Anfechtung der Jahresabrechnung

V on einer Wohnungseigentümerin wurden verschiedene Beschüsse der Gemeinschaft angefochten, unter anderem auch der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung. Sie bemängelte hinsichtlich der Jahresabrechnung unter anderem die fehlende Nachvollziehbarkeit und fehlerhafte Einzelabrechnungen.

Zunächst war sie vor dem Amtsgericht erfolgreich, das Landgericht jedoch befand gegensätzlich. Das OLG Hamburg sah die Angelegenheit wiederum anders als das Landgericht, hob dessen Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Behandlung zurück, weil das Landgericht zahlreiche notwendige Ermittlungen unterlassen hatte.

Fundstelle(n):
Volltext: Rechtsprechung Hamburg – Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg – Beschluss vom 11.04.2007 – 2 Wx 2/07

Leitsätze

1. Im Verfahren auf Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin zu prüfen, ob die in den Einzelabrechnungen aufgeteilten jeweiligen Gesamtkosten dem einzelnen Wohnungseigentümer zu Recht aufgebürdet worden sind.

2. Beschlüsse der Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG, die unter Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, sind auf Antrag nach § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes für die Beschlussfassung nicht ausschließen lässt.

3. § 16 Abs. 5 WEGaF. verbietet vor einer Kostenentscheidung des Gerichts nach § 47 WEG eine Umlegung von für Gerichtskosten vom Gemeinschaftskonto entnommener Gelder auf alle Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEGaF. ohne deren Beteiligtenstellung in dem gerichtlichen Verfahren zu berücksichtigen.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg – Beschluss vom 11.04.2007 – 2 Wx 2/07

Aus der Entscheidung

[...]

Gründe

[...]

