BGH: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen für jede einzelne Abrechnung erforderlich

D er Bundesgerichtshof hat am 12.05.20101 entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

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Der Kläger verlangt von  seinen Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Mieter unter anderem diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.

Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 – insgesamt rund 800 € - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrages von rund 270 € verurteilt, weil die Beklagten es versäumt hätten, gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen geltend zu machen. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshofs gab dem Vermieter recht und hat entschieden, dass eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich war, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB* muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.

Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. …

(2) …

(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) …

BGH – Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09

Vorinstanzen:

  • AG Mannheim – Urteil vom 17. Dezember 2008 – 8 C 245/08
  • LG Mannheim – Urteil vom 3. Juni 2009 – 4 S 17/09

(Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs, Nr. 103/2010, Karlsruhe, den 12. Mai 2010 )

weitere Fundstelle(n):
Volltext der Entscheidung beim BGH

Leitsatz

Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.

BGH – Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09

Aus der Entscheidung

[...]

II.

9

Diese Beurteilung [die Beurteilung der Vorinstanz] hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagten den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer gegenüber der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Versäumung der in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geregelten Frist nicht mehr geltend machen können (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

10

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Diese Voraussetzungen für einen Einwendungsausschluss sind hier erfüllt.

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1. Nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht angegriffenen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten nicht bewiesen, dass sie den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer gegenüber der am 14. Dezember 2006 erstellten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der Zwölf-Monats-Frist mündlich oder schriftlich erhoben hätten.

12

Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass in der am 7. März 2006 erfolgten, nicht näher erläuterten Zahlung eines Teilbetrags von 79,04 € auf die vom Kläger in der Abrechnung vom 14. Dezember 2006 erhobene Nachforderung von 521,43 € nicht die (konkludente) Mitteilung gesehen werden kann, dass die Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer beanstandeten. Auch dagegen wendet sich die Revision nicht.

13

Danach ist das Berufungsgericht mit Recht davon ausgegangen, dass die Beklagten erst im vorliegenden Rechtsstreit – mit Schriftsatz vom 8. Oktober 2008 – gegenüber der Betriebskostenabrechnung 2005 geltend gemacht haben, dass die Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht umlagefähig sei. Damit haben die Beklagten die in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geregelte Frist versäumt mit der Folge, dass sie die Einwendung der fehlenden Umlagevereinbarung für die Grundsteuer nicht mehr geltend machen können, da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass die Beklagten die Versäumung der Frist nicht zu vertreten hätten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

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2. Vergeblich macht die Revision geltend, eine Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 sei entbehrlich gewesen, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hätten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten; angesichts dessen hätten die Beklagten diesen Einwand gegenüber der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nicht zu wiederholen brauchen. Dies trifft nicht zu. Sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB verlangen, dass der Mieter eine materiell-rechtliche Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilt; die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.

15

a) Der Senat hat entschieden, dass zu den Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, auch der Einwand gehört, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 24). Zu solchen Einwendungen gehört auch der von den Beklagten erhobene Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Da somit auch dieser Einwand unter § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB fällt, hat der Mieter den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer nach dem Wortlaut dieser Bestimmungen gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung, in der die Grundsteuer umgelegt worden ist, innerhalb der Zwölf-Monats-Frist erneut geltend zu machen. Denn jede jährliche Betriebskostenabrechnung setzt eine neue Frist in Lauf.

16

b) Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Bestimmungen des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB im vorliegenden Fall nicht deshalb unanwendbar sind, weil die Beklagten die ihrer Auffassung nach fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer bereits gegenüber den früheren Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 geltend gemacht hatten. Einer derartigen Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschriften über den Einwendungsausschluss steht nicht nur der Wortlaut, sondern auch der Sinn und Zweck des Gesetzes entgegen.

17

aa) Die auf Empfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages in das Gesetz aufgenommenen Bestimmungen des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB stellen im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für den Mieter mit entsprechender Frist gegenüber; damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (BT-Drs. 14/5663, S. 79; Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, aaO, Tz. 25).

18

Das nach der Gesetzesbegründung angestrebte Ziel der Rechtssicherheit (BT-Drs. 14/5663, aaO) erfordert es, dass das Einwendungsrecht des Mieters gegenüber jeder Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist, die der Mieter nicht innerhalb der Zwölf-Monats-Frist beanstandet hat. Denn das Ziel des Gesetzes, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen, würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung für eine spätere Betriebskostenabrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass diese Abrechnung innerhalb der Frist (erneut) beanstandet wird, sondern die spätere Abrechnung auch nach Ablauf von zwölf Monaten noch unter Bezugnahme auf die gegenüber einer früheren Abrechnung erhobene Einwendung angegriffen werden könnte. Deshalb ist die erneute und wiederholte Geltendmachung von Einwendungen gegen die vertragliche Umlagefähigkeit von Betriebskosten nicht, wie die Revision meint, eine unnötige Förmelei, sondern geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen. Es ist dem Mieter auch zuzumuten, eine Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölf-Monats-Frist und nicht erst danach erneut zu beanstanden, wenn er diese Abrechnung aus dem gleichen Grund wie eine frühere Abrechnung für nicht gerechtfertigt hält.

