Das WEG in Kurzform

Vorrangiger Zweck des Finanzwesens einer Wohnungseigentümergemein­schaft ist die Aufbringung der erforderlichen Geldmittel zur Verwaltung und Erhaltung des Wohnobjekts sowie die Ansammlung einer Instandhaltungs­rück­lage. Ein geordnetes Finanzwesen der Eigentümergemeinschaft ist aufgrund der bestehenden Haftung des Eigentümerverbands und der ein­zelnen Wohnungseigentümer und der damit verbundenen Gefährdung der finanziellen Leistungsfähigkeit einzelner Eigentümer von entscheidender Bedeutung. Der einzelne Wohnungseigentümer ist auf die Finanzierungsin­stru­men­tarien des WEG angewiesen.[8]

a) Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Wohnungseigentümerge­mein­schaft für jeweils ein Kalenderjahr.[9] Er dient der Ermittlung und Fest­setzung der vorläufigen Beitragsverpflichtungen der Wohnungseigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsmäßige Verwaltungs­durch­führung erforderlichen Finanzmittel.[10] Allein auf der Grundlage eines beschlossenen Wirtschaftsplans können laufende Beiträge von den einzel­nen Eigentümern erhoben werden.

b) Die Jahresabrechnung ist die jeweils auf ein Kalenderjahr bezogene, turnusmäßige Rechnungslegung des Verwalters über die von ihm verwal­te­ten gemeinschaftlichen Gelder.[11] Sie dient der Feststellung, wie Einnahmen und Ausgaben zwischen den Wohnungseigentümern verteilt werden.[12] Der Verwalter erfüllt daneben die ihn aus § 666 BGB treffende Rechenschafts­pflicht[13]. Der Verwalter hat die Jahresabrechnung schriftlich auszustellen und der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung zur Be­schlussfassung vorzulegen.

Die Jahresabrechnung dient den Wohnungs­eigen­tümern als wesentliche Grundlage der Kontrolle der Wirtschafts­füh­rung des Verwalters[14], und zwar sowohl in rechnerischer Hinsicht wie auch unter den Gesichtspunkten der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweck­mäßigkeit. Die Fälligkeit der Abrechnung steht nicht im Belieben des Verwalters, son­dern tritt nach Ablauf des Kalenderjahres nach einer ange­messenen Frist, spätestens nach sechs Monaten ein.[15] Die Abrechnung ist auch Grundlage der Betriebskostenabrechnung der vermietenden Woh­nungs­eigentümer.[16]

c) Die Sonderumlage ist eine Ergänzung eines Wirtschaftsplans für ein be­stimmtes Wirtschaftsjahr durch Erhebung weiterer Beiträge,[17] mithin ein Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft.[18] Sie muss erhoben werden, wenn ansonsten einem Eigentümer eine Außenhaftung über §§ 280 ff. BGB droht oder Liquiditätsengpässe bestehen. Insoweit gibt es kein Er­messen.[19]

4. Jeder einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsgemäße Ver­wal­tung, § 21 Abs. 4 WEG. Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums, § 16 Abs. 1 S. 1 WEG.

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