Unbestimmte Beschlussfassung über Verwalterbestellung

I n einer Wohnungseigentümerversammlung wurde mehrheitlich der folgende Antrag angenommen: “Die WEG möge die Wiederwahl des X als Verwalter für das Gemeinschaftliche Eigentum ab dem 01.07.2004 bis zum 30.06.2009 auf der Grundlage der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen beschließen.Der Beschluss wurde angefochten und wegen mangelnder Bestimmtheit vom Oberlandesgericht aufgehoben.

OLG Düsseldorf – Beschluss vom 26.09.2006 – I-3 Wx 70/06

Fundstelle(n):
Volltext: Justiz NRW

Leitsatz

Der Wohnungseigentümerbeschluss, der auch für Sondernachfolger Gültigkeit haben soll, ist auszulegen wie eine Grundbucheintragung; denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Er muss “aus sich heraus” verständlich sein.

OLG Düsseldorf – Beschluss vom 26.09.2006 – I-3 Wx 70/06

Aus der Entscheidung

[...]

23
Diese Ausführungen [die der Vorinstanz] sind nicht frei von Rechtsfehlern. Der angefochtene Beschluss zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.2004 ist zu unbestimmt. Dies ergibt die vom Senat vorgenommene Auslegung. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die von den Tatsachengerichten vorgenommene Auslegung von Wohnungseigentümerbeschlüssen grundsätzlich auf Rechtsfehler überprüfen, d. h. ob die Auslegung nach den Denkgesetzen und der feststehenden Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen berücksichtigt (Keidel/Kuntze/Winkler, 15. Aufl., FGG § 27 Rdnr. 49).

Darüber hinaus kann das Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung unbeschränkt vornehmen, soweit es sich um Wohnungseigentümerbeschlüsse handelt, die in Abweichung von § 10 Abs. 3 WEG auch ohne Grundbucheintragung für Sondernachfolger gelten; denn die durch den Beschluss eingetretenen Rechtswirkungen sind seiner Formulierung selbst zu entnehmen, ohne dass äußere Umstände (soweit sie nicht für Jedermann erkennbar sind, insbesondere aus dem übrigen Versammlungsprotokoll) Berücksichtigung finden (BGH NJW 1998, 3713).
24
Um einen solchen Beschluss mit Dauerwirkung handelt es sich im vorliegenden Fall, da sein Gegenstand die Wiederwahl der Verwaltung für weitere 5 Jahre ist.
25
Der Wohnungseigentümerbeschluss, der auch für Sondernachfolger Gültigkeit haben soll, ist auszulegen wie eine Grundbucheintragung; denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Er muss “aus sich heraus” verständlich sein. Das ist vorliegend nicht der Fall. Welches die “derzeit relevanten Geschäftsbedingungen” sind, ist nicht klar und auch nicht durch den weiteren Inhalt des Versammlungsprotokolls bestimmbar. Jedenfalls sind nach unbefangenem Verständnis “derzeit” (also im Juni 2004) relevante Geschäftsbedingungen nicht
gleichzusetzen mit den Bedingungen des Verwaltervertrages vom 01.07.1996.

Mangels der erforderlichen Bestimmtheit ist der Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 6 daher ungültig.

[...]

OLG Düsseldorf – Beschluss vom 26.09.2006 – I-3 Wx 70/06

Anmerkungen

Das Oberlandesgericht hob den Beschluss (nach meiner Ansicht zu recht) auf, weil nicht eindeutig erkennbar und auch nicht bestimmbar war, was unter den “derzeit relevanten Geschäftsbedingungen” verstanden werden sollte.

Diese Entscheidung erging noch nach dem “alten” WEG-Recht. Bei der Aufhebung von Beschlüssen nach dem neuen Recht ist immer an § 49 Abs. 2 WEG zu denken. Die Beschlussformulierung ist Aufgabe der Verwaltung. Werden Beschlüsse aufgehoben, weil deren Formulierung nicht ausreichend bestimmt war, hat die Verwaltung die Tätigkeit des Gerichts veranlasst. Dies sollte stets zur Folge haben, dass der Verwaltung die Prozesskosten aller Beteiligten auferlegt werden.

Weiterführende Informationen zum Bestimmtheitsgrundsatz finden Sie demnächst im Stichwortverzeichnis.

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

Gesetz

Paragraf
§ 10 Abs. 3 WEG

§ 21 Abs. 3 WEG




Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

Hinterlasse eine Antwort