II.
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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landgerichts vom 24.11.2006 ist zulässig, §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, 27, 29, 22 Abs. 1 FGG. Sie ist auch in der Sache begründet und führt zur Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts und Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht zur anderweitigen Behandlung und erneuten Entscheidung.
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Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
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Die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts tragen dessen Entscheidung nicht, wonach die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 02.06.2003 zu den Tagesordnungspunkten 1 und 4 nicht bereits deswegen für ungültig zu erklären sind, weil diese auf einer Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung beruhen.
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Beschlüsse der Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG, die unter Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, sind auf Antrag nach § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes für die Beschlussfassung nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. Die Wohnungseigentümer sollen in ihrer Versammlung auftretende Meinungsverschiedenheiten dort grundsätzlich allein unter sich austragen. Außenstehende Dritte sollen nicht auf den Ablauf der Versammlung und dadurch womöglich auf die Meinungsbildung der Wohnungseigentümer Einfluss nehmen können ( vgl. OLG Hamm ZMR 2007, 133 ff, 134; BayObLG ZMR 2004, 603f nach juris ).
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Formelle Fehler bei der Durchführung der Versammlung begründen dann die Anfechtung, wenn sich die Mängel auf das Ergebnis der Beschlussfassungen zumindest ausgewirkt haben können. Steht hingegen fest, dass das Ergebnis der Abstimmungen durch den Verfahrensfehler nicht beeinflusst worden ist, reicht der formelle Mangel allein nicht aus, um einen Beschluss für ungültig zu erklären ( vgl. KG NJW-RR 1997, 1171f, 1172 ).
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Aufgrund der vom Landgericht vorgenommen Ermittlungen kann entgegen dessen Ausführungen nicht festgestellt werden, dass die Anwesenheit des Hausmeisters während der gesamten Zeit der Versammlung sich hinsichtlich der hier in Rede stehenden Tagesordnungspunkte 1 und 4 nicht ursächlich auf die Willensbildung der anwesenden Eigentümer und deren Beschlussfassung ausgewirkt hat.
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In der Eigentümerversammlung vom 02.06.2003 waren die Eigentümer von 59 von insgesamt 95 Wohnungseigentumseinheiten anwesend bzw. vertreten, wobei die Verwalterin 7 Eigentümer und der Eigentümer Dr. M.-B. zusätzlich die Eigentümerin Dr. B. und möglicherweise auch den Eigentümer Dr. H. vertreten hat.
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Das Landgericht hat 45 Eigentümer und die Verwalterin angeschrieben und befragt, ob sie auf der Eigentümerversammlung vom 02.06.2003 bei den damaligen Beschlussfassungen genauso abgestimmt hätten, wenn der Hausmeister T. nicht anwesend gewesen wäre. Von den Angeschriebenen haben 40 Eigentümer und die Verwalterin geantwortet. Hiervon waren 35 Eigentümer selber in der Eigentümerversammlung anwesend. 33 Eigentümer haben angegeben, dass sie auch dann genauso gestimmt hätten, wenn der Hausmeister nicht in der Versammlung anwesend gewesen wäre; hierzu gehörte auch der Eigentümer Dr. M.-B., der zumindest die Eigentümerin Dr. B. vertreten hat. Außerdem hat die Verwalterin, die 7 Eigentümer vertreten hat, angegeben, dass sie auch dann genauso gestimmt hätte, wenn der Hausmeister nicht in der Versammlung anwesend gewesen wäre. Insgesamt hätten damit zumindest 41 Wohnungseigentümer genauso abgestimmt, wenn der Hausmeister nicht anwesend gewesen wäre.
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Das Landgericht hat jedoch nicht festgestellt, in welcher Weise diese Eigentümer in der Versammlung vom 02.06.2003 tatsächlich abgestimmt haben, ob sie dem jeweiligen Beschlussantrag zugestimmt, diesen abgelehnt oder hinsichtlich des Tagespunktes 1 sich enthalten haben. Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 1 wurde mit sechs Gegenstimmen und einer Enthaltung gefasst, der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 4 mit vier Gegenstimmen.
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Nicht aufgeklärt hat das Landgericht des weiteren, welches Stimmrecht die einzelnen Wohnungseigentümer haben, ob jeder Eigentümer ein Stimmrecht hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG oder ob die Stimmkraft sich nach der Größe des Miteigentumsanteils oder nach der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte richtet. Nach den Angaben in der Anwesenheitsliste der Versammlung vom 02.06.2003 hat allein die Eigentümerin KG K. mbH & Co einen Miteigentumsanteil von 380,8/1.000.
