Schadensersatzpflicht bei Mieter-Mobbing

E in Wohnungseigentümer haftet für gezieltes Mobbing und Hinausekeln des Mieters eines anderen Wohnungseigentümers und muss den entstandenen Mietausfallschaden ersetzen. So entschied das Oberlandesgericht Köln. Ein Wohnungseigentümer hatte sich regelmäßig beleidigend, bedrohend und aggressiv gegenüber den Mietern eines anderen Wohnungseigentümers verhalten, so dass diese zunächst die Miete minderten und alsdann das Mietverhältnis außerordentlich kündigten. Der Vermieter machte gegenüber dem mobbenden Miteigentümer erfolgreich Schadensersatzansprüche in Höhe des Mietausfallschadens geltend.

OLG Köln – Beschluss vom 02.06.2006  -  16 Wx 197/05

Fundstelle(n):
Volltext: Justiz NRW

Vorinstanzen:

  • AG Kerpen – 15 II 60/02

Leitsatz

Kündigt der Mieter eines Wohnungseigentümers das Mietverhältnis außerordentlich oder mindert er die Miete, weil er regelmäßig beleidigendem bedrohendem und aggressiven Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers ausgesetzt ist, kann der Vermieter von dem störenden Miteigentümer den ihm entstandnen Mietausfallschaden geltend machen.

Ob die Mietminderung der Höhe nach gerechtfertig war und im Einzelfall die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung vorgelegen haben, ist im Verfahren zwischen den Wohnungseigentümern unbeachtlich, solange den Vermieter kein Mitverschulden nach § 254 BGB trifft, weil sich der Vermieter grundsätzlich in derartigen Fällen nicht auf gerichtliche Auseinandersetzungen mit seinem Mieter einzulassen braucht.

OLG Köln – Beschluss vom 02.06.2006  -  16 Wx 197/05

Aus der Entscheidung

[...]

G r ü n d e:

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[...]

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Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung in vollem Umfang stand.

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Den Antragstellern steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegenüber den Antragsgegnern in der vom Landgericht zuerkannten Höhe wegen der Verletzung von Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis zu. Der Antragsgegner zu 1) haftet den Antragstellern darüber hinaus auch aus dem Gesichtspunkt der unerlaubten Handlung (§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 1004 BGB, 14 Nr. 1 WEG).

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Aus dem Gemeinschaftsverhältnis treffen jeden Wohnungseigentümer über § 14 Nr. 1 WEG Schutz- und Treuepflichten hinsichtlich des Umgangs mit dem Gemeinschaftseigentum. Nach der genanten Vorschrift hat jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum so zu benutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern daraus keine vermeidbaren Nachteile entstehen. Diese Pflichten haben die Antragsgegner verletzt, weil die Mieter der Antragsteller durch das von den Vorinstanzen festgestellte Verhalten des Antragsgegners zu 1. in ihrem Besitzrecht derart beeinträchtigt worden sind, dass sie berechtigt waren, das Mietverhältnis zu beenden bzw. die Miete gemäß § 537 BGB a.F. zu mindern. Den hierdurch entstandenen Schaden haben die Antragsgegner den Antragstellern, die durch das Verhalten des Antragsgegners zu 1) auch in ihrem Eigentumsrecht verletzt worden sind, zu erstatten.

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Das Landgericht hat ausreichende Feststellungen getroffen, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mieter O und C sowie der Mieter I und seine Lebensgefährtin durch beleidigendes, bedrohendes und aggressives Verhalten des Antragsgegners zu 1) in der vertragsgemäßen Nutzung der von den Antragstellern gemieteten Wohnung erheblich beeinträchtigt waren. Dabei ist der Senat mit den Vorinstanzen der Auffassung, dass die Antragsgegnerin zu 2) sich die Pflichtverletzungen des Antragsgegners zu 1) zurechnen lassen muss. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die zutreffenden Gründe in den Entscheidungen der Vorinstanzen verwiesen.

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Die Mieter O und C waren aufgrund der von ihnen geschilderten Belästigungen, Beleidigungen und Beschimpfungen durch den Antragsgegner zu 1) berechtigt, das Mietverhältnis im Oktober 1998 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden. Die Beweiswürdigung der Tatrichter, die den Bekundungen der Zeugen Glauben geschenkt haben, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Für die Mieter O und C war die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, nachdem es den Antragstellern nicht gelungen war, auf die Rüge der Mieter hin auf eine positive Änderung des Verhaltens des Antragsgegners zu 1) hinzuwirken. Die fortwährenden Belästigungen des Antragsgegners zu 1) – insbesondere gegenüber der Zeugin O – waren mit den Grundregeln eines gedeihlichen und geordneten Zusammenlebens nicht zu vereinbaren und von den Mietern nicht weiter zu dulden. Da das Mietverhältnis erst im Oktober 1998 zum Ende des Monats beendet worden ist, entspricht es der Lebenserfahrung, dass eine Weitervermietung der Wohnung noch vor dem 01.11.1998 nicht möglich war. Den Mietausfall für diesen Monat haben die Antragsgegner den Antragstellern deshalb als Schaden zu erstatten, wobei die Höhe der vom Amtsgericht auf 1.000,00 DM geschätzten Miete unbestritten ist.

