Kurzübersicht: Das Wohnungseigentumsrecht

1.Der Begriff „Ge­meinschaft der Wohnungseigen­tü­mer” beschreibt einerseits das Schuld­rechtsverhältnis der Woh­nungs­eigentümer unterein­ander und andererseits den von den Woh­nungs­eigentümern zu unter­scheidenden teilrechtsfähigen Ver­band.[1] Gemein­samer und einziger Zweck einer Woh­nungseigentümerge­mein­schaft ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen­tums.[2] Die Gemeinschaft ist gemäß § 11 Abs. 1 WEG unauflöslich und gemäß § 11 Abs. 3 WEG nicht insolvenzfähig. Nach einer neueren Entschei­dung des BGH ist selbst die Aufgabe des Miteigentums nicht möglich.

Grundlage des Wohnungseigentümerrechts ist das WEG, das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Woh­nungs­eigentums­gesetz) vom 15. März 1951, zuletzt geändert am 26.03.2007 (BGBl. I S. 370). Die Änderung trat am 01.07.2007 in Kraft. Mit der Änderung wurde das WEG weitreichend geändert, und zwar sowohl hinsichtlich des anzuwendenden Verfahrensrechts wie auch hinsichtlich der Bestimmungen im Wohnungseigentumsgesetz selbst.

Bild: © Renate Kalloch/pixelio

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und der Woh­nungs­eigen­tümer zum Verwalter bestimmt sich nach

  • den zwingenden Vorschriften des WEG und anderer zwingender Normen,
  • rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidungen,
  • den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer,
  • den gültigen Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümer,
  • den abdingbaren Vorschriften des WEG,
  • ergänzend nach den Vorschriften des BGB sowie
  • den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.[3]

2. Die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft sind der Verwalter als Handlungsorgan, die Wohnungseigentümerversammlung als Willensbil­dungs­organ und fakultativ der Verwaltungsbeirat (§ 20 WEG).

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG, im Falle der Be­stel­lung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29 WEG. Die Willensbildung der Eigentümer erfolgt ausschließlich durch Be­schluss oder Vereinbarung. Den einzelnen Eigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat obliegt eine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Verwaltung. [4] Es handelt sich dabei um eine Sozialpflicht.[5]

3. § 28 WEG statuiert für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein selbst­ständiges Finanz- und Rechnungswesen.[6] Gemeinsam mit § 16 WEG bildet § 28 WEG die gesetzliche Grundlage für eine geordnete Wirtschaftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft.[7]

Vorrangiger Zweck des Finanzwesens einer Wohnungseigentümergemein­schaft ist die Aufbringung der erforderlichen Geldmittel zur Verwaltung und Erhaltung des Wohnobjekts sowie die Ansammlung einer Instandhaltungs­rück­lage. Ein geordnetes Finanzwesen der Eigentümergemeinschaft ist aufgrund der bestehenden Haftung des Eigentümerverbands und der ein­zelnen Wohnungseigentümer und der damit verbundenen Gefährdung der finanziellen Leistungsfähigkeit einzelner Eigentümer von entscheidender Bedeutung. Der einzelne Wohnungseigentümer ist auf die Finanzierungsin­stru­men­tarien des WEG angewiesen.[8]

a) Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Wohnungseigentümerge­mein­schaft für jeweils ein Kalenderjahr.[9] Er dient der Ermittlung und Fest­setzung der vorläufigen Beitragsverpflichtungen der Wohnungseigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsmäßige Verwaltungs­durch­führung erforderlichen Finanzmittel.[10] Allein auf der Grundlage eines beschlossenen Wirtschaftsplans können laufende Beiträge von den einzel­nen Eigentümern erhoben werden.

b) Die Jahresabrechnung ist die jeweils auf ein Kalenderjahr bezogene, turnusmäßige Rechnungslegung des Verwalters über die von ihm verwal­te­ten gemeinschaftlichen Gelder.[11] Sie dient der Feststellung, wie Einnahmen und Ausgaben zwischen den Wohnungseigentümern verteilt werden.[12] Der Verwalter erfüllt daneben die ihn aus § 666 BGB treffende Rechenschafts­pflicht[13]. Der Verwalter hat die Jahresabrechnung schriftlich auszustellen und der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung zur Be­schlussfassung vorzulegen.

Die Jahresabrechnung dient den Wohnungs­eigen­tümern als wesentliche Grundlage der Kontrolle der Wirtschafts­füh­rung des Verwalters[14], und zwar sowohl in rechnerischer Hinsicht wie auch unter den Gesichtspunkten der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweck­mäßigkeit. Die Fälligkeit der Abrechnung steht nicht im Belieben des Verwalters, son­dern tritt nach Ablauf des Kalenderjahres nach einer ange­messenen Frist, spätestens nach sechs Monaten ein.[15] Die Abrechnung ist auch Grundlage der Betriebskostenabrechnung der vermietenden Woh­nungs­eigentümer.[16]

c) Die Sonderumlage ist eine Ergänzung eines Wirtschaftsplans für ein be­stimmtes Wirtschaftsjahr durch Erhebung weiterer Beiträge,[17] mithin ein Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft.[18] Sie muss erhoben werden, wenn ansonsten einem Eigentümer eine Außenhaftung über §§ 280 ff. BGB droht oder Liquiditätsengpässe bestehen. Insoweit gibt es kein Er­messen.[19]

4. Jeder einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsgemäße Ver­wal­tung, § 21 Abs. 4 WEG. Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums, § 16 Abs. 1 S. 1 WEG.

