BGH: Kein Anspruch des Mieters auf gerichtliche Überprüfung einer Abmahnung des Vermieters

M an kennt es aus dem Arbeitsrecht. Dort ist die Abmahnung eines Beschäftigten durch seinen Arbeitgeber ein durchaus ernst zu nehmender Vorgang, und sie spielt in Kündigungsprozessen immer wieder eine Rolle. Wie aber ist es rechtlich einzuschätzen, wenn ein Wohnungseigentümer seinen Mieter abmahnt? Das hat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei weitem nicht solch eine Bedeutung – und deswegen ist es nicht einmal möglich, vor Gericht dagegen vorzugehen.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 139/07)

Der Fall: Ein Mieter im Rheinland wollte es sich nicht gefallen lassen, dass ihn sein Vermieter wegen Ruhestörung (ein angeblich zu laut eingestelltes Fernsehgerät) schriftlich abgemahnt hatte. Für den Fall einer erneuten Beschwerde war die fristlose Kündigung angedroht worden. Der Betroffene hielt diese Abmahnung für unberechtigt und zog deswegen vor Gericht. Er wollte erstens erreichen, dass sie beseitigt werde, und zweitens in Zukunft von derartigen Schreiben verschont bleiben. Deswegen beantragte er eine Unterlassungserklärung des Eigentümers, darauf zu verzichten. Der Fall wurde vor zwei Instanzen verhandelt, erst vom Amts- und dann vom Landgericht, ehe schließlich wegen der Bedeutung der Sache der Bundesgerichtshof eine Grundsatzentscheidung traf.

Das Urteil: Der Spruch des BGH war einerseits beruhigend für den Mieter. Denn es wurde festgestellt, dass eine Abmahnung im Mietrecht juristisch unbedeutend sei. Ihre Wirkung erschöpfe sich darin, dass der Eigentümer – aus seiner Sicht – dem Mieter dessen Fehlverhalten vor Augen führen wolle. In einem späteren Gerichtsverfahren, etwa wegen einer Kündigung, erlange der Eigentümer durch die vorliegende Abmahnung keinen Beweisvorsprung. Gerade deswegen verwehrten die Bundesrichter dem Mieter aber auch seinen Wunsch nach Beseitigung bzw. künftiger Unterlassung der Abmahnung. Ein solcher Anspruch sei weder im Mietvertragsrecht vorgesehen noch lasse er sich aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ableiten. Mit den Gepflogenheiten des Arbeitsrechts lasse sich das nicht vergleichen.

(Quelle:Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Pressemitteilung vom 26.04.2010)

Fundstelle(n):
Volltext der Entscheidung beim BGH

Leitsatz

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig.

BGH – Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/07

Aus der Entscheidung

[...]

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Tatbestand: Der Kläger ist langjähriger Mieter einer Wohnung der Beklagten. In einem als Abmahnung gekennzeichneten Schreiben teilte die Beklagte dem Kläger im Sommer 2005 mit, dass sie eine Beschwerde erhalten habe, in der ihm zur Last gelegt werde, sich bei den Ruhezeiten nicht an die Hausordnung gehalten und durch ein häufig überlaut eingestelltes Fernsehgerät Mitmieter und Nachbarn erheblich gestört zu haben. Gleichzeitig forderte sie ihn zur Einhaltung der Hausordnung auf und drohte ihm für den Fall erneuter Beschwerde die fristlose Kündigung an. Dem tritt der Kläger, der solche Vorfälle bestreitet, entgegen und verlangt Beseitigung der Abmahnung, hilfsweise deren Unterlassung (erster Hilfsantrag) sowie weiter hilfsweise die Feststellung der Unrechtmäßigkeit der Abmahnung (zweiter Hilfsantrag).

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Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

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Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg.

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I. Das Berufungsgericht hat mit der Vorinstanz ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers verneint und die Klage (als unzulässig) abgewiesen. Nach seiner Auffassung führt die mietvertragliche Abmahnung zu keiner rechtlichen Beeinträchtigung des Klägers, die einer gerichtlichen Inanspruchnahme bedürfe. Die Abmahnung solle den Mieter nur darüber informieren, welches tatsächliche Verhalten vom Vermieter missbilligt werde. Soweit die Abmahnung Tatbestandsvoraussetzung für ein mögliches weiteres Vorgehen des Vermieters im Falle von Zuwiderhandlungen sei, seien die Rechte des Mieters dadurch gewahrt, dass er etwa in einem späteren Kündigungsprozess die Möglichkeit habe, die Berechtigung der Abmahnung überprüfen zu lassen.

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II. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision ohne Erfolg. Hinsichtlich der Leistungsanträge auf Beseitigung und Unterlassung fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Den Feststellungsantrag hat das Berufungsgericht mit Recht als unzulässig angesehen.

