Jahresabrechnung: Vor Beschluss Aufklärungspflicht !

Nach einem Verwalterwechsel wurde von dem neuen Verwalter eine Jahresabrechnung für 2007 aufgestellt. Allerdings hatte bereits sein Vorgänger eine Abrechnung für das Jahr 2007 vorgelegt. Beide Abrechnungen unterschieden sich erheblich hinsichtlich der Höhe der Einnahmen und der Ausgaben.

Die Eigentümergemeinschaft genehmigte trotz der bestehenden Differenzen und ohne weitere Prüfung mehrheitlich die Jahresabrechnung und erteilte dem Verwalter Entlastung, obwohl nicht einmal klar war, über welche der vorliegenden Abrechnungen abgestimmt wurde. Der Genehmigungs- und Entlastungsbeschluss wurde erfolgreich angefochten.

AG Düsseldorf – Urteil vom 26.05.2010 – 291a C 1736/10

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Leitsatz


  1. Die Genehmigung einer Jahresabrechnung, deren inhaltliche Richtigkeit nicht überprüft und festgestellt werden kann, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

  2. Die Wohnungseigentümer sind bei fehlenden Kontrollmöglichkeiten gehalten, sich die notwendigen Informationen durch geeignete rechtliche Schritte zu beschaffen.

AG Düsseldorf – Urteil vom 26.05.2010 – 291a C 1736/10

Aus der Entscheidung

[...]

Entscheidungsgründe:

I.

Die Klage ist überwiegend begründet.

1.
Der zu TOP 2 a. gefasste Beschluss ist auf die Anfechtung der Klägerin hin für ungültig zu erklären, denn der Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, §§ 21 Abs. 4, 23 Abs. 4, 43 Nr. 4, 46 WEG.

Die Genehmigung der Jahresabrechnung 2007 kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil die hier von der Verwaltung zur Genehmigung vorgelegte und von dem ### erstellte Jahresabrechnung 2007 inhaltliche Abweichungen von der Jahresabrechnung aufweist, die von dem im Jahre 2007 bestellten ### aufgestellt worden ist. Allein die Ausgaben weichen mit 51.702,86 um 5.989,10 Euro von der Ausgabenaufstellung ### ab. Der Hintergrund der nicht unerheblichen Abweichungen kann von den Beklagten nach eigenen Angaben nicht näher erläutert werden, da ihnen die notwendigen Informationen zur Abrechnung von dem/den Vorverwalter(n) nicht zugänglich gemacht wurden.

Es bedarf keiner näheren Ausführung, dass die Genehmigung einer Jahresabrechnung, deren inhaltliche Richtigkeit trotz erkennbarer Differenzen zu einer von dem im maßgeblichen Wirtschaftsjahr bestellten Verwalter erstellten Abrechnung nicht näher geprüft und verifiziert werden kann, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann.

Die Gemeinschaft ist dann, wenn ihr die notwendigen Kontrollmöglichkeiten fehlen, gehalten, den Vorverwalter durch geeignete rechtliche Schritte zur Herausgabe der Unterlagen/der notwendigen Informationen anzuhalten. Die Abrechnung wie hier ohne nähere Überprüfung mangels ausreichender Überprüfungsmöglichkeit zu genehmigen, verletzt das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Darauf, dass angesichts zweier in den Umlauf gebrachter Jahresabrechnungen der Beschluss die notwendige Klarheit und Deutlichkeit vermissen lässt, welche der beiden erstellten Jahresabrechnungen überhaupt einer Genehmigung zugeführt wurde, kommt es nach alledem nicht weiter an.

2.
Da der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für 2007 für ungültig zu erklären ist, kann wegen des inneren Zusammenhangs zwischen Abrechnung und Entlastung (vgl. hierzu Merle in Bärmann, WEG, 10. Auflage, § 28 Rn. 125 m.w.N.) derzeit dem im Wirtschaftsjahr 2007 bestellten ### keine Entlastung erteilt werden. Der Beschluss zu TOP 2 b. ist daher für ungültig zu erklären.

[...]

AG Düsseldorf – Urteil vom 26.05.2010 – 291a C 1736/10

Anmerkungen

Buch

Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

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