Das WEG in Kurzform

5. Der Eigentümerverband haftet mit seinem Vermögen und muss daher Ver­mö­gen haben oder ansammeln. Das vorhandene Vermögen einer Gemein­schaft dient neben der Vermeidung finanzieller Überforderung einzelner Eigentümer somit auch dem Gläubigerschutz. Weiterhin dient es dem Schutz der einzelnen Eigentümer vor unbegrenzten und daher unter Um­stän­den die Existenz gefährdende Nachschusspflichten im Falle der Vermö­genslosigkeit der Eigentümergemeinschaft oder einzelner Eigentümer.

Bis zur BGH-Entscheidung im Juni 2005 hafteten Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit den entsprechenden Risiken bei nicht vorhandenem Verwaltungsvermögen gesamtschuldnerisch. Für Verbindlichkeiten, deren Fälligkeit im Zeitraum von der vorgenannten Entscheidung des BGH im Juni 2005 bis zur Gesetzesänderung am 01.07.2007 liegt, soll allein eine Haftung im Außenverhältnis mit dem Ver­bandsvermögen bestehen.[20]

Seit dem 01.07.2007 haften Wohnungseigentümer im Außenverhältnis begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während ihrer Zeit der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind, § 10 Absatz 8 WEG n. F. Das Verwaltungsvermögen ist zweckge­bun­den und von dem Privat­ver­mögen der einzelnen Wohnungs­eigentümer getrennt mit der Folge, dass einzelne Wohnungs­eigen­tü­mer über ihren Anteil am Verwaltungsvermögen nicht verfügen können.[21]

Gläubiger einzelner Eigentümer können dessen An­teil am Gemeinschaftsvermögen nicht pfänden. Der Verband, die rechts­fähige Wohnungseigentümergemeinschaft, ist Träger des Verwaltungs­ver­mögens.[22] Die Höhe des vorhandenen Verwaltungsvermögens bestimmt u. a. entscheidend den Marktwert der jeweiligen Sondereigentumseinheiten. Zum Verwaltungsvermögen gehören u. a. insbesondere die An­sprüche und Befugnisse aus Rechtsverhält­nissen mit Dritten und mit Woh­nungseigen­tümern sowie die ein­genommenen Gelder und hier insbeson­dere die Instandhaltungsrücklage.

6. Die Instandhaltungsrückstellung /-rücklage ist Eigenkapital des Eigentü­mer­verbandes, d. h. eine Rücklage zur Deckung der Kosten von Instand­setzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Entstehung dem Grunde nach sicher, der Höhe und Fälligkeit nach aber ungewiss sind.[23] Sie ist keine Kredit- bzw. Finanzierungsreserve, auf die jederzeit zu­gegriffen werden darf. Die einbezahlten Rücklagengelder sind streng zweck­gebundenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft als Rechts­person. Zweck der Instandhaltungsrücklage ist es sicherzustellen, dass auch bei un­vorhergesehenem, plötzlichem Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und das Objekt nicht wegen fehlender Mittel ver­wahr­lost.[24]

Ebenso soll die finanzielle Bedrängnis sowie ungleiche finan­zielle Belastung aufgrund von Zahlungsausfällen vermieden werden.[25] Es ist Aufgabe des Verwalters, die Beiträge der einzelnen Wohnungseigen­tümer zur Instandhaltungsrückstellung zu beziffern und diese einzuziehen sowie diese, wenn erforderlich, beizutreiben. Über die Entwicklung der In­standhaltungsrücklage ist vom Verwalter im Rahmen der Jahresabrechnung nachvollziehbar Rechenschaft zu legen.[26] Die erhaltenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage müssen daher spätestens vor Ablauf des Ge­schäfts­jahres dem Rückstellungsvermögen übertragen werden.

Wie alle anderen Geldbeträge, die der Verwalter im Rahmen seiner Verwal­tungs­tätigkeit erhält, hat er auch die anteiligen Zahlungen auf die Instand­haltungsrückstellung ihrer beschlossenen und damit für den Verwalter ver­bindlichen Zweckbestimmung zuzuführen. Denn der Zweck der Ansamm­lung der Gelder für die Instandhaltungsrücklage kann nur erfüllt werden, wenn das hierfür vorgesehene Geld dieser auch zugeführt, d. h. regelmäßig ausgesondert wird.

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