Terminhinweise des BGH für Mai 2010

Der BGH wird im Mai 2010 die folgenden Gerichtsverfahren mit Bezügen zum Mietrecht verhandeln bzw. Entscheidungen verkünden:


  • Verhandlungstermin: 12. Mai 2010

VIII ZR 96/09 – Mietrecht

AG Leipzig – Urteil vom 30. Juni 2008 – 167 C 5138/07

LG Leipzig - Urteil vom 18. März 2009 – 1 S 372/08

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in Leipzig in Anspruch. Ursprünglich waren die Beklagten Mieter einer auf einem anderen Grundstück gelegenen Wohnung der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Als diese das Grundstück sanieren und veräußern wollte, schloss sie mit den Beklagten im Februar 2004 einen Aufhebungsvertrag, durch den sie den Beklagten die in Rede stehende Wohnung vermietete. Bei Übergabe dieser Wohnung Ende Februar 2004 wurde eine Reihe von “Bemängelungen” aufgelistet. In dem darauf folgenden Zeitraum bis einschließlich Oktober 2007 zahlten die Beklagten überwiegend nur eine geminderte Miete. Im August 2006 forderte die Klägerin die Beklagten schriftlich zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.734,35 € auf und führte dabei unter anderem aus:

“Die Zusammensetzung des Rückstandes entnehmen Sie bitte dem beigefügten Kontoauszug. Mietminderungen für Baumängel in der Wohnung im Objekt … wurden Ihnen in Höhe von 20 % auf die Kaltmiete (= 111 €) für den Zeitraum Dezember 2004 bis August 2006 gewährt. Die Mietminderungen haben wir Ihrem Mietenkonto gutgeschrieben.”

Nachdem die Klägerin im März 2007 schriftlich zur Zahlung eines – ebenfalls nach Berücksichtigung der Minderung – verbleibenden Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €. Später kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf die nach ihrer Auffassung bis einschließlich September 2007 sowie Dezember 2007 zusätzlich aufgelaufenen Mietrückstände vorsorglich erneut.

Das Amtsgericht hat die fristlosen Kündigungen wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Beklagten zur Räumung verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: An die Begründung einer Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzuges dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genüge, wenn der wichtige Grund durch Angabe von Tatsachen so ausführlich bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Die Begründung solle es dem Kündigungsempfänger ermöglichen zu erkennen, auf welche Vorgänge und auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stütze, sowie ob und gegebenenfalls wie er sich hiergegen verteidigen könne. Diesen Anforderungen sei die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht geworden. Eine Angabe des “zutreffenden” rückständigen Gesamtbetrages sei nicht erforderlich gewesen. Dies hätte sonst zur Folge, dass der Vermieter alle nur denkbaren Mietminderungsrechte des Mieters unabhängig davon in seine Berechnung einfließen lassen müsste, ob er diese Minderungsrechte als berechtigt ansieht oder nicht.

Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen klageabweisenden Urteils.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …

2. …

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  [Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

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Bild: © Gerd Altmann/pixelio

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  • Verhandlungstermin: 12. Mai 2010

VIII ZR 185/09 - Mietrecht

AG Mannheim – Urteil vom 17. Dezember 2008 – 8 C 245/08

LG Mannheim – Urteil vom 3. Juni 2009 – 4 S 17/09

Der Kläger verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Kläger eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Beklagten umgelegt hatte. Dagegen wandten die Beklagten ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Beklagten diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Kläger im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Beklagten umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Beklagten nicht. Mit der Klage hat der Kläger unter anderem für das Jahr 2005 eine Nachforderung von Betriebskosten in Höhe von 271,30 € geltend gemacht; hierbei handelt es sich im Wesentlichen um die anteilig umgelegte Grundsteuer in Höhe von 270,72 €.

Das Amtsgericht hat die Beklagten insoweit antragsgemäß verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Beklagten schuldeten zwar aufgrund des Mietvertrags nicht die Zahlung anteiliger Grundsteuer, sie könnten jedoch mit dem Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005 nicht mehr gehört werden, weil sie damit gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB* ausgeschlossen seien. Die Beklagten hätten jedenfalls nicht bewiesen, dass sie innerhalb der ab Zugang der Betriebskostenabrechnung 2005 laufenden Zwölf-Monats-Frist gegenüber dem Kläger den Einwand, es fehle an einer Vereinbarung über die Umlage der Grundsteuer, erhoben hätten. Der Umstand, dass die Beklagten den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 erhoben hatten, führe nicht dazu, dass der entsprechende Einwand gegenüber der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 entbehrlich gewesen wäre.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf vollständige Klageabweisung weiter.

