BGH: Zulässige gewerbliche Tätigkeit in Mietwohnung

M angels Arbeitsplatz im Büro oder in der Firma sind viele Menschen darauf angewiesen, zu Hause zu arbeiten. Oft handelt es sich dabei um Selbstständige und Existenzgründer. Nicht immer sieht es der Vermieter gern, wenn eine Wohnung auf diese Weise genutzt wird. Der BGH hat in dieser Hinsicht ein mieterfreundliches Grundsatzurteil gefällt.


Der Fall: Ein Eigentümer wollte seinem Mieter die gewerbliche Nutzung einer Zwei-Zimmer-Wohnung untersagen. Er zitierte dazu den Mietvertrag, in dem ausdrücklich davon die Rede war, dass dieses Objekt ausschließlich “zu Wohnzwecken” dienen solle. Tatsächlich aber ging der Ehemann und Vater von dort aus seinen Geschäften als selbstständiger Immobilienmakler nach. Deswegen erhielt er eine fristlose Kündigung, nachdem er zuvor auf eine schriftliche Aufforderung, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen, nicht reagiert hatte. Der Fall ging durch drei Instanzen.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Mieter zwar verpflichtet sei, dem Eigentümer nach außen reichende geschäftliche Aktivitäten zu melden. Der sei jedoch zu einer Duldung verpflichtet, “wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt”.

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Im konkreten Fall sei das genau so, denn der durchschnittliche Kunde knüpfe den Kontakt zum Makler per Telefon oder Internet, besuche diesen aber in der Regel nicht im Büro. Berufliche Aktivitäten unauffälliger Art, so die Richter, fallen noch unter den Begriff des Wohnens – etwa die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors und die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers.

(Quelle: Pressemitteilung der LBS vom 30.08.2010)

BGH – Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08

Vorinstanzen:

  • LG Frankfurt am Main – Entscheidung vom 18.12.2007 – 33 C 2808/07-29
  • AG Frankfurt am Main – Entscheidung vom 20.05.2008 – 2/17 S 19/08

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Volltext beim BGH

Leitsatz

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

BGH – Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08


Aus der Entscheidung

[...]

Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

[...]

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungsanspruch der Klägerin (§ 546 Abs. 1 BGB) infolge einer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründeten Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon dann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und damit – wie hier – nach außen hin in Erscheinung tritt.

1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen einer geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, wird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend vereinbarten Vertragszweck “Wohnen” auch eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg, WuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/ Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere Mieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Wohnung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird (Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 266 ff.)

b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) stellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer “regelmäßigen kommerziellen Tätigkeit” des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in: Bub/ Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A Rdnr. 1003) hält schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gelegentliche Büroarbeiten für zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn die gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht oder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden.

2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.

a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des “Wohnens”; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.

b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa – worauf auch das Berufungsgericht hinweist – in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.

c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Betracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen Vortrag der Klägerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbringen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne diesen Punkt zu klären.

III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte Mitarbeiter seines Maklerbüros in der Wohnung beschäftigt. Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen.

BGH – Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08


Anmerkungen

- folgen demnächst -

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Gesetz

Paragraf
§ 535 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB




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