Neue Besen kehren gut (?) – Geschichte einer Verwaltungsübernahme

Angeblich kehren neue Besen gut, so der Volksmund. Mag auch dieser Grundsatz häufig zutreffen, im Hinblick auf die neue Verwaltungen eines Objekts, in dem ich Miteigentümerin bin, beschleichen mich bezüglich der Allgemeingültigkeit dieser Redewendung schwere Bedenken. Die Verwaltung wurde Ende Januar rückwirkend zum 01.01.2009 bestellt. Die Verwaltervergütung beträgt 300 Euro pro Einheit zuzüglich Mehrwertsteuer. Nicht eben gerade lausig, wie viele Verwalter und Verwalterinnen, die für weitaus niedrigere Sätze verwalten (müssen), feststellen werden.

Hauptsache, die Kasse stimmt!

Foto: Rainer Sturm/pixelio

Allerdings ist es der Verwaltung bisher nicht gelungen, die Verwaltungsunterlagen vom Vor-Verwalter zu erhalten. Die neue Verwaltung hat dem Altverwalter (eigenmächtig) großzüge Fristen zur Übergabe gewährt. Einen vereinbarten Übergabetermin am 28.02.2009 hat die neue Verwaltung nicht wahrgenommen, da sie den Vorverwalter vorher telefonisch nicht mehr erreicht habe. Weil keine Verwaltungsunterlagen vorliegen, wurde mir erklärt, konnte sich die neue Verwaltung bisher auch keinen Überblick über das zu verwaltende Objekt verschaffen. Weitere Maßnahmen wurden seitens der Verwaltung in Bezug auf die Unterlagen bisher nicht ergriffen. Wozu auch.

Diese Verwaltung fand es bis heute auch nicht erforderlich, sich das zu verwaltende Objekt anzusehen. Verwaltungsunterlagen sind für eine Objektbesichtigung nicht zwingend erforderlich, allerdings Interesse und und Einsicht in die Notwendigkeit.

Die Verwaltung hat nun im Termin der ersten Eigentümer-Versammlung keinerlei Vorstellungen über die örtlichen Gegebenheiten, weder Kenntnis über den Zustand des Objekts noch über die Verkehrssicherheit der Immobilie. Ebensowenig besteht ein Überblick über die bestandskräftigen Beschlüsse und die rechtskräftigen Gerichtsurteile.

Manche Leute haben eben Nerven. Ich hätte die in vergleichbarer Situation nicht. Aber ich bin auch keine Wohnungsverwalterin.

Foto: Rainer Sturm/pixelio

Immerhin wurde zu einer außerordenlichen Eigentümerversammlung eingeladen. Für Samstag, 18:00 Uhr. Ich wollte schon immer sehr gerne meine Samstagabende auf Eigentümerversammlungen verbringen. Zugang der Einladung per Email: Am Samstagmorgen, den 28.02.2009 für Samstag, den 07.03.2009.

Nennen Sie mich Querulantenschwein, nennen Sie mich meinetwegen auch Korinthen(…Sie wissen schon)  oder Erbsenzählerin:

Ich werde äußerst ungehalten, wenn ich sehen muss, wie offensichtlich nachlässig die Vorbereitung der ersten Eigentümerversammlung erfolgt ist und wie unsorgfältig und teilweise fehlerhaft der Wirtschaftsplan und die Beschlussvorschläge für die Versammlung erstellt worden sind. Abgesehen davon, dass der Verwaltung der Bestimmtheitsgrundsatz wohl völlig fremd ist und einige der Beschlussempfehlungen schlicht nichtig sind, fehlen wohl auch weitere Kenntnisse, über die eine hochvergütete Fachverwaltung meiner Ansicht nach verfügen müsste:
Beispielsweise darüber, dass Zwangsarbeit in Deutschland abgeschafft ist. Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften.

Bei den Unter- und Obergerichten landauf und landab und auch bei den meisten Verwaltungen hat sich mittlerweile herumgesprochen, dass Eigentümer nicht gegen ihren Willen durch Mehrheitsbeschlus zum Laubfegen, Rasenmähen, Schneeschippen und Flurputzen oder sonstigen Tätigkeiten verpflichtet werden können. Leider hat es sich nicht bis zu der neuen Verwaltung herumgesprochen, die ich nun zukünftig (auch) bezahlen muss.

