Wohnungskauf durch WEG-Verband im eigenen Objekt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft plante den Erwerb von Sondereigentumseinheiten zahlungsunwilliger oder -unfähiger Wohnungseigentümer des selben Objekts. Diese nicht-zahlenden Eigentümer sollten hinsichtlich des rückständigen und laufenden Hausgeldes zuzüglich aller Nebenforderungen ganz oder teilweise aus allen Zahlungsverpflichtungen entlassen werden.

Es wurden mehrheitheitlich im Jahr 2006 entsprechende Beschlüsse gefasst, die von einigen Eigentümern angefochten wurden. Das zuständige Amtsgericht wies die Anfechtungsanträge jedoch zurück, ebenso die in zweiter Instanz zuständige 9. Kammer des Landgerichts Essen, die vor ihrer Entscheidung noch ein schriftliches Gutachten eines Wirtschaftsprüfers und Steuerberaters eingeholt hatte.

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Unverzagt verfolgten die anfechtenden Wohnungseigentümer ihre Beschlussanfechtung auch noch bis in die Rechtsbeschwerde vor dem OLG Hamm weiter und waren hier (erst) erfolgreich: Das OLG stellte eine Rechtsverletzung der Vorinstanzen fest und gab den anfechtenden Eigentümern (endlich) Recht.

OLG Hamm – Beschluss vom 12.08.2010 – 15 Wx 63/10 – (Entscheid. nach altem WEG u. FGG)

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Volltext: Justiz NRW

Leitsatz

1.

Angesichts des regelmäßig erheblichen finanziellen Aufwands für den Erwerb, der umzulegenden Folgekosten und des Mehraufwands, der innerhalb des Wirtschaftswesens entsteht, wird der Erwerb von Immobilieneigentum, auch und gerade in der eigenen Anlage, grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen. Der Erwerb muss nach diesem Maßstab zur Erhaltung, Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder des Verwaltungsvermögens erforderlich und geeignet sei.

2.

Die Entlassung zahlungsunfähiger Eigentümer aus dem WEG-Verband unter Freistellung von Zahlungsverpflichtungen entspricht in wirtschaftlicher Hinsicht dem rechtlich nicht zulässigen Verzicht auf das Wohnungs- oder Teileigentum und ist mit der Grundordnung des Gemeinschaftsverhältnisses unvereinbar.

OLG Hamm – Beschluss vom 12.08.2010 – 15 Wx 63/10 – (Entscheid. nach altem WEG u. FGG)

Aus der Entscheidung

[...]

Gründe:

[...]

II.

[...]

Die zulässigen Rechtsmittel sind begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).

Das Landgericht ist verfahrensrechtlich zutreffend von gemäß § 45 Abs. 1 WEG a. F. zulässigen Erstbeschwerden der Beteiligten zu 1) und zu 2) ausgegangen. In der Sache hält die Entscheidung rechtlicher Nachprüfung jedoch nicht stand.

Die von den Wohnungseigentümern am 28.07.2006 zu TOP 7 und TOP 9 beschlossene Aufnahme von Erwerbsverhandlungen entspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich der vorgesehene Erwerb von Sondereigentumseinheiten als eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt. Denn die angefochtenen Beschlüsse beinhalten ein, wenn auch ergebnisoffenes, konkretes Verhandlungsmandat. Bereits dessen Ausführung unter Inanspruchnahme anwaltlicher Beratung ist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die der Gemeinschaft zur Last fallen. Sachgerecht kann ein solches Vorgehen der Eigentümer nur sein, wenn der Erwerb von Sondereigentumseinheiten hier überhaupt im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen werden kann.

Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen diejenigen Maßnahmen der Gemeinschaft, die dem geordneten Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft dienen und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen, wobei den Wohnungseigentümern ein begrenzter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zusteht.

Maßgebend ist jeder Einzelfall aus der Sicht eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Betrachters. Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt die Maßnahme dann, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist.

