Anstehende Entscheidungen des BGH im April 2010

Der BGH wird im Laufe des April 2010 die folgenden Gerichtsverfahren mit Bezügen zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht verhandeln und/oder entscheiden:

  • Verhandlungstermin: 14. April 2010:

VIII ZR 99/09

  • AG Backnang – Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07
  • LG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Er stützt sein Verlangen darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,58 € pro Quadratmeter liege. Bei der Berechnung dieser Miete sei der Mietspiegel von Schorndorf zugrunde zu legen, da es sich bei der Stadt Schorndorf um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Mieters zurückgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt: Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Der erkennende Richter entscheide unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. In diesem Rahmen sei auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels zulässig. Das Amtsgericht habe den einfachen Mietspiegel der Stadt Schorndorf für die Stadt Backnang angewendet und dies damit begründet, dass die Städte insoweit vergleichbar seien, weil sie jeweils über einen S-Bahn-Anschluss verfügten und von Stuttgart ungefähr gleich weit entfernt seien. Das sei nicht zu beanstanden. Unbedenklich sei auch, dass der Sachverständige seinem Gutachten keine Vergleichsobjekte zugrunde gelegt habe, da das Gutachten nur dazu gedient habe, die streitgegenständliche Wohnung in den Mietspiegel einzugruppieren und nicht alleinige Schätzgrundlage gewesen sei.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter. Er macht unter anderem geltend, dass die bisherige gerichtliche Praxis zur Verwendung von einfachen Mietspiegeln (§ 558c BGB*) vor dem Hintergrund der Regelung über qualifizierte Mietspiegel in § 558d BGB* überprüft werden müsse. Ferner beanstandet er, dass die Feststellungen zur Vergleichbarkeit der Städte Schorndorf und Backnang nicht ausreichend seien.

§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

§ 558c BGB: Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

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  • Verhandlungstermin: 21. April 2010:

VIII ZR 131/09

  • AG Dresden – Urteil vom 5. September 2008 – 141 C 2898/08
  • LG Dresden – Urteil vom 22. April 2009 – 4 S 479/08

Die Klägerin verlangt die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von Schäden an dem Schornstein, den Tür- und Fensterelementen und des Daches auf 47.500 €. Diesen Betrag macht sie mit der Klage geltend. Die Beklagte wendet ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 € liege, nicht zumutbar sei.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und zur Begründung unter anderem ausgeführt: Die Klägerin habe gemäß § 536a BGB* Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten. Die Beklagte berufe sich zu Unrecht darauf, dass ihr eine Mangelbeseitigung wegen Überschreitung der “Opfergrenze” nicht zumutbar sei. Zwar bestehe nach der Rechtsprechung keine Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache, wenn – unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen – ein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits entstünde. Darauf könne sich die Klägerin aber nach Treu und Glauben selbst dann nicht berufen, wenn ihre Angaben zur Höhe der Mangelbeseitigungskosten und zum Verkehrswert des Hauses zutreffen sollten. Denn die Beklagte habe es zu einem Reparaturstau kommen lassen; ihr seien die Mängel seit 1995 bekannt, ohne dass sie, von einer Notreparatur abgesehen, Reparaturmaßnahmen durchgeführt hätte. Außerdem habe die Beklagte durch Kaufvertragsverhandlungen mit der Klägerin und durch die von ihr in Auftrag gegebene Begutachtung der Mängel einen Vertrauenstatbestand geschaffen, der die Klägerin seit 1995 davon abgehalten habe, Mangelbeseitigungsmaßnahmen zu verlangen. Ferner verhalte sich die Beklagte durch die Berufung auf eine “Opfergrenze” auch deshalb treuwidrig, weil dies den Kündigungsschutz leer laufen lasse, indem die Klägerin wegen der zu erwartenden weiteren Verschlechterung der Mietsache faktisch zum Auszug gedrängt werde.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiter.

§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

2 . die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

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  • Verkündungstermin: 21. April 2010:

(Verhandlungstermin: 24. Februar 2010)

VIII ZR 97/09

Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Beklagten zum Austausch eines Wasserzählers.

