner Kenntnis entziehe, ob oder was seitens der Beklagten bzw. der Gemeinschaft hinsichtlich möglicher Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger geplant bzw. bereits veranlasst worden sei. Er könne auch keine Angaben dazu machen, an welche möglichen Ansprüche die übrigen Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung gedacht hätten.

Auch der Bauträger, Herr xxx hat in der mündlichen Verhandlung bestätigt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. die neue Verwalterin noch nicht an ihn herangetreten sei, um mögliche Gewährleistungsansprüche ihm gegenüber geltend zu machen.

Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 9 ist mithin schlicht als ungültig zu erklären. Ob dieser zudem nichtig ist, kann nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 2. Oktober 2009 dahingestellt bleiben (V ZR 235/08, WuM 2009, S. 686; anders noch das erkennende Gericht im Urteil vom 9. Oktober 2009 – 29 C 46/09/29 C 47/09, WuM 2009, S. 683 ff.).

Das Gericht hatte in der mündlichen Verhandlung ergänzend auch noch auf den Beschluss des OLG Hamm vom 5. November 2009 – 15 Wx 14/09 – hingewiesen (nach Juris und BeckRS 2009, 87587; beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 26/2009 vom 23.12.2009; zwischenzeitlich veröffentlicht: ZWE 2010, S. 44 f.). Danach könnten die Kläger selbst bei einer wirksamen Beschlussfassung das bereits eingeleitete gerichtliche Verfahren entsprechend §§ 265, 325 ZPO fortsetzen.

[...]

Amtsgericht Bremen – Urteil vom 29.01.2010 – 29 C 86/2009

Anmerkungen

Zwar kann die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich gemeinschaftsbezogene Ansprüche  zur Geltendmachung an sich ziehen (beispielsweise wie hier Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger). Allerdings hatte hier die Eigentümergemeinschaft bereits durch die im März 2009 erfolgte Beschlussfassung entschieden, die Ansprüche nicht an sich zu ziehen.

Das Amtsgericht Bremen wertete dieses Verhalten als den Versuch, die klagenden Eigentümer an der Geltendmachung der Ansprüche zu hindern und qualifizierte dieses Verhalten als rechtsmissbräuchlich.

Interessant könnte das Verhalten der Mehrheit der Eigentümer möglicherweise auch bei einer Betrachtung aus strafrechtlicher Sicht sein.

Buch

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Weitere Informationen zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen finden Sie im Stichwortverzeichnis unter den Stichworten

und

Mehr Informationen zum Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung finden Sie im Stichwortverzeichnis.

Gesetz

Paragraf

§ 21 Abs. 4 WEG

§ 23 Abs. 4 WEG

§ 43 Nr. 4 WEG



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