Bild: Gerd Altmann/pixelio

Von einer Fachverwaltung erwarte ich sichere Kenntnisse über die aktuelle Gesetzeslage, beispielsweise darüber, dass seit dem 01.01.2009 eine geänderte Heizkostenverordnung in Kraft ist. Weiterhin finde ich es normal, dass die zuständige Verwaltung überprüft, ob dies von Bedeutung für das zu verwaltende Objekt ist. Wahrscheinlich sehr vermessen von mir. Die Verwaltung behauptete mir gegenüber, es sei ihr gesagt worden, die neue Heizkostenverordnung gelte noch nicht. Selber recherchieren und denken hilft in den meisten Fällen sicherer, als sich blind auf den Zuruf Dritter zu verlassen.

Das Problem:
Die Umlagemaßstäbe und -modalitäten für die Verteilung der Heizkosten müssen beschlossen werden (die betreffende Eigentümergemeinschaft hat hierzu keine gültige Beschlusslage, die Heizungsanlage steht zwar im Gemeinschaftseigentum, aber nicht alle Eigentümer sind angeschlossen… aber das ist eine andere Geschichte). Das Objekt wurde vor 1910 erbaut. Ob das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 erfüllt, hat die Verwaltung nicht ermittelt. Wie bereits gesagt – die Verwaltung hat das Objekt bis heute nicht gesehen. Der Beschlussantrag der Verwaltung lautet wortwörtlich:

Die Wohnungseigentümer beschließen – sobald geeichte Wärmezähler eingebaut sind -, den Verteilerschlüssel für Heizkosten nach

1. 50/50 oder

2. 40/60 oder

3. 30/70

Auf meine Nachfrage, nach welchem Schlüssel den die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Kosten erfolgen solle, lautete die Antwort, dass wisse doch schließlich jeder. Ich weiß das nicht. Aber ich bin auch nicht jeder.

Ärgerlich sind auch offensichtliche Fehler im  aufgestellten Wirtschaftsplan. Mit offensichtlich meine ich Fehler, die selbst mir, die ich ein ähnliches Verhältnis zu Ziffern und Zahlen habe wie ein Legastheniker zu Buchstaben und Worten, sofort auffallen, weil einfach die Verhältnisse nicht stimmen.

Vielleicht sollte da mal jemand zuerst gründlich seine H A U S aufgaben erledigen!

Bild: Gerd Altmann/pixelio

Ich stehe auf dem Standpunkt, dass Eigentümer für den Preis von 357 Euro pro Wohneinheit und Jahr einen Anspruch auf solide Arbeit der Verwaltung haben. Weiterhin stehe ich auf dem Standpunkt, dass sich eine Verwaltung mit den folgenden Aussagen selbst disqualifiziert:

Wozu soll ich das dabei schreiben, das weiß doch jeder, was gemeint ist.

oder:

Das mache ich in meinen anderen Objekten auch so, das hat noch nie Ärger gegeben.

UND:

Bei der ersten Beschluss-Anfechtung lege ich die Verwaltung nieder.

Super Argumente. So fundiert. So überzeugend. Wenn ich in die Zukunft blicke, beschleicht mich ein ungutes, ein sehr ungutes Gefühl – jedenfalls was die Verwaltung meines Miteigentums an der Immobilie betrifft. Und ich hatte wirklich Hoffnung, dass sich die Verwaltungssituation mit der neuen Verwaltung verbessert. Bisher Fehleinschätzung auf der ganzen Linie!

Kommentar (1) Schreibe einen Kommentar

  1. Sehr geehrte Frau ????,
    ich kann Ihren Unmut verstehen, da ich selber beruflich genügend Verwalter kenne, weiss ich was da draussen los ist, zum Glück sind nicht alle so, aber es gibt unglaubliche Vorgänge, Ihrer gehört mit dazu, ich kenne allerdings hier in Düsseldorf eine Top Verwalterin die als Spezialgebiet kaputte WEG übernimmt und durch absolutes Fachwissen und Kompetenz eine WEG wieder zu dem macht was Sie sein sollte, eine Eigentümergemeinschaft die Sich auf den Verwalter verlassen kann,
    ich gebe Ihnen mal die Adresse, evtl. haben Sie einen Kontaktwunsch.

    Viel Glück

Hinterlasse eine Antwort