5. Der Eigentümerverband haftet mit seinem Vermögen und muss daher Ver­mö­gen haben oder ansammeln. Das vorhandene Vermögen einer Gemein­schaft dient neben der Vermeidung finanzieller Überforderung einzelner Eigentümer somit auch dem Gläubigerschutz. Weiterhin dient es dem Schutz der einzelnen Eigentümer vor unbegrenzten und daher unter Um­stän­den die Existenz gefährdende Nachschusspflichten im Falle der Vermö­genslosigkeit der Eigentümergemeinschaft oder einzelner Eigentümer.

Bis zur BGH-Entscheidung im Juni 2005 hafteten Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit den entsprechenden Risiken bei nicht vorhandenem Verwaltungsvermögen gesamtschuldnerisch. Für Verbindlichkeiten, deren Fälligkeit im Zeitraum von der vorgenannten Entscheidung des BGH im Juni 2005 bis zur Gesetzesänderung am 01.07.2007 liegt, soll allein eine Haftung im Außenverhältnis mit dem Ver­bandsvermögen bestehen.[20]

Seit dem 01.07.2007 haften Wohnungseigentümer im Außenverhältnis begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während ihrer Zeit der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind, § 10 Absatz 8 WEG n. F. Das Verwaltungsvermögen ist zweckge­bun­den und von dem Privat­ver­mögen der einzelnen Wohnungs­eigentümer getrennt mit der Folge, dass einzelne Wohnungs­eigen­tü­mer über ihren Anteil am Verwaltungsvermögen nicht verfügen können.[21]

Gläubiger einzelner Eigentümer können dessen An­teil am Gemeinschaftsvermögen nicht pfänden. Der Verband, die rechts­fähige Wohnungseigentümergemeinschaft, ist Träger des Verwaltungs­ver­mögens.[22] Die Höhe des vorhandenen Verwaltungsvermögens bestimmt u. a. entscheidend den Marktwert der jeweiligen Sondereigentumseinheiten. Zum Verwaltungsvermögen gehören u. a. insbesondere die An­sprüche und Befugnisse aus Rechtsverhält­nissen mit Dritten und mit Woh­nungseigen­tümern sowie die ein­genommenen Gelder und hier insbeson­dere die Instandhaltungsrücklage.

6. Die Instandhaltungsrückstellung /-rücklage ist Eigenkapital des Eigentü­mer­verbandes, d. h. eine Rücklage zur Deckung der Kosten von Instand­setzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Entstehung dem Grunde nach sicher, der Höhe und Fälligkeit nach aber ungewiss sind.[23] Sie ist keine Kredit- bzw. Finanzierungsreserve, auf die jederzeit zu­gegriffen werden darf. Die einbezahlten Rücklagengelder sind streng zweck­gebundenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft als Rechts­person. Zweck der Instandhaltungsrücklage ist es sicherzustellen, dass auch bei un­vorhergesehenem, plötzlichem Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und das Objekt nicht wegen fehlender Mittel ver­wahr­lost.[24]

Ebenso soll die finanzielle Bedrängnis sowie ungleiche finan­zielle Belastung aufgrund von Zahlungsausfällen vermieden werden.[25] Es ist Aufgabe des Verwalters, die Beiträge der einzelnen Wohnungseigen­tümer zur Instandhaltungsrückstellung zu beziffern und diese einzuziehen sowie diese, wenn erforderlich, beizutreiben. Über die Entwicklung der In­standhaltungsrücklage ist vom Verwalter im Rahmen der Jahresabrechnung nachvollziehbar Rechenschaft zu legen.[26] Die erhaltenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage müssen daher spätestens vor Ablauf des Ge­schäfts­jahres dem Rückstellungsvermögen übertragen werden.

Wie alle anderen Geldbeträge, die der Verwalter im Rahmen seiner Verwal­tungs­tätigkeit erhält, hat er auch die anteiligen Zahlungen auf die Instand­haltungsrückstellung ihrer beschlossenen und damit für den Verwalter ver­bindlichen Zweckbestimmung zuzuführen. Denn der Zweck der Ansamm­lung der Gelder für die Instandhaltungsrücklage kann nur erfüllt werden, wenn das hierfür vorgesehene Geld dieser auch zugeführt, d. h. regelmäßig ausgesondert wird.