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Von daher kann nach den bisherigen Ermittlungen des Landgerichts nicht festgestellt werden, ob auch dann, wenn diejenigen Eigentümer, die auch bei Abwesenheit des Hausmeisters in der Versammlung vom 02.06.2003 genauso abgestimmt hätten, wie sie es tatsächlich getan haben, die Tagesordnungspunkte 1 und 4 ebenfalls mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen worden wären. Der offensichtlich vom Landgericht gezogene Schluss, dass alle diejenigen Eigentümer, die die ihnen vom Gericht gestellte Frage nach ihrem Abstimmungsverhalten bei Abwesenheit des Hausmeisters bejaht haben, auch am 2.6.2003 den Beschlussanträgen zu den Tagesordnungspunkten 1 und 4 zugestimmt haben, findet in den bisherigen Tatsachenfeststellungen keine Grundlage.
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Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass es nicht unbedingt erforderlich sein dürfte, das tatsächliche Abstimmungsverhalten der einzelnen Eigentümer am 02.06.2003 weiter aufzuklären.
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Die Antragsgegner haben unter Beweisantritt vorgetragen, die Antragstellerin habe in der Eigentümerversammlung vom 02.06.2003 die Anwesenheit des Hausmeisters nicht gerügt.
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Auch wenn bei den jeweiligen hier noch in Rede stehenden Beschlussfassungen der Hausmeister als grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigte Person anwesend gewesen ist, ohne dass ein berechtigtes Interesse an seiner Anwesenheit bestanden hätte, sind die von der Antragstellerin angefochtenen Beschlüsse dieser Eigentümerversammlung nicht schon allein deshalb für ungültig zu erklären. Denn wenn von den in der Versammlung anwesenden Eigentümern keine Rüge hinsichtlich der Anwesenheit des an sich nicht teilnahmeberechtigten Hausmeisters bei der Eigentümerversammlung erhoben wird, kann diesem Verhalten der Eigentümer jedenfalls ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit entnommen werden (vgl.OLGR Frankfurt 2005, 736-740 nach juris). Eine Berufung zu einem späteren Zeitpunkt darauf, dass die Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlungen verfahrensfehlerhaft zustande gekommen sind, ist den Eigentümern, wenn sie rügelos die Anwesenheit einer dritten Person zugelassen haben, aus den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt. Dieses würde vorliegend insbesondere für die Antragstellerin gelten, wenn sie die Anwesenheit des Hausmeisters nicht in der Versammlung vom 02.06.2003 gerügt hätte, da sie nicht etwa alle in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse mit dieser Begründung angefochten hat, sondern lediglich die ihr nicht genehmen. Darauf, dass die Antragstellerin in einem früheren Schreiben vom 02.05.2001 an die damalige Prozessbevollmächtigte der Antragsgegner darauf hingewiesen hatte, dass eine Teilnahme des Hausmeisters an den Eigentümerversammlungen gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoße, kann sie sich nicht berufen, wenn sie dann in der Eigentümerversammlung vom 2.6.2003 diese Rüge nicht erhebt und dessen Anwesenheit auch bei den Beschlussfassungen damit stillschweigend duldet.
24
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes steht dem nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof (NJW 1993, 1329-1331 ) hat lediglich in einem Fall entschieden, in dem die Begleitperson eines Wohnungseigentümers ausgeschlossen worden ist und in diesem Zusammenhang dargelegt, dass die Eigentümerversammlungen nichtöffentlich seien und deswegen dieser Ausschluss eines Dritten zu Recht erfolgt sei. Der Bundesgerichtshof hat nicht darüber entschieden, ob Beschlüsse anfechtbar sind, wenn gegen die Nichtöffentlichkeit verstoßen und unter der Teilnahme Dritter Beschlüsse gefasst werden, ohne dass vorher die Anwesenheit des Dritten gerügt worden ist.
25
Bei seiner erneuten Entscheidung wird das Landgericht zu beachten haben, dass die von der Antragstellerin weiterhin verfolgte Anfechtung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2003 gemäß Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.6.2003 zwischenzeitlich sich in der Hauptsache erledigt hat.
Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses über den Wirtschaftsplans 2003 ist entfallen, weil über die zwischen den Beteiligten insoweit streitigen Punkte im Rahmen der Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung am 13.5.2004 beschlossen worden ist (OLG Stuttgart ZMR 1990, 69; HansOLG Hamburg ZMR 2003, 28 ff., 130 und ZMR 2003, 864-865; Bärmann/Merle WEG 9. Aufl. Rdnr. 97 zu § 44 WEG). Der Wirtschaftsplan 2003 hat infolge seiner Umsetzung seine Bedeutung für die Antragstellerin verloren. Eine Ausnahme von der Erledigungswirkung einer beschlossenen Jahresabrechnung für den entsprechenden Wirtschaftsplan deshalb, weil die Antragstellerin vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist, liegt nicht vor.