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1. Es kann dahingestellt bleiben, ob die von der Beklagten ausgesprochene Abmahnung, wie der Kläger geltend macht, unberechtigt war. Auch bei einer unberechtigten Abmahnung kann der Mieter vom Vermieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist weder in §§ 535 ff. BGB noch sonst geregelt. Er lässt sich auch nicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt.

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a) Bei der in §§ 541, 543 Abs. 3 BGB angesprochenen Abmahnung handelt es sich um eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer vertragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/ 04, NJW 2006, 1585, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 18. November 1999 – III ZR 168/ 98, NZM 2000, 241, unter II 2; Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 541 BGB Rdnr. 5 m. w. N.). Darin erschöpfen sich ihre gegenwärtigen Wirkungen für den abgemahnten Mieter. Insbesondere ändert die Abmahnung nichts daran, dass der Vermieter, wenn er sich in einem späteren Kündigungsrechtsstreit auf das abgemahnte Verhalten stützen will, durch die Abmahnung keinen Beweisvorsprung erlangt, sondern den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit zu führen hat.

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b) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich die arbeitsrechtliche Beurteilung zu den Folgen einer fehlerhaften Abmahnung nicht auf das Mietvertragsrecht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer über § 242 BGB und eine entsprechende Anwendung von § 1004 BGB ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt (dazu BAG, NZA 1986, 227, 228; NZA 1997, 145, 146; NZA 2002, 965, 966). Grundlage der Zubilligung eines Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs gegen eine auf arbeitsrechtlichem Gebiet liegende Abmahnung sind die ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers sowie damit einhergehend weitgehende persönlichkeitsrechtliche Pflichtenbindungen. Diese sind im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einer auch nur annähernd vergleichbaren Form anzutreffen (vgl. dazu MünchKommBGB/ Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 147 f. m. w. N.).

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2. Das weiter hilfsweise erhobene Feststellungsbegehren, dass die von der Beklagten erteilte Abmahnung unberechtigt sei, ist unzulässig, weil es nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO gerichtet ist. Zulässiger Gegenstand einer Feststellungsklage kann – abgesehen von der Echtheit einer Urkunde – nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein. Dazu können auch einzelne, aus einem Rechtsverhältnis sich ergebende Rechte und Pflichten gehören, nicht aber bloße Elemente oder Vorfragen eines Rechtsverhältnisses, reine Tatsachen oder etwa die Wirksamkeit von Willenserklärungen oder die Rechtswidrigkeit eines Verhaltens (BGHZ 68, 331, 332; Senatsurteil vom 2. Oktober 1991 – VIII ZR 21/ 91, WM 1991, 2081, unter II 1; BGH, Urteil vom 19. April 2000 – XII ZR 332/ 97, NJW 2000, 2280, unter 1 a). Hier geht es dem Kläger nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines von ihm praktizierten Mietgebrauchs oder dessen durch die Abmahnung in Frage gestellte Grenzen klären zu lassen. Denn es steht zwischen den Parteien außer Streit, dass der Kläger durch Verursachung von Lärm oder eine Nichteinhaltung der Ruhezeiten, wie es ihm in der Abmahnung angelastet wird, seine vertraglichen Pflichten verletzen würde. Er will mit seinem Feststellungsbegehren vielmehr die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Verletzungshandlung begangen hat, um auf diesem Wege einen verbindlichen Ausspruch über die (Un-) Wirksamkeit der hierauf gestützten Abmahnung zu erlangen. Weder die von ihm zur Klärung gestellte Tatsache noch die Bewertung der hieran anknüpfenden Abmahnung als vertrags- oder rechtswidrig sind jedoch feststellungsfähig.

BGH – Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/07

Vorinstanzen:

  • LG Köln
  • AG Köln

Anmerkungen

Das Urteil wurde vom Deutschen Mieterbund kritisiert. Nach Auffassung des DMB kann das Urteil dazu führen, dass Vermieter vorschnell und möglicherweise auch zu Unrecht angebliche Vertragsverletzungen der Mieter abmahnen und  – weil die Mieter keine Möglichkeit haben, die Berechtigung der Abmahnung gerichtlich überprüfen zu lassen – in der Folge auch vorschnell das Mietverhältnis kündigen.

“Die Abmahnung ist regelmäßig die Voraussetzung für eine fristlose oder auch fristgerechte Kündigung wegen Vertragsverletzungen. Mieter müssen die Möglichkeit haben, schon gegen diese Vorbereitungen für die spätere Kündigung vorgehen zu können”, forderte der DMB. “Wenn diese Möglichkeit jetzt ausgeschlossen wird, wird die gesamte Problematik in den Räumungsprozess verlagert. Die Gefahr, dass hierdurch vorschnell gekündigt wird und unnötige Räumungsprozesse geführt werden, wächst.”

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

Gesetz

Paragraf
§ 541 BGB

§ 543 BGB

§ 256 ZPO



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