7. Der Verwalter agiert nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Woh­nungs­eigentümergemeinschaft[27] sowohl als Vertreter der Wohnungs­eigen­tümer in deren Eigenschaft als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Grund­stück als auch als Vertreter der teilrechtsfähigen Gemeinschaft.[28] Der Verwalter ist neben der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist notwendiges Voll­zugs­organ.[29]

Anerkannter Weise sind Wohnungseigentumsverwalter ver­mögensbetreuungspflichtig.[30] Sie sind uneigennütziger Treuhänder der Wohnungseigentümer[31] und nehmen im Rahmen ihrer jeweiligen Vertre­tungsmacht treuhänderisch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigen­tümer wahr.[32] Teilweise besteht eine gesetzliche Vertretungsmacht.

Die Verpflichtungen des Verwalters ergeben sich insbesondere aus den §§ 27, 28 WEG, sowie weiterhin aus Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümergemein­schaft. § 27 Abs. 1 WEG bestimmt, welche Aufgaben der Verwalter im Ver­hält­nis zu den Wohnungseigentümern als gesetzliches Mindesterfordernis zu erfüllen hat.[33]

Sie werden ergänzt durch die §§ 24, 25 Abs. 4, § 28 Abs. 1, und § 28 Abs. 3 WEG. Gemäß § 27 Abs. 4 WEG n. F. können die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 des § 27 WEG n. F. zustehenden Aufgaben und Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zu den Kardinalpflichten des Verwalters zählen u. a. jedenfalls:

  • Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, § 28 Abs. 1 S. 1 WEG.
  • Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen, § 28 Abs. 3 WEG.
  • Der Verwalter hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.
  • Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen, § 24 Abs. 1 WEG.
  • Der Verwalter hat die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
  • Der Verwalter hat die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG.
  • Der Verwalter ist dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnungseigentümer durch die Gläubiger gemein­sam eingegangener Verbindlichkeiten nicht in Anspruch ge­nommen werden.[34]


© Martina C. Oswald


[1] Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 10 Rz. 1

[2] Bub, Das Verwaltungsvermögen in: ZWE 1/2 2007, S. 19
[3]
Sauren, WEG 4. Aufl. Vor § 10, Rn 2ff.; Bub/von der Osten, Wohnungseigentum von A-Z, 7. Aufl., S. 1045
[4]
Vandenhouten in Niedenführ/Kümmerl/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 20 Rz. 5
[5]
Vandenhouten in Niedenführ/Kümmerl/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 20 Rz. 5 mit w. Hinweis auf BGH V ZB 32/05, ZMR 2005, 547
[6]
Bub/von der Osten, Wohnungseigentum von A-Z, 7. Aufl., S. 1044
[7]
Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl., § 28 Rn. 1
[8]
Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl.,
[9]
Bub/von der Osten, Wohnungseigentum von A-Z, 7. Aufl., S. 1020
[10]
BGH WE 1996, 144; BayObLGZ 1973, 78; WE 1991, 363
[11]
KG WE 1990, 209; OLG Hamm OLGZ 1975, 157
[12]
KG NJW-RR 1992, 845; OLG Hamm NZM 1998, 923f; Staudinger/Bub § 28 Rn 13
[13]
Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl., § 28 Rn. 43
[14]
KG OLGZ 1994, 141, 145
[15]
Pfälzisches OLG Zweibrücken vom 11.05.2007 – 3 W 153/06 m.w.N.
[16]
OLG Düsseldorf NZM 2001, 48
[17]
BGH vom 2.06.2006 – V ZB 32/05 = ZMR 2005, 547; BGH v 15.6.1989 – V ZB 22788 = MDR 1989, 898 [18] BGHZ 108, 44, 47
[19]
Elzer, Der Nachtragshaushalt zum Wirtschaftsplan: Sonderumlagen im Wohnungseigentumsrecht, www.oliverelzer.de Vortragstexte- Sonderumlagen
[20]
Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 10 Rz. 81
[21]
Elzer, KK WEG 28, Rechtsfähigkeit; Bub, Rechtsfähigkeit und Vermögenszuordnung, in: ZWE 7/8 2006, S. 254
[22]
Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 10 Rz. 4
[23]
Bub, WEG, S. 518 m.w.N.
[24]
Bub, WEG S. 519 m.w.N.
[25]
Bub, wie vor
[26]
Bub, WEG, S. 524
[27]
BGH vom 02.06.2005 – V ZB 32/05
[28]
Niedenführ in Niedenführ/Kümmerl/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 27 Rz. 3
[29]
BGHZ 106,222,226; NZM 2003, 946,949; BayObLGZ 1993, 219f.; OLG Düsseldorf WE 1995, 72f
[30]
BGH vom 23.8.1995 – 5 StR 371/95 – Quelle: www.hrr-strafrecht.de; LG Krefeld vom 21.05.1999 – 26 StK 197/98 = NJW-RR 2000, 536 = NZM 2000, 200; BayObLG vom 19.9.2001 – 2Z BR 98/01
[31]
OLG Köln, Beschluss vom 30.03.2007 – 16 Wx 37/07 m.w.N.
[32]
Sauren, WEG 4. Aufl. § 27 Rn. 2
[33]
Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 27 Rz. 6
[34]
BGH, Beschluss vom 02. 06.2005 – V ZB 32/05 m.w.N.

Hinterlasse eine Antwort