Dabei ist nicht nur auf Gesichtspunkte der Zweckdienlichkeit, sondern auch darauf abzustellen, ob die beschlossene Maßnahme einen Inhalt hat, der mit der Grundordnung des Gemeinschaftsverhältnisses vereinbar ist, oder ob er den danach zulässigen Rahmen der Verwaltung sprengt (BGHZ 115, 151, 155; BayObLGZ 2004, 210; NZM 1998, 1012; Rpfleger 1984, 428; Senat NZM 2005, 185 = NJW-RR 2004, 1310; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 21, Rdnr. 17; MünchKomm/Engelhardt, BGB, 5. Aufl., § 21 WEG, Rdnr. 8; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 21 WEG, Rdnr. 71 f.; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 21 WEG, Rdnr. 8).

Ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung in diesem Sinne vorliegt, ist sowohl Tat- als auch Rechtsfrage. Die tatsächliche Würdigung des Landgerichts kann im Verfahren der weiteren Beschwerde deshalb nur eingeschränkt überprüft werden (vgl. etwa BayObLGZ 1995, 383, 388 = FamRZ 1996, 566; FamRZ 1999, 819; Keidel/Meyer-Holz, FG, Komm., 15. Aufl., § 27, Rdnr. 42; Bumiller/Winkler, FG, Komm., 8. Aufl., § 27, Rdnr. 15 ff.).

Ob die festgestellten Umstände in ihrer Gesamtheit die Merkmale des unbestimmten Rechtsbegriffs der “ordnungsgemäßen Verwaltung” erfüllen, ist jedoch eine Rechtsfrage, die der unbeschränkten Nachprüfung des Rechtsbeschwerdegerichts unterliegt (Senat FGPrax 2007, 71; Meyer-Holz, a.a.O. , Rdnr. 27). Diese Nachprüfung durch den Senat führt vorliegend zu dem Ergebnis, dass der hier vorgesehene Erwerb von Sondereigentumseinheiten den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht gerecht wird.

Zwar kann die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Einzelfall auch den Erwerb von Sondereigentum umfassen, weil es Fälle gibt, in denen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Erwerb erforderlich macht (vgl. OLG Celle FGPrax 2008, 143 = Rpfleger 2008, 296; Senat FGPrax 2010, 12 = Rpfleger 2010, 132; Bärmann/Pick, a.a.O. , § 10, Rdnr. 38; MünchKomm/Commichau, a.a.O. , § 10 WEG, Rdnr. 102; Bassenge, a.a.O. , § 10 WEG, Rdnr. 26).

Angesichts des regelmäßig erheblichen finanziellen Aufwands für den Erwerb, der umzulegenden Folgekosten und des Mehraufwands, der innerhalb des Wirtschaftswesens entsteht, wird der Erwerb von Immobilieneigentum, auch und gerade in der eigenen Anlage, grundsätzlich jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen. Der Erwerb muss nach diesem Maßstab zur Erhaltung, Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder des Verwaltungsvermögens erforderlich und geeignet sein (Senat, a.a.O. , zu weiteren Kriterien vgl. Basty, ZWE 2009, 253, 256 f.). Diese besonderen Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.

Der Erwerb von Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage dient im vorliegenden Falle nicht in erster Linie der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG). Die Einheiten sollen nicht etwa nur vorübergehend zur Vermeidung weiterer Wohngeldausfälle erworben werden, um sie zu einem günstigen Zeitpunkt wieder zu veräußern.

Vielmehr sollen die Einheiten, die wirtschaftlich wertlos und nicht veräußerbar sind, bei dem Verband verbleiben. Die Wohnungs- und Teileigentümer werden hierdurch dauerhaft mit einem höheren Anteil an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) belastet. Denn im Rahmen der Kostenverteilung werden die im Verbandseigentum stehenden Einheiten zwar zunächst einzubeziehen sein, um deren Kostenanteil zu ermitteln. In einem zweiten Schritt muss dann jedoch die Verteilung dieser Kosten auf die restlichen Einheiten nach Maßgabe des einschlägigen Kostenverteilungsschlüssels erfolgen (vgl. Senat, a.a.O. ).