Die Beklagte, ein Wasserversorgungsunternehmen, versorgt die Wohnungseigentumsanlage H. der Klägerin in L. seit Jahren mit Wasser und entsorgt das Abwasser. Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 21 Mieteinheiten. Die Beklagte hat als Entnahmearmatur einen Wasserzähler der Größe Qn 6 (mit einem Nenndurchfluss von 6 m³/h) eingebaut. Mit Schreiben vom 4. Januar 2007 bat die Klägerin um einen Einbau eines Wasserzählers Qn 2,5 (mit einem Nenndurchfluss von 2,5 m³/h). Dies lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 30. Januar 2007 mit der Begründung ab, dass es dadurch zu Beeinträchtigungen der Versorgung nach Menge und Druck kommen könne.

Nach dem Preisblatt der Beklagten, welches ab dem 1. Januar 2007 gültig ist, beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers bei Wasserzählern mit einer Nennleistung von 2,5 m³/h ab 401 m³ pro Jahr 29,50 € netto pro Monat. Bei Wasserzählern mit einer Nennleistung bis Qn 6 ab 501 m³ pro Jahr beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers 68 € netto pro Monat. Im erstgenannten Fall beträgt der Servicepreis Schmutzwasser 15 € pro m³ und im letztgenannten 36 € pro m³.

Die Klägerin meint, vor dem Hintergrund der mehr als 130 % höheren Kosten beim Einbau eines Zählers Qn 6 hätte die Beklagte bei Ausübung ihres Ermessens nach § 18 AVBWasserV* einen Zähler der Größe Qn 2,5 einbauen müssen. Nach dem Arbeitsblatt W 406 des DVGW (Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e.V.) werde bei Wohngebäuden mit bis zu 30 Einheiten ein Zähler mit einem Nenndurchfluss von 2,5 m³/h empfohlen.

Die Klägerin hat beantragt, den auf dem Grundstück H. in L. als Messeinrichtung zur Erfassung des Wasserverbrauchs eingebauten Wasserzähler Qn 6 zu ersetzen durch einen Wasserzähler Qn 2,5. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Ersetzung des eingebauten Wasserzählers Qn 6 durch einen Wasserzähler Qn 2,5 zu. Die Beklagte habe das ihr nach 18 Abs. 2 AVBWasserV* gewährte Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Der Einbau des ausgewählten Wasserzählers Qn 6 sei gemäß der DIN 1988 Teil 3 vertretbar und halte sich daher im Rahmen des dem Wasserversorgungsunternehmen obliegenden Ermessens.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wie-derherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

§ 18 AVBWasserV

(2) 1Das Wasserversorgungsunternehmen hat dafür Sorge zu tragen, daß eine einwandfreie Messung der verbrauchten Wassermenge gewährleistet ist. 2Es bestimmt Art, Zahl und Größe sowie Anbringungsort der Meßeinrichtungen. 3Ebenso ist die Lieferung, Anbringung, Überwachung, Unterhaltung und Entfernung der Meßeinrichtungen Aufgabe des Unternehmens. 4Es hat den Kunden und den Anschlußnehmer anzuhören und deren berechtigte Interessen zu wahren. 5Es ist verpflichtet, auf Verlangen des Kunden oder des Hauseigentümers die Meßeinrichtungen zu verlegen, wenn dies ohne Beeinträchtigung einer einwandfreien Messung möglich ist; der Kunde oder der Hauseigentümer ist verpflichtet, die Kosten zu tragen.

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  • Verhandlungstermin: 28. April 2010:

VIII ZR 223/09

  • AG Parchim – Urteil vom 21. Januar 2009 – 12 C 428/07
  • LG Schwerin – Urteil vom 24. Juli 2009 – 2 S 19/09

Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks, das von der Beklagten, dem örtlichen Stromversorgungsunternehmen, mit Elektrizität versorgt wird. Die Stromversorgungsleitungen wurden im Jahr 2003 verlegt. Das für die Versorgung der Straßenanlieger mit Elektrizität erforderliche Kabel wurde nicht im Straßenkörper, sondern auf einer Länge von ca. 20 Metern unmittelbar neben der Straße in einem bereits zum Grundstück der Kläger gehörenden Grundstücksstreifen verlegt. Die Kläger verlangen die Entfernung der Elektrizitätsleitung von ihrem Grundstück.