19

bb) Die Revision meint dagegen, es verstehe sich von selbst und sei dem Kläger auch bewusst gewesen, dass die Beklagten an dem Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer auch für die Zukunft hätten festhalten wollen, nachdem sie die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 insoweit bereits beanstandet hatten. Dies trifft nicht zu und rechtfertigt es nicht, die gesetzlichen Bestimmungen über den Einwendungsausschluss im vorliegenden Fall auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nicht anzuwenden.

20

Entgegen der Auffassung der Revision ist es, wie auch der vorliegende Fall zeigt, keine Selbstverständlichkeit, dass ein Mieter eine Einwendung gegen die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten, die er gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung erhoben hat, auch gegenüber einer späteren aufrechterhält. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Rechtslage – wie hier – zunächst zweifelhaft und auch im Zeitpunkt der späteren Abrechnung noch nicht geklärt ist. In einer solchen Situation ist es nicht ungewöhnlich, dass eine der Parteien auf ihrem Standpunkt nicht weiter beharrt – sei es, dass der Vermieter streitig gewordene Betriebskosten in einer späteren Abrechnung nicht wieder umlegt oder dass der Mieter eine gegenüber einer früheren Abrechnung erhobene Einwendung gegenüber einer späteren nicht wieder aufgreift. Deshalb ist es im Interesse der vom Gesetz angestrebten Rechtssicherheit erforderlich, dass der Mieter gegen frühere Abrechnungen erhobene Einwendungen, wenn sie seiner Auffassung nach fortbestehen, auch gegenüber späteren Abrechnungen innerhalb der für diese Abrechnungen laufenden Zwölf-Monats-Frist geltend macht. Anders ist Klarheit auch darüber, ob der Mieter an einer Einwendung gegen eine frühere Abrechnung auch gegenüber einer späteren Abrechnung festhalten will, nicht zu erlangen.

BGH – Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09

Anmerkungen

Der Deutsche Mieterbund e. V. (DMB) nahm zu dem Urteil des BGH wie folgt Stellung:

„Die Entscheidung ist wenig praxisnah, sehr formal und öffnet dem Missbrauch durch Vermieter Tür und Tor”, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 185/09).

Die Karlsruher Richter entschieden, dass Mieter ihre Einwendungen gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung des Vermieters innerhalb von 12 Monaten erheben müssen. Das gelte auch dann, wenn Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung regelmäßig reklamiert hätten.

Im vorliegenden Fall forderte der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Zahlung anteiliger Grundsteuern von seinen Mietern. Hierzu waren die Mieter aber nicht verpflichtet, weil eine entsprechende mietvertragliche Regelung zwischen ihnen und dem Vermieter nie getroffen wurde. Für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 reklamierten die Mieter diesen Fehler, mit der Konsequenz, dass sie keine anteiligen Grundsteuerbeträge zahlen mussten. Für 2005 reklamierten sie diesen Fehler nicht mehr. Konsequenz nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, dass sie jetzt für 2005 Grundsteuer zahlen müssen.

Siebenkotten: „Das ist für mich nicht nachvollziehbar. Mieter, die mehrfach den immer gleichen Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu Recht bemängelt haben, werden hier bestraft. Auf der anderen Seite können Vermieter sanktionslos Jahr für Jahr den gleichen Fehler in die Betriebskostenabrechnung einbauen. Reklamiert der Mieter den Fehler, muss die Abrechnung korrigiert werden. Reklamiert der Mieter einmal nicht, kann der Vermieter Forderungen durchsetzen, auf die er keinen Anspruch hat.”

Siebenkotten rief angesichts dieser BGH-Entscheidung alle Mieter auf, ihre Betriebskostenabrechnungen Jahr für Jahr genau zu überprüfen.

(Quelle: Pressemeldung des DMB vom 12.05.2010)

Ich finde, die Argumentation des BGH, dass die Geltendmachung von Einwendungen zur Erlangung von Rechtssicherheit für jede einzelne Abrechnung erforderlich sind, ist auch nicht von der Hand zu weisen.  Darüber hinaus:  Ausschlussfrist ist Ausschlussfrist.

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Gesetz

Paragraf
§ 556 BGB




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