Besonderheiten in der WEG-Zweiergemeinschaft

G rundsätzlich muss ein Eigentümer, bevor er gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt, zunächst versuchen, einen Beschluss der Wohnungseigentümer-gemeinschaft über sein Anliegen herbeizuführen. Erst, wenn sein Antrag abgelehnt wurde und diese Ablehnung nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu vereinbaren ist, besteht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.

Von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen. Eine Ausnahme ist die sogenannte “Zweiergemeinschaft”.

LG München I – Urteil vom 02.02.2009 – 1 S 10225/08

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Leitsätze

1. In einer Zweiergemeinschaft kann der Wohnungseigentümer, der gemeinschaftliche Kosten und Lasten vorgestreckt hat, von dem anderen Wohnungseigentümer eine anteilige Erstattung verlangen. Eine vorherige Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan gemäß § 28 WEG ist dazu ausnahmsweise nicht erforderlich.

2. Die Aufrechnung mit Gegenforderungen gegen einen Wohngeldanspruch ist auch in einer Zweiergemeinschaft grundsätzlich unzulässig. Etwas anderes gilt nur, wenn es sich um eine unstreitige Gegenforderung oder um einen Anspruch aus Notgeschäftsführung oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag handelt. Abgesehen von diesen Ausnahmen erfasst das Aufrechnungsverbot auch streitige gemeinschaftsbezogene Gegenforderungen, wie etwa eine Forderung aus § 16 I WEG.

LG München I – Urteil vom 02.02.2009 – 1 S 10225/08

Aus der Entscheidung

[...]

Entscheidungsgründe

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat den Beklagten zu Recht dazu verurteilt, einen Betrag von 4.410,24 EUR an rückständigem Wohngeld an die Klägerin zu bezahlen.

Bild: © Thorben Wengert/pixelio

1. Im Ergebnis besteht Einigkeit darüber, dass in einer Zweiergemeinschaft der Wohnungseigentümer, der gemeinschaftliche Kosten und Lasten vorgestreckt hat, von dem anderen Wohnungseigentümer eine anteilige Erstattung verlangen kann (BayObLG NZM 2002, 609, 610; OLG Karlsruhe ZMR 2007, 138; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 145; Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 182).

Umstritten ist nur, ob dies aus § 16 II WEG (so noch Bärmann/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 4) oder aus §§ 683, 670 BGB (OLG Karlsruhe ZMR 2007, 138; Bärmann/Merle, WEG 10. Aufl., § 28 Rz. 145; Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 182) oder aus § 812 BGB folgt (BayObLG NZM 2002, 609, 610, Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 182).

Für § 16 II WEG spricht, dass die Norm den Innenausgleich von Wohnungseigentümern regelt, um den es hier gerade geht. Dass die Norm grundsätzlich dennoch keinen eigenständigen Zahlungsanspruch bildet, weil die Erfordernisse des § 28 WEG hinzukommen müssen (Palandt/Bassenge, 68. Aufl., § 16 WEG Rz. 1), heißt nicht, dass dies nicht ausnahmsweise anders sein kann, wenn – wie hier (hierzu sogleich unten 2) – die besonderen Erfordernisse des § 28 WEG nicht bestehen. Gemäß § 10 II WEG ist § 16 II WEG den allgemeinen Regeln im BGB vorrangig.

2. Besondere Formerfordernisse für die Geltendmachung des Ausgleichsanspruchs bestehen nicht.

Grundsätzlich bedarf eine Wohngeldforderung, um die es hier der Sache nach geht, allerdings gemäß § 28 I, III, V WEG einer durch Eigentümerbeschluss genehmigten Jahresabrechnung oder eines durch Eigentümerbeschluss genehmigten Wirtschaftsplanes (BayObLG NZM 2002, 609; OLG Karlsruhe ZMR 2007, 138; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 144; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 83).

Bei einer Zweiergemeinschaft ohne eigenen Hausverwalter ist hiervon jedoch eine Ausnahme zu machen.