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Nach den weiteren Feststellungen des Landgerichts waren auch die Mieter I und seine Lebensgefährtin, die die Wohnung ab 01.12.1998 bezogen hatten, verbalen und darüber hinaus auch tätlichen Angriffen des Antragsgegners zu 1) ausgesetzt. Sie waren hierdurch in der Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung in nicht unerheblichem Maße gehindert und deshalb berechtigt, die Miete zu mindern.

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Auch diese Feststellungen des Landgerichts sind verfahrensfehlerfrei getroffen und nicht zu beanstanden. Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit darf der Richter sich nach pflichtgemäßem Ermessen auf eine formlose Beweisaufnahme beschränken, wenn die Wahrheitsfindung dadurch nicht erschwert wird. Zeugenaussagen dürfen auch ohne eigene Vernehmung durch das Gericht verwertet werden, wenn sie protokolliert sind. Das Landgericht hat in zulässiger Weise auf die Beweisaufnahme in dem Wohnungseigentumsentziehungsverfahren 22 C 270/99 AG Kerpen; 29 S 90/00 LG Köln sowie auf den Akteninhalt der in diesem Verfahren beigezogenen Akten verwiesen und diese Beweismittel verwertet.

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Das von dem Landgericht im Urteil vom 10.05.2001 – 29 S 90/00 – im Einzelnen festgestellte beleidigende, aggressive und tätliche Verhalten des Antragsgegners zu 1) gegenüber dem Mieter der Antragsteller I und dessen Lebensgefährtin Dr. J, das zur Entziehung des Wohnungseigentums der Antragsgegner geführt und das das Landgericht auch im vorliegenden Verfahren rechtsfehlerfrei als bewiesen angesehen hat, hatte eine Minderung der Miete ab Februar 1999 zur Folge und verursachte dadurch einen Mietausfallschaden der Antragsteller, ohne dass diesen eine Verletzung der Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) zur Last gelegt werden kann.

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Die vom Landgericht festgestellten Verhaltensweisen des Antragsgegners zu 1) haben den Mieter I und seine Lebensgefährtin nicht nur in ihrem körperlichen Wohlbefinden beeinträchtigt, sondern sie auch im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in erheblichem Umfang gehindert, da ein unbeschwerter Zugang zum Mietobjekt und ein Verlassen der Wohnung sowie ein Aufenthalt im Garten ohne die Gefahr eines belästigenden Verhaltens seitens des Antragsgegners zu 1) nicht mehr gewährleistet war.

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Ob die Mietminderung in voller Höhe des vom Landgericht zuerkannten Mietausfallschadens nach § 537 BGB a.F. gerechtfertigt war, kann dahinstehen. Denn die Antragsteller waren wegen einer etwaigen überhöhten Minderung nicht gehalten, gegen ihre Mieter gerichtlich vorzugehen und damit Gefahr zu laufen, dass auch dieses Mietverhältnis – wie auch schon das vorherige – wegen des extrem belästigenden Verhaltens des Antragsgegners zu 1) ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet würde. Denn im Hinblick auf die bisherigen erfolglos gegenüber den Antragsgegnern ausgesprochenen Abmahnungen bestand keine berechtigte Hoffnung für die Antragsteller, dass die Antragsgegner mit einem neuen Mieter in Zukunft in Frieden zusammenleben würden. Im Übrigen haben die Antragsteller – worauf bereits das Landgericht zutreffend hingewiesen hat – ihrer Schadensminderungspflicht dadurch Genüge getan, dass sie das Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG eingeleitet haben.

12

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner war deshalb zurückzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne dieser Vorschrift, den auch in dritter Instanz unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Verfahrens der Rechtsbeschwerde aufzuerlegen. Des weiteren haben die Antragsgegner den Antragstellern auch deren außergerichtliche Kosten zu erstatten. Der Senat ist mit den Vorinstanzen der Auffassung, dass hier ausnahmsweise eine Kostenerstattung wegen der erheblichen Pflichtverletzungen auf Seiten der Antragsgegner gerechtfertigt ist.

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Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf 8.913,45 EUR festgesetzt.

OLG Köln – Beschluss vom 02.06.2006  -  16 Wx 197/05

Anmerkungen

Offenbar handelte es sich in vorliegendem Fall um einen gestörten Miteigentümer. Das kommt leider häufiger vor, als man denken mag. Kranke Menschen, die aus unerfindlichen Gründen mit dem Rest der Hausbewohner nicht in Frieden leben wollen oder können. Vermietern, die mit einem derartigen Problem zu tun haben, kann nur ans Herz gelegt werden, aus Beweisgründen die Mieter von Anfang an über sämtliche Übergriffe und Vorfälle Buch führen zu lassen und wenn möglich, für weitere Zeugen zu sorgen.

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

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