Die Klage hatte in beiden Tatsacheninstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung unter anderem ausgeführt: Die Kläger seien gemäß § 1004 Abs. 2 BGB* in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Satz 1 und 2 AVBEltV* verpflichtet, die auf ihrem Grundstück befindliche Versorgungsleitung zu dulden. Es stehe außer Streit, dass die Verlegung des Kabels entweder auf dem Grundstück der Kläger oder auf öffentlichem Grund für die Energieversorgung notwendig gewesen sei. Einer Notwendigkeit der Inanspruchnahme gerade des Grundstücks der Kläger habe nicht entgegengestanden, dass die Leitung unter Verschonung ihres Grundstücks auch auf öffentlichem Grund hätte geführt werden können. Denn bei der Auswahl eines von zwei für die Leitungsverlegung in Betracht kommenden Grundstücken habe die Beklagte sich noch im Rahmen des ihr zustehenden Auswahlermessens gehalten. Insbesondere gebe es keinen Grundsatz, wonach bei Gleichwertigkeit der für die notwendige Leitungsführung in Betracht kommenden Grundstücke grundsätzlich öffentlicher Grund vor privatem Grund in Anspruch zu nehmen sei.

Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter.

§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

§ 8 AVBEltV* (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden): Grundstücksbenutzung

(1) Kunden und Anschlußnehmer, die Grundstückseigentümer sind, haben für Zwecke der örtlichen Versorgung (Niederspannungs- und Mittelspannungsnetz) das Anbringen und Verlegen von Leitungen zur Zu- und Fortleitung von Elektrizität über ihre im gleichen Versorgungsgebiet liegenden Grundstücke, ferner das Anbringen von Leitungsträgern und sonstigen Einrichtungen sowie erforderliche Schutzmaßnahmen unentgeltlich zuzulassen. Diese Pflicht betrifft nur Grundstücke, die an die Stromversorgung angeschlossen sind, die vom Eigentümer in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Stromversorgung eines angeschlossenen Grundstücks genutzt werden oder für die die Möglichkeit der Stromversorgung sonst wirtschaftlich vorteilhaft ist. Sie entfällt ferner, wenn die Inanspruchnahme der Grundstücke den Eigentümer mehr als notwendig oder in unzumutbarer Weise belasten würde.

*seit 8. November 2006 ersetzt durch:

§ 12 NAV (Niederspannungsanschlussverordnung): Grundstücksbenutzung

(1) Anschlussnehmer, die Grundstückseigentümer sind, haben für Zwecke der örtlichen Versorgung (Niederspannungs- und Mittelspannungsnetz) das Anbringen und Verlegen von Leitungen zur Zu- und Fortleitung von Elektrizität über ihre im Gebiet des Elektrizitätsversorgungsnetzes der allgemeinen Versorgung liegenden Grundstücke, ferner das Anbringen von Leitungsträgern und sonstigen Einrichtungen sowie erforderliche Schutzmaßnahmen unentgeltlich zuzulassen. Diese Pflicht betrifft nur Grundstücke,

1. die an das Elektrizitätsversorgungsnetz angeschlossen sind,

2. die vom Eigentümer in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einem an das Netz angeschlossenen Grundstück genutzt werden oder

3. für die die Möglichkeit des Netzanschlusses sonst wirtschaftlich vorteilhaft ist.

Sie besteht nicht, wenn die Inanspruchnahme der Grundstücke den Eigentümer mehr als notwendig oder in unzumutbarer Weise belasten würde; insbesondere ist die Inanspruchnahme des Grundstücks zwecks Anschlusses eines anderen Grundstücks an das Elektrizitätsversorgungsnetz grundsätzlich verwehrt, wenn der Anschluss über das eigene Grundstück des anderen Anschlussnehmers möglich und dem Netzbetreiber zumutbar ist.