Bei einer aus zwei Personen bestehenden WEG, die jeweils einen 50 % – Anteil halten, ist es naturgemäß schwer, einen Mehrheitsbeschluss über eine Jahresabrechnung zu fassen. Sind die beiden Miteigentümer – wie hier – untereinander zerstritten, wäre ein solcher Beschluss praktisch kaum möglich; der in Vorlage gehende Miteigentümer liefe Gefahr, letztlich keine Erstattung von dem anderen Miteigentümer mehr verlangen zu können. Umgekehrt erfordert die Willensbildung von nur zwei Personen nicht in jedem Fall zwingend einen (Mehrheits-)Beschluss, der vor allem der Willensbildung im Mehrpersonenverhältnis dient.

Das Beschlusserfordernis des § 28 WEG verkäme daher in einem solchen Fall zu einer bloßen Förmelei, die die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft ernstlich gefährden würde. Deshalb ist es geboten, in Ausnahme zu § 28 WEG, dem in Vorlage getretenen Miteigentümer ohne weiteren Beschluss einen Erstattungsanspruch gegenüber dem anderen Miteigentümer zuzugestehen (BayObLG NZM 2002, 609, 610; OLG Karlsruhe ZMR 2007, 138; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 145; Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 182).

3. Die Klägerin hat substantiiert, unter Vorlage der Einzelbelege, vorgetragen, dass sie im Zeitraum vom 29.01.2004 bis zum 11.01.2008 Kosten und Lasten der Gemeinschaft in Höhe von insgesamt 8.820,48 EUR verauslagt hat. Die bereits bei der Verhandlung in erster Instanz vorgetragenen Kostenpositionen von 7.946,74 EUR sind dabei zwischen den Parteien unstreitig. Sie sind im übrigen durch die vorgelegten Zahlungsbelege nachgewiesen. Die restlichen, erst nach der mündlichen Verhandlung in erster Instanz von der Klägerin vorgetragenen 873,74 EUR sind zur Überzeugung der Kammer durch die entsprechenden Belege vom klägerischen Konto nachgewiesen. Daraus errechnet sich bei dem unstreitigen Verteilungsschlüssel gemäß den jeweils hälftigen Miteigentumsanteilen der Parteien eine Zahlungspflicht des Beklagten von 8.820,48 EUR: 2 = 4.410,24 EUR.

Soweit die Klägerin darüber hinaus zunächst auch die hälftige Beteiligung des Beklagten an der von ihr bezahlten Grundsteuer verlangte, hat sie die Klage bereits in erster Instanz zurückgenommen. Ein Erstattungsanspruch wäre insoweit auch nicht in Betracht gekommen, weil die Grundsteuer keine Last ist, die das Gemeinschaftseigentum betrifft, sondern eine solche, die das Sondereigentum betrifft und die daher von jedem Wohnungseigentümer gesondert zu tragen ist (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 15; Riecke/Schmid-Kahlen, WEG, 2. Aufl., Steuerrecht Rz. 230).

4. Der Zahlungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten in Höhe von 4.410,24 EUR ist auch nicht durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen.

Zwar trägt der Beklagte mehrere Gegenforderungen vor, die ihm seiner Ansicht nach gegen die Klägerin zustehen. Eine Aufrechnung mit diesen Forderungen gegen die Wohngeldforderung der Klägerin ist jedoch unzulässig.