26
Ob die Gesamtabrechnung für das Jahr 2002 ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann aufgrund des bisherigen Vortrages der Parteien sowie der Ermittlungen des Landgerichts nicht beurteilt werden; auch insoweit fehlt es an hinreichenden Tatsachenfeststellungen.
27
Die Jahresabrechnung hat die gesamten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft während eines Wirtschaftsjahres aufzulisten. Neben der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben hat diese Abrechnung auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes zu enthalten ( vgl. Bärmann/Merle a.a.O. Rdnr. 67 zu § 28 WEG ).
28
Allein unter Zugrundelegung des Vortrages der Antragsgegner, der Stand des Girokontos habe am 01.01.2002 Euro 141.040,04 betragen, ist die Gesamtjahresabrechnung rechnerisch nicht stimmig. Addiert man zu diesem Anfangsstand des Girokontos die tatsächlich erzielten Einnahmen (ohne Entnahmen aus der Rücklage) der Wohnungseigentümergemeinschaft und zieht man die tatsächlichen Ausgaben (ohne Instandhaltungsrücklage und Sonderzuführung der Miete Apotheke) ab, so errechnet sich ein Betrag von Euro 103.579,13. Tatsächlich weist die Gesamtabrechnung aber ein Vermögen der Gemeinschaft am 31.12.2002 in Höhe von Euro 103.905,95 auf, wobei es aus buchhalterischen Gründen angehen mag, dass der Abrechnungsunterschuss in Höhe von Euro 1.776,51 als Vermögensposition der Gemeinschaft gewertet wird.
29
In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass die von der Antragstellerin in der Beschwerdebegründung vom 23.01.2007 vorgenommene Abrechnung, die eine angebliche Differenz von Euro 33.907,88 offenbaren soll, unzutreffend ist, weil sie unberücksichtigt lässt, dass Zufluss und Abfluss von Geldern betreffend die Instandhaltungsrücklage keine echten Einnahmen und Ausgaben sind.
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Allein mit der Kenntnis des Standes des Girokontos der Gemeinschaft am 01.01.2002 kann daher die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung 2002 nicht überprüft werden. Vielmehr ist erforderlich die Kenntnis davon, welches Vermögen die Gemeinschaft nach der Jahresabrechnung 2001 am 01.01.2002 gehabt hat. Dieses aber hat das Landgericht bisher noch nicht ermittelt.
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Aus dieser Vermögensaufstellung per 31.12.2001, die in der Jahresabrechnung 2001 enthalten sein dürfte, dürften sich dann auch die Kontostände der von der Verwalterin für die Gemeinschaft geführten Konten per 01.01.2002 ergeben. Es wäre eine unnötige Förmelei, wenn man unter diesen Umständen verlangen würde, auch in die Jahresabrechnung 2002 erneut den Anfangsbestand der Gemeinschaftskonten mit aufzunehmen, wenn diese sich unmittelbar aus der vorangegangenen Jahresabrechnung ergeben. Denn diese Kontostände sind dann allen Wohnungseigentümern bekannt, bzw. können sie sich diese Kenntnis leicht verschaffen, wenn sie nicht in Besitz der vorangegangenen Jahresabrechnung sein sollten.
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Nicht in die Jahresabrechnung mit aufgenommen zu werden brauchen hingegen Angaben darüber, in welcher Weise und mit welchem Zinssatz die Instandhaltungsrücklage angelegt worden is. Soweit die Antragstellerin insoweit weitere Auskunft wünscht, als in der Jahresabrechnung angegeben, muss sie die entsprechenden Unterlagen bei der Verwalterin einsehen.
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Rechtlich zutreffend geht das Landgericht hingegen davon aus, dass in die Jahresgesamtabrechnung alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen sind, ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Denn die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungszeitraum auf dem Gemeinschaftskonto eingegangen und welche Ausgaben davon für welche Zwecke getätigt worden sind. Auch wenn der Verwalter materiell-rechtlich unberechtigt Geld ausgegeben hat, müssen diese Beträge in der Jahresabrechnung erscheinen, damit das Rechenwerk stimmig ist. Den Wohnungseigentümern wird auf diese Weise ermöglicht zu entscheiden, ob sie diese Ausgaben billigen oder vom Verwalter zurückverlangen wollen. Eine solche Entscheidung würde erschwert oder unter Umständen unmöglich gemacht, wenn derartige Ausgaben in der Gesamtabrechnung gar nicht zu erscheinen hätten (vgl. KG NJW-RR 2006, 383).
34