Dieser Mehrbelastung der verbleibenden Wohnungs- und Teileigentümer steht ein wirtschaftlich ausgleichender Vermögenserwerb nicht gegenüber. Ein solcher ist mit dem Erwerb der Sondereigentumseinheiten auch nicht beabsichtigt. Denn es geht ersichtlich allein darum, zahlungsunfähige Miteigentümer aus der Gemeinschaft zu entfernen, dies gegen allenfalls symbolische Kaufpreise und unter gleichzeitiger Freistellung von allen rückständigen Zahlungsverpflichtungen. Das kommt einer schlichten Entlassung aus dem Verband gleich und entspricht in wirtschaftlicher Hinsicht einem rechtlich nicht zulässigen (vgl. BGHZ 172, 338 = NJW 2007, 2547) Verzicht auf das Wohnungs- oder Teileigentum, der hier noch zusätzlich durch die Befreiung von allen in der Vergangenheit gegenüber der Gemeinschaft entstandenen Verpflichtungen prämiert werden soll.

Dem Veräußerungswilligen würde so die Möglichkeit eingeräumt, seine wirtschaftlich wertlose und mangels Kaufinteressenten nicht frei veräußerbare Einheit unter Befreiung von allen Lasten auf die Gemeinschaft zu übertragen. Das widerspricht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und ist mit der Grundordnung des Gemeinschaftsverhältnisses nicht vereinbar.

Erweist sich der hier in den Blick genommene Erwerb von Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage aus diesen Gründen als nicht zulässig, so entspricht die Aufnahme darauf gerichteter kostenträchtiger Verhandlungen nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 S. 1 WEG a. F. Es erschien angemessen, die Gerichtskosten des Verfahrens aller drei Instanzen den in der Sache unterlegenen Beteiligten zu 5) aufzuerlegen. Im Hinblick auf die gegebene Sach- und Rechtslage hat der Senat von der Anordnung einer Kostenerstattung insgesamt abgesehen (§ 47 S. 2 WEG a. F.), zumal der Senat eine von den Vorinstanzen abweichende Sachentscheidung getroffen hat.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 S. 1 WEG a. F. und folgt der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des Landgerichts.

OLG Hamm – Beschluss vom 12.08.2010 – 15 Wx 63/10 – (Entscheid. nach altem WEG u. FGG)

Anmerkungen

Eine schön und sauber begründete Entscheidung des OLG Hamm. Es ist schon sehr verwunderlich, dass nicht bereits die Vorinstanzen die Angelegenheit genauso beurteilt haben. Besonderes interessieren würde mich hier die Entscheidungsbegründung der 9. Kammer des Landgericht Essen und das eingeholte Gutachten. Vielleicht fordere ich die Entscheidung demnächst mal an oder nehme Akteneinsicht und berichte dann an dieser Stelle.

Erstaunlich ist auch, auf welche absonderliche Ideen man in Eigentümergemeinschaften so verfällt.

Interessieren würde mich hier weiterhin, welche WEG-Verwaltung eine derartige Beschlussfassung zulässt oder sogar betreibt.

Und es ist gut, dass die anfechtenden Eigentümer sich von den Fehlentscheidungen der Vorinstanzen nicht haben abschrecken lassen und bis zum OLG durchgehalten haben.

Nach neuem Verfahrensrecht hätte die 3. Instanz beim OLG nicht mehr zur Verfügung gestanden. Wenn das zuständige Landgericht so entschieden hätte wie das Landgericht Essen und die Revision beim BGH nicht ausdrücklich zugelassen hätte, wäre den überstimmten Wohnungseigentümern nach Niederlage vor dem Landgericht allenfalls noch die Verfassungsbeschwerde geblieben.

Ich finde das sind beklemmende Aussichten!

Buch

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Gesetz

Paragraf
§ 10 Abs. 6 WEG

§ 21 WEG



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