Das WEG in Kurzform

7. Der Verwalter agiert nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Woh­nungs­eigentümergemeinschaft[27] sowohl als Vertreter der Wohnungs­eigen­tümer in deren Eigenschaft als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Grund­stück als auch als Vertreter der teilrechtsfähigen Gemeinschaft.[28] Der Verwalter ist neben der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist notwendiges Voll­zugs­organ.[29]

Anerkannter Weise sind Wohnungseigentumsverwalter ver­mögensbetreuungspflichtig.[30] Sie sind uneigennütziger Treuhänder der Wohnungseigentümer[31] und nehmen im Rahmen ihrer jeweiligen Vertre­tungsmacht treuhänderisch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigen­tümer wahr.[32] Teilweise besteht eine gesetzliche Vertretungsmacht.

Die Verpflichtungen des Verwalters ergeben sich insbesondere aus den §§ 27, 28 WEG, sowie weiterhin aus Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümergemein­schaft. § 27 Abs. 1 WEG bestimmt, welche Aufgaben der Verwalter im Ver­hält­nis zu den Wohnungseigentümern als gesetzliches Mindesterfordernis zu erfüllen hat.[33]

Sie werden ergänzt durch die §§ 24, 25 Abs. 4, § 28 Abs. 1, und § 28 Abs. 3 WEG. Gemäß § 27 Abs. 4 WEG n. F. können die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 des § 27 WEG n. F. zustehenden Aufgaben und Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zu den Kardinalpflichten des Verwalters zählen u. a. jedenfalls:

  • Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, § 28 Abs. 1 S. 1 WEG.
  • Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen, § 28 Abs. 3 WEG.
  • Der Verwalter hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.
  • Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen, § 24 Abs. 1 WEG.
  • Der Verwalter hat die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
  • Der Verwalter hat die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG.
  • Der Verwalter ist dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnungseigentümer durch die Gläubiger gemein­sam eingegangener Verbindlichkeiten nicht in Anspruch ge­nommen werden.[34]


© Martina C. Oswald


[1] Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 10 Rz. 1[2] Bub, Das Verwaltungsvermögen in: ZWE 1/2 2007, S. 19
[3] Sauren, WEG 4. Aufl. Vor § 10, Rn 2ff.; Bub/von der Osten, Wohnungseigentum von A-Z, 7. Aufl., S. 1045
[4] Vandenhouten in Niedenführ/Kümmerl/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 20 Rz. 5
[5] Vandenhouten in Niedenführ/Kümmerl/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 20 Rz. 5 mit w. Hinweis auf BGH V ZB 32/05, ZMR 2005, 547
[6] Bub/von der Osten, Wohnungseigentum von A-Z, 7. Aufl., S. 1044
[7] Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl., § 28 Rn. 1
[8] Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl.,
[9] Bub/von der Osten, Wohnungseigentum von A-Z, 7. Aufl., S. 1020
[10] BGH WE 1996, 144; BayObLGZ 1973, 78; WE 1991, 363
[11] KG WE 1990, 209; OLG Hamm OLGZ 1975, 157
[12] KG NJW-RR 1992, 845; OLG Hamm NZM 1998, 923f; Staudinger/Bub § 28 Rn 13
[13] Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl., § 28 Rn. 43
[14] KG OLGZ 1994, 141, 145
[15] Pfälzisches OLG Zweibrücken vom 11.05.2007 – 3 W 153/06 m.w.N.
[16] OLG Düsseldorf NZM 2001, 48
[17] BGH vom 2.06.2006 – V ZB 32/05 = ZMR 2005, 547; BGH v 15.6.1989 – V ZB 22788 = MDR 1989, 898 [18] BGHZ 108, 44, 47
[19] Elzer, Der Nachtragshaushalt zum Wirtschaftsplan: Sonderumlagen im Wohnungseigentumsrecht, www.oliverelzer.de Vortragstexte- Sonderumlagen
[20] Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 10 Rz. 81
[21] Elzer, KK WEG 28, Rechtsfähigkeit; Bub, Rechtsfähigkeit und Vermögenszuordnung, in: ZWE 7/8 2006, S. 254
[22] Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 10 Rz. 4
[23] Bub, WEG, S. 518 m.w.N.
[24] Bub, WEG S. 519 m.w.N.
[25] Bub, wie vor
[26] Bub, WEG, S. 524
[27] BGH vom 02.06.2005 – V ZB 32/05
[28] Niedenführ in Niedenführ/Kümmerl/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 27 Rz. 3
[29] BGHZ 106,222,226; NZM 2003, 946,949; BayObLGZ 1993, 219f.; OLG Düsseldorf WE 1995, 72f
[30] BGH vom 23.8.1995 – 5 StR 371/95 – Quelle: www.hrr-strafrecht.de; LG Krefeld vom 21.05.1999 – 26 StK 197/98 = NJW-RR 2000, 536 = NZM 2000, 200; BayObLG vom 19.9.2001 – 2Z BR 98/01
[31] OLG Köln, Beschluss vom 30.03.2007 – 16 Wx 37/07 m.w.N.
[32] Sauren, WEG 4. Aufl. § 27 Rn. 2
[33] Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 27 Rz. 6
[34] BGH, Beschluss vom 02. 06.2005 – V ZB 32/05 m.w.N.

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