Sachlicher Grund auch bei Öffnungsklausel erforderlich

Enthält die Teilungserklärung im Hinblick auf die Kostenverteilung eine Öffnungsklausel, muss trotzdem ein sachlicher Grund für eine Änderung vorliegen.

So entschied das Landgericht Köln und erklärte eine Beschlussfassung für unwirksam, weil für die angestrebte Änderung der Kostenverteilung nach Ansicht des Landgerichts kein sachlicher Grund vorlag und der Beschluss aus diesem Grund ordnungsmäßiger Verwaltung widersprach. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssachte hat das Landgericht jedoch die Revision beim BGH zugelassen.

Landgericht Köln – Urteil vom 15.10.2009 – 29 S 102/09

weitere Fundstelle(n):
Volltext: www.justiz.nrw.de

Leitsätze

Von einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung kann nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht benachteiligt werden.

Nur über den sachlichen Grund kann ein sachgerechter Interessenausgleich herbeigeführt und der Minderheitenschutz gewährleistet werden.

Landgericht Köln – Urteil vom 15.10.2009 – 29 S 102/09

Aus der Entscheidung

Gründe:

[...]

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

[...]

Die Frage, ob die Beschlussfassung mit der erforderlichen Mehrheit gefasst worden ist, kann hier jedoch dahinstehen, da für die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels kein sachlicher Grund bestand und die Beschlussfassung bereits aus diesem Grund für ungültig zu erklären ist.

Die Kammer hält insoweit an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 95,137) zum Wohnungseigentumsgesetz vor der Novellierung fest, dass auch von einer Öffnungsklausel nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht benachteiligt werden (vgl. Bärmann-Becker, WEG, § 16 Rn.37; Bärmann-Merle, WEG, § 23 Rn.19; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Niedenführ, WEG, § 16 Rn. 22; teilweise zustimmend: Jennißen-Jennißen, WEG, § 16 Rn. 70).

Die gegenteilige Auffassung (vgl. Rieke/Schmid-Elzer, WEG, § 16 Rn. 122 und Häublein, ZMR 2007,417), wonach ein sachlicher Grund für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssel nicht vorliegen muss, da ansonsten die Privatautonomie der Wohnungseigentümer grundlos eingeschränkt werde, ist abzulehnen.

Auch für die Neuregelung in § 16 Abs. 3 WEG, bei der es sich um eine gesetzliche Öffnung der Gemeinschaftsordnung handelt, sieht die Gesetzesbegründung (BT-Drucksache 16/887 S. 23) vor, dass ein sachlicher Grund gegeben sein muss. Auf das Kriterium des sachlichen Grundes kann daher für die Anwendung der rechtsgeschäftlichen Öffnungsklauseln, die, wenn sie geringe Anforderungen an die Wirksamkeit einer Beschlussfassung stellen, gem. § 16 Abs. 5 WEG in Kraft bleiben (vgl. Bärmann-Becker, WEG, § 16 Rn. 129, 102, 137) nicht verzichtet werden. Nur über das Kriterium des sachlichen Grundes kann ein vernünftiger Interessenausgleich herbeigeführt werden und ein Minderheitenschutz gewährleistet werden. Dass der Gesetzgeber auch bei der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes dem Minderheitenschutz einen hohen Stellenwert eingeräumt hat, ergibt sich insbesondere aus der Regelung des § 16 Abs. 4 WEG, der für sogar für eine nur im Einzelfall vom Kostenverteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG oder dem Verteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelung für die Verteilung der Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung eine doppelt qualifizierte Mehrheit vorsieht.

Ein sachlicher Grund für die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster ist hier entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht gegeben.

Dass die nunmehr beschlossene Kostentragungsregelung, wonach jeder Sondereigentümer für den Austausch der Fenster in seinem Sondereigentum allein aufkommt, der tatsächlich seit Jahren in der Wohnungseigentümergemeinschaft praktizierten Regelung entspricht, stellt keinen sachlichen Grund dar, denn ansonsten würde die bisherige Übung, die der Kostenverteilung in der Teilungserklärung widerspricht, im nachhinein sanktioniert.

Auch die Argumentation der Beklagten, dass die nunmehr beschlossene Kostenregelung daran anknüpft, dass die Sondereigentümer durch den Gebrauch und die Pflege der Fenster maßgeblich für deren Erhaltungszustand verantwortlich sind und somit eine Kostenreduzierung zu erreichen ist, überzeugt nicht. Dieser Gesichtspunkt könnte dann einen sachlichen Grund darstellen, wenn die einzelnen Sondereigentümer auch in alleiniger Verantwortung über den Austausch ihrer Fenster bestimmen könnten. Dies sieht die Beschlussfassung aber ausdrücklich nicht vor, so dass unabhängig von dem Erhaltungszustand einzelner Fensteranlagen die Gemeinschaft eine Teil- bzw. Gesamtsanierung der Fenster beschließen um z. B. eine einheitliche Fassadengestaltung herzustellen oder eine bessere Wärmedämmung zu erhalten.

[...]

Landgericht Köln – Urteil vom 15.10.2009 – 29 S 102/09

Anmerkungen

Der Entscheidung ist aus meiner Sicht nichts hinzuzufügen. Die Ansicht, dass für die Änderung der Kostenverteilung

1. ein sachlicher Grund vorliegen muss und

2. kein Eigentümer gegenüber der vorherigen Regelung benachteiligt werden darf,

scheint sich zu Recht durchzusetzen. Alles andere würde der Willkür Tür und Tor öffnen.

Das Amtsgerichts Dortmund hat in einem ähnlichen Fall (AG Dortmund – Urteil vom 16.02.2010 – 512 C 57/09) ebenfalls entschieden, dass ein sachlicher Grund auch Voraussetzung für eine von der Teilungserklärung abweichende Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 3 WEG ist, obwohl dies nicht ausdrücklich im Gesetzestext steht.

Nach Auffassung des Amtsgerichts sollte die neue gesetzliche Regelung nicht über die einer Öffnungsklausel hinausgehen. Sowohl für das “OB” als auch für das “Wie” einer Änderung der Kostenverteilung müsse es – wie bei der Anwendung einer Öffnungsklausel – eine sachlichen Grund geben.

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

Gesetz

Paragraf
§ 16 WEG

§ 23 WEG



Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

Hinterlasse eine Antwort