Erfolgreiche Anfechtung eines Wirtschaftsplans

E ine Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren einzelnen Gebäuden, jeweils Mehrfamilienhäuser. Die Eigentümerin aller Einheiten eines Mehrfamilienhauses ging gegen den Wirtschaftsplan des Jahres 2009 an, weil dieser ihrer Meinung nach gegen die Teilungserklärung der Gemeinschaft verstieß, indem dort auch über Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen “Häuser” beschlossen wurde.

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Laut Teilungserklärung ist über die Bildung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage für die einzelnen Häuser nur von den jeweiligen Eigentümer der Häuser zu beschließen. Das Amtsgericht Aachen gab der klagenden Eigentümerin Recht und hob den Beschuss wegen Verstosses gegen die Teilungserklärung auf.

Amtsgericht Aachen – Beschluss vom 24.03.2010 – 118 C 1/10

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Leitsatz

Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen haben, oder gegen die so genannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Amtsgericht Aachen – Beschluss vom 24.03.2010 – 118 C 1/10

Aus der Entscheidung

[...]

Entscheidungsgründe

Der Antrag der Kläger auf Ungültigerklärung der von ihnen angegriffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2009 hat Erfolg.

Auf die fristgerecht erhobene und begründete Klage (§ 46 Abs. 1 Satz 1, Satz. 2 WEG) sind die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen haben, oder gegen die so genannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt (vgl.. Bärmann/Pick/Merle-Merle, 8. Auflage, § 23 Rdnr. 164).

Die von den Klägern angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 03.12.2009 sind rechtswidrig, weil die Wohnungseigentümerversammlung nicht befugt war, zu Lasten der Kläger Instandhaltungsrückstellungen in dem Wirtschaftsplan 2009 zu beschließen. Die für die Beteiligten maßgebliche notarielle Teilungserklärung bestimmt unter § 9 Ziffer 2, dass die Instandhaltungsrückstellung durch die Eigentümerversammlung jeden Sonderobjektes festgesetzt wird, mithin die Sondereigentümer jeden Sonderobjektes allein befugt sind, die Höhe der Instandhaltungsrücklage festzulegen. Da die notarielle Teilungserklärung aufgrund ihrer Grundbucheintragung Vereinbarungscharakter hat, ist somit im Verhältnis der Wohnungseigentümer vereinbart, dass die Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht von der Gesamtgemeinschaft beschlossen wird, sondern nur von der Gemeinschaft der Eigentümer des jeweiligen Sonderobjektes. Somit durfte die Gesamtgemeinschaft nicht zu Lasten der Eigentümer der betroffenen Sonderobjekte die Höhe der Instandhaltungsrückstellung in dem Wirtschaftsplan 2009 festlegen.

Diese in der notariellen Teilungserklärung vereinbarte Festlegung der Höhe der Instandhaltungsrücklage durch die Sondereigentümer eines Sonderobjektes ist auch nicht durch die im Jahre 2007 in Kraft getretene Gesetzesänderung bezüglich des Wohnungseigentumsgesetzes etwa gegenstandslos geworden. Das geänderte Wohnungseigentumsgesetz enthält keinerlei ausdrückliche Regelung, dass Vereinbarungen über die Bildung, von Instandhaltungsrückstellungen für so genannte Untergemeinschaften von Mehrhausanlagen (gemeint sind damit hier die Sondereigentümer der Sonderobjekte der vorliegenden Wohnungseigentumsanlage) gegenstandslos werden, sofern die Vereinbarung vorsieht, dass die Sondereigentümer einer Untergemeinschaft die Höhe der Instandhaltungsrückstellung selbst und alleine bestimmen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand der vom Gesetzgeber begründeten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtgemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6, Abs. 7 WEG. Die bereits vor der Gesetzesänderung vom Bundesgerichtshof angenommene Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtgemeinschaft hat keine Auswirkungen auf die hier im Streit befindliche Vereinbarung in der notariellen Teilungserklärung der Beteiligten über die selbständige Bildung einer Instandhaltungsrückstellung durch die Sondereigentümer eines Sonderobjektes.

Die Tatsache, dass die Gesamtgemeinschaft rechtsfähig ist, nicht aber die so genannten Untergemeinschaften, also im vorliegenden Fall die Sondereigentümer der jeweiligen Sonderobjekte, sind für die hier. maßgeblichen Vereinbarungen in der notariellen Teilungserklärung ohne Bedeutung. Die Sondereigentümer eines Sonderobjektes können durch eine Eigentümerversammlung die Höhe der Instandhaltungsrücklage für ihr Sonderobjekt auch dann beschließen, wenn diese Untergemeinschaft nicht rechtsfähig ist. Insoweit unterscheidet sich der Zustand nicht von dem vor Inkrafttreten der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt, dass eine für eine Untergemeinschaft, also hier ein Sonderobjekt, gebildete Instandhaltungsrücklage eigentumsmäßig der Gesamtgemeinschaft gehört gemäß § 10 Abs. 7 WEG. Eine solche Instandhaltungsrücklage der Sonderobjekte kann nicht den Eigentümern der Untergemeinschaft, also des jeweiligen Sonderobjektes gehören, weil diese Untergemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist.

Aus dem Eigentum der Gesamtgemeinschaft an der Instandhaltungsrückstellung für die Sonderobjekte folgt aber nicht, dass deshalb die anders lautende Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der notariellen Teilungserklärung unwirksam wird, weil die Gesamtgemeinschaft als Eigentümer der Instandhaltungsrückstellung auch über die Bildung, die Höhe und die Verwendung der Instandhaltungsrückstellung Kompetenz zur Bildung und zur Höhe einer Instandhaltungsrückstellung für ein Sonderobjekt.

Im vorliegenden Fall kommt noch hinzu, dass die notarielle Teilungserklärung für den hier auch tatsächlich vorliegenden Fall eine Sonderregelung enthält, dass der Wohnungseigentümer, der Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten eines Sonderobjektes ist, im eigenen Namen selbständig ohne Einschaltung des Verwalters Aufträge erteilen darf.

Ob insoweit eine Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer dadurch mitbegründet wird, kann dahingestellt bleiben.

Somit liegen keine Umstände vor, die die notarielle Teilungserklärung hinsichtlich ihrer hier maßgeblichen Vereinbarungen als nicht mehr maßgeblich erscheinen lassen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer zu Unrecht die Instandhaltungsrückstellungen für die Sonderobjekte beschlossen.

Dies gilt auch, soweit hinsichtlich desselben Wirtschaftsplanes eine Fortgeltung über das Jahr 2009 hinaus beschlossen wurde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird gemäß § 49 a GKG auf 4.500,00 € festgesetzt.

Amtsgericht Aachen – Beschluss vom 24.03.2010 – 118 C 1/10

Anmerkungen

Buch

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Gesetz

Paragraf
§ 46 WEG




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