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. …

(2) …

(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) …

(Quelle: Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs Nr. 98/2010 vom 04.05.2010)

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Bild: © Gerd Altmann/pixelio

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  • Verhandlungstermin: 19. Mai 2010

(vorher: Verhandlungstermin: 24. März 2010)

VIII ZR 122/09 – Mietrecht

AG Bad Homburg v. d. H. – Urteil vom 26. September 2008 – 2 C 1613/08

LG Frankfurt am Main – Urteil vom 21. April 2009 – 2-17 S 127/08

Die Beklagte ist seit 1975 Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg. Die Vermieterin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € auf 368,51 € ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Die beklagte Mieterin hat der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zugestimmt. Sie meint, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht formgerecht begründet worden, weil das Gutachten unzureichend sei.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Ein Mieterhöhungsverlangen könne gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB* auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Das von der Klägerin ihrem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Gutachten genüge den formalen Mindestanforderungen. Zweifele der Mieter die Richtigkeit des vom Vermieter in Bezug genommenen Gutachtens an (z.B. weil der Gutachter ausschließlich Vergleichswohnungen aus dem Bestand eines einzigen Vermieters heranziehe), handele es sich um eine Frage der materiellen Richtigkeit des Gutachtens, nicht aber der formalen Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens. Die materielle Richtigkeit des Gutachtens könne aber dahinstehen, weil die Beklagte das Ergebnis – die Ortsüblichkeit der verlangten Miete – nicht anzweifele.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Sie macht geltend, alle in dem Typengutachten berücksichtigten Wohnungen seien früher von der Frankfurter Siedlungsgesellschaft vermietet und später an verschiedene Finanzinvestoren veräußert worden. Nunmehr seien die Klägerin und ein weiteres Unternehmen Vermieterinnen der Wohnungen. Die beiden Vermieterinnen hätten allen ihren Mietern das Typengutachten übersandt und darauf Mieterhöhungsverlangen gestützt. Das bedeute, dass alle vom Sachverständigen im Rahmen seiner Ermittlungen herangezogenen Vergleichswohnungen zuvor einen Mietzins gehabt haben müssten, der niedriger war als der angeblich ermittelte Vergleichsmietzins. Wegen dieses logischen Mangels stelle das Gutachten keine nachvollziehbare Begründung des Mieterhöhungsverlangens dar.

§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. …

§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) …

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Bild: © Gerd Altmann/pixelio

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  • Verkündungstermin: 26. Mai 2010

(Verhandlungstermin: 14. April 2010)

VIII ZR 99/09- Mietrecht

AG Backnang – Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07 LG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Er stützt sein Verlangen darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,58 € pro Quadratmeter liege. Bei der Berechnung dieser Miete sei der Mietspiegel von Schorndorf zugrunde zu legen, da es sich bei der Stadt Schorndorf um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Mieters zurückgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt: Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Der erkennende Richter entscheide unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. In diesem Rahmen sei auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels zulässig. Das Amtsgericht habe den einfachen Mietspiegel der Stadt Schorndorf für die Stadt Backnang angewendet und dies damit begründet, dass die Städte insoweit vergleichbar seien, weil sie jeweils über einen S-Bahn-Anschluss verfügten und von Stuttgart ungefähr gleich weit entfernt seien. Das sei nicht zu beanstanden. Unbedenklich sei auch, dass der Sachverständige seinem Gutachten keine Vergleichsobjekte zugrunde gelegt habe, da das Gutachten nur dazu gedient habe, die streitgegenständliche Wohnung in den Mietspiegel einzugruppieren und nicht alleinige Schätzgrundlage gewesen sei.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter. Er macht unter anderem geltend, dass die bisherige gerichtliche Praxis zur Verwendung von einfachen Mietspiegeln (§ 558c BGB*) vor dem Hintergrund der Regelung über qualifizierte Mietspiegel in § 558d BGB** überprüft werden müsse. Ferner beanstandet er, dass die Feststellungen zur Vergleichbarkeit der Städte Schorndorf und Backnang nicht ausreichend seien.

§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen . …

*§ 558c BGB: Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. …

**§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

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Bild: © Gerd Altmann/pixelio

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(Quelle: Pressemitteilung Nr. 99/2010 des Bundesgerichtshofs vom 06.06.2010)

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