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  • Verhandlungstermin: 28. April 2010:

VIII ZR 256/09

  • AG Mannheim – Urteil vom 7. November 2007 – 17 C 460/06
  • LG Mannheim – Urteil vom 24. September 2008 – 4 S 189/07

Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung in Mannheim zu einer monatlichen Miete von rund 530 € (einschließlich Betriebskostenvorauszahlung). Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden:

“MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK”.

Vor Abschluss des Mietvertrages übersandte der Beklagte der Klägerin eine Wohnflächenberechnung, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Klägerin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern die Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate August 2001 bis November 2006 in Höhe von rund 9.900 € geltend gemacht. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, die Wohnfläche betrage 53,25 Quadratmeter und dem Beklagten stehe derzeit eine Bruttomiete von 6,96 € pro Quadratmeter zu.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage in Höhe von 7.200 € stattgegeben und festgestellt, dass dem Vermieter derzeit eine Bruttomiete von 6,96 € pro Quadratmeter zustehe. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Parteien hätten eine bestimmte Wohnflächengröße nicht vereinbart, der Vermieter habe eine solche auch nicht zugesichert. Schweige der schriftliche Mietvertrag über Umstände, die eine der Parteien für bedeutsam gehalten habe, dann sei dies ein gewichtiges Indiz dafür, dass sich der Vermieter hinsichtlich dieses Umstandes gerade nicht habe binden wollen und dass die andere Partei auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert gelegt habe, so dass eine vertragliche Bindung ausscheide. Die Angaben in Anzeigen oder Angaben vor Abschluss des (schriftlichen) Mietvertrages dienten in aller Regel nur dazu, die Mietsache zu beschreiben. Aus ihnen folgten nicht ohne weiteres mietvertraglich relevante Umstände.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt die Mieterin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

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  • Verhandlungstermin: 28. April 2010:

VIII ZR 263/09

  • AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 6. Mai 2008 – 9 C 460/07
  • LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2009 – 65 S 323/08

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005, über die die Klägerin im Dezember 2006 abgerechnet hatte. Im Juni 2007 korrigierte sie die Abrechnung und macht mit der Klage nunmehr noch einen reduzierten Nachzahlungsbetrag von 369,93 € (254,89 € Heizkosten + 115,04 € “kalte” Betriebskosten) geltend. Die Heizkostenabrechnung weist als “Nutzer” lediglich die Beklagte zu 2 aus. In der Betriebskostenabrechnung ist der Abrechnungssaldo der Heizkostenabrechnung zwar aufgeführt, allerdings ohne dessen Zustandekommen im Einzelnen zu erläutern.

Das Amtsgericht hat der Klage gegenüber der Beklagten zu 2 voll und gegenüber dem Beklagten zu 1 teilweise stattgegeben. Das Landgericht hat die Verurteilung der Beklagten zu 2 zur Zahlung der Heizkosten von 254,89 € bestätigt und die Klage im Übrigen (gegen den Beklagten zu 1 insgesamt) abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 2 ihren Antrag auf vollständige Klageabweisung weiter.

Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht unter anderem ausgeführt: Die Fälligkeit der Abrechnung dem Adressaten gegenüber setze nicht zwingend voraus, dass diese allen Mitmietern zugegangen sei. Dagegen spreche, dass es sich bei einer Betriebskostenabrechnung weder um eine Willenserklärung noch um eine Gestaltungserklärung wie etwa eine Kündigung handele, die nur einheitlich gegen alle Mitmieter wirken könnten. Die Mieter hafteten dem Vermieter für den Ausgleich der Abrechnung – ebenso wie für die Miete – als Gesamtschuldner. Deshalb sei der Vermieter berechtigt, insoweit nur einen der Mieter in Anspruch zu nehmen.



(Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs, Pressemitteilung Nr. 74/2010 vom 07.04.2010 )

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