a) Eine Aufrechnung gegen eine Wohngeldforderung ist nur ausnahmsweise zulässig mit Forderungen des Wohngeldschuldners aus Notmaßnahmen oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder mit anerkannten bzw. rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen; im Übrigen besteht ein Aufrechnungsverbot (OLG München NZM 2007, 335; OLG Oldenburg NZM 1999, 467; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 23; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 159; Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 257 f.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 176). Das hat seine Rechtsgrundlage in dem Treueverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 159; Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 257). Die Miteigentümer sind aus dem Treueverhältnis untereinander verpflichtet, die nötige finanzielle Grundlage zur Begleichung der Verpflichtungen der Gemeinschaft zu gewährleisten (BGH NJW 2005, 2061, 2067; Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rz. 47). Dazu gehört, die Schaffung der finanziellen Grundlage durch Einforderung fälliger Wohngelder nicht durch die Auseinandersetzung über (streitige) Gegenansprüche zu gefährden (OLG München NZM 2007, 335; Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 257). Im Interesse der Funktionsfähigkeit der WEG müssen daher Gegenansprüche grundsätzlich gesondert geltend gemacht werden (Bärmann/Merle, § 28 Rz. 159); ihre Einbeziehung in das Wohngeldverfahren mittels Aufrechnung ist – von den genannten Ausnahmefällen abgesehen – nicht möglich. Dem stehen keine überwiegenden schutzwürdigen Interessen des betreffenden Wohngeldschuldners entgegen: Diesem steht es frei, seine Gegenansprüche in einem gesonderten Verfahren geltend zu machen.

b) Diese Grundsätze gelten auch im Falle einer Zweiergemeinschaft uneingeschränkt. Auch die Zweiergemeinschaft ist auf eine ausreichende Ausstattung mit Finanzmitteln angewiesen. Dabei wird die Funktionsfähigkeit dieser Gemeinschaft durch die zumindest zeitweise Nichtzahlung eines Wohngeldschuldners sogar in ganz besonderer Weise gefährdet: Es stehen nur zwei Wohngeldschuldner zur Verfügung. Anders als eine große, aus zahlreichen Miteigentümern bestehende Gemeinschaft fällt es der Zweiergemeinschaft deshalb viel schwerer, die Zahlungsverzögerung durch eines ihrer Mitglieder aufzufangen.

c) Die Aufrechnung ist auch insoweit ausgeschlossen, als sich der Beklagte auf eine Gegenforderung gegen die Klägerin gemäß § 16 I WEG beruft.

Der Beklagte trägt insoweit vor, die Klägerin schulde ihm noch anteilige Mietzinsen aus der gemeinschaftlichen Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachgeschosswohnung; die Klägerin bestreitet dies. Das Aufrechnungsverbot erstreckt sich auch auf eine solche gemeinschaftsbezogene Gegenforderung (so auch OLG München NZM 2007, 335 für eine Schadensersatzforderung aus § 14 Nr. 4 WEG; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 159; Riecke/Schmid-Abramenko, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 41; a.A. Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 258). Denn gerade auch eine derartige dem Grund und der Höhe nach umstrittene Forderung wäre bei Zulassung einer Aufrechnung geeignet, den Wohngeldprozess erheblich zu verzögern und damit die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu gefährden (OLG München NZM 2007, 335). Umgekehrt ist es dem Wohngeldschuldner auch hier ohne weiteres möglich und zumutbar, seine Ansprüche in einem gesonderten Prozess durchzusetzen. Hierin liegt auch der Unterschied zu einer Gegenforderung aus einer Notgeschäftsführung, bei der sich der Notgeschäftsführer gleichsam für die Gemeinschaft aufgeopfert hat und deshalb ohne weitere Verzögerung von dieser entschädigt werden soll.

5. Die Grundsätze zum Aufrechnungsverbot gelten entsprechend für ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB (OLG München NZM 2005, 673, 674; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 23), so dass die von der Klägerin geltend gemachte Forderung auch durchsetzbar ist.

III.

Die Zinsen, soweit sie vom erstinstanzlichen Gericht zugesprochen worden sind, haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 280 I, II, 286, 288 BGB bzw. in §§ 291, 288 BGB.

IV.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO.

2. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist.

3. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil nicht mehr gegeben ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß §§ 62 II, 43 Nr. 4 WEG nicht gegeben.

4. Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach § 49a GKG. Das dabei gemäß § 49a I 2 GKG mindestens anzusetzende einfache Klägerinteresse beträgt dabei 4.410,24 EUR.

LG München I – Urteil vom 02.02.2009 – 1 S 10225/08

Anmerkungen

- folgen demnächst -

Buch

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Gesetz

Paragraf
§ 16 Abs. 2 WEG

§ 28 WEG

§ 812 BGB

§§ 683, 670 BGB



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