Soweit die Antragstellerin der Auffassung ist, die Verwalterin habe unberechtigt Ausgaben auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft getätigt, ist sie gehalten, vermeintliche Ansprüche gegen die Verwalterin entweder selber, soweit die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung bei einer unmittelbar drohenden Verjährung vorliegen, in einem gesonderten Verfahren geltend zu machen oder ansonsten einen entsprechenden Eigentümerbeschluss zu erwirken, damit die Gemeinschaft derartige Ansprüche gegen die Verwalterin geltend macht. Im Rahmen der Jahresabrechnung ist – wie bereits ausgeführt – nicht zu prüfen, ob die den jeweiligen dort aufgeführten Rechnungsposten zugrunde liegenden Ausgaben auch materiell-rechtlich gerechtfertigt und damit von der Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich zu tragen sind.
35
Die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2002 entspricht weiterhin insoweit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, als in der Einzelabrechnung die Antragstellerin anteilig mit Rechts/Beratungskosten in Höhe von Euro 32,96 belastet worden ist.
36
Im Verfahren auf Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin zu prüfen, ob die in den Einzelabrechnungen aufgeteilten jeweiligen Gesamtkosten dem einzelnen Wohnungseigentümer zu Recht aufgebürdet worden sind (vgl. KG ZMR 2006, 224 f nach juris).
37
Nach dem Vorbringen der Antragsgegner sind in den in der Jahresabrechnung aufgeführten Rechts/Beratungskosten von insgesamt Euro 1.965,08 Kosten in Höhe von Euro 1.164,20 enthalten für die anwaltliche Vertretung der Antragsgegner in einem von der Antragstellerin gegen sie angestrengten Beweissicherungsverfahren, wobei zum Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung 2002 hinsichtlich dieses Verfahrens noch keine gerichtliche Kostenentscheidung vorgelegen habe.
38
Gerichts- und Anwaltskosten, die in einem Wohnungseigentumsverfahren für die vom Verwalter vertretene Gemeinschaft anfallen und dem Gemeinschaftskonto entnommen worden sind, sind in die Jahresabrechnung aufzunehmen; § 16 Abs. 5 WEG steht dem nicht entgegen ( vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 1431 nach juris ). Diese Vorschrift verbietet jedoch vor einer Kostenentscheidung des Gerichts nach § 47 WEG eine Umlegung dieser entnommenen Kosten auf alle Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG ohne deren Beteiligtenstellung in dem gerichtlichen Verfahren zu berücksichtigen (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 1431 und ZMR 2004, 763). Die Anwaltskosten der Antragsgegner für das Beweissicherungsverfahren hätten daher im Hinblick auf die dortige Beteiligtenstellung nur unter den Antragsgegnern allein und nicht auch auf die Antragstellerin umgelegt werden dürfen (vgl. KG ZMR 2006, 224 f).
39
Dabei kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob die Verteilung der Anwaltskosten allein auf die Antragsgegner in analogen Anwendung des § 100 Abs. 1 ZPO nach Köpfen (so das OLG Düsseldorf ZMR 2003, 228 ff nach juris) oder entsprechend § 16 Abs. 2 WEG (so KG ZMR 2006, 153 f nach juris, das wegen dieser Frage die Sache dem BGH zur Entscheidung vorgelegt hat) vorzunehmen ist. Denn die Antragstellerin ist an diesen Kosten nicht zu beteiligen und die übrigen Wohnungseigentümer haben bisher den gewählten Verteilungsschlüssel nicht beanstandet.
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In diesem Zusammenhang wird das Landgericht auch aufzuklären haben, ob die Antragstellerin zu Recht mit den Rechts/Beratungskosten belasten worden ist, die über Euro 19,53 hinausgehen.
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Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 WEG.
42
Soweit es um die Anfechtung des Tagespunktes 1 geht, folgt der Senat grundsätzlich der Wertbemessung durch das Landgericht. Dieser ist daher mit gerundet Euro 81.800,– zu bewerten.
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Hinsichtlich der Anfechtung des beschlossenen Wirtschaftsplans für 2003 (Tagesordnungspunkt 4) ist der Wert jedoch entgegen der Berechnung des Landgerichts nicht auf Euro 91.130,15, sondern lediglich auf Euro 30.376,– festzusetzen. Angefochten hat die Antragstellerin den Wirtschaftplan allein mit der Begründung, die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von ca. Euro 89.476,– auf Euro 120.000,– sei unangemessen. Von daher ist für die Streitwertbemessung allein von diesem Differenzbetrag in Höhe von Euro 30.524,– auszugehen. Der Anteil der Antragstellerin hieran beträgt 1,66 %, mithin ca. Euro 507,–. Ca. 20 % des Differenzbetrages zwischen Euro 30.524,– und Euro 507,– betragen Euro 6.003,–, so dass sich insgesamt insoweit ein Streitwert von gerundet Euro 6.500,– errechnet.
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Daraus errechnet sich ein Gesamtstreitwert des Rechtsbeschwerdeverfahrens von Euro 88.300,–.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg – Beschluss vom 11.04.2007 – 2 Wx 2/07

Anmerkungen

Die vorliegende Entscheidung erging noch nach altem WEG-Recht (vor dem 01.07.2007) und nach der Verfahrensordnung FGG.

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

Gesetz

Paragraf
§ 16 Abs. 2 WEGaF.

§ 23 Abs. 4 WEGaF.

§ 25 Abs. 2 WEGaF.

§ 242 BGB



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