Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen

Soll  verhindert werden, dass ein unzulässiger oder fehlerhafter Eigentümerbeschluss für sämtliche Eigentümer und den Verwalter dauerhaft wirksam (= bestandskräftig) wird, muss durch eine gerichtliche Überprüfung der Beschlussfassung versucht werden, den Eintritt der Bestandskraft des gefassten Beschlusses zu verhindern. Der Beschluss muss angefochten werden.

Dies ist nur über die rechtzeitige Erhebung einer Anfechtungsklage beim zustängigen Gericht möglich. Von den Wohnungseigentümern gefasste und nicht angefochtene Beschlüsse werden nach Ablauf einer einmonatigen Frist (der sogenannten “Anfechtungsfrist”) bestandskräftig.

Eine Ausnahme gilt nur für die Beschlüsse mit nichtigem Inhalt. Bestandskraft eines Beschlusses bedeutet, dass die einzelnen WohnungseigentümerInnen an den Inhalt des Beschlusses auch dann gebunden sind, wenn das Gericht diesen Beschluss bei rechtzeitiger Anfechtung aufgehoben hätte, weil er eigentlich fehlerhaft oder rechtswidrig ist. Die gesetzliche Vorschrift für Beschlussanfechtungen ist die Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG.

Wer kann anfechten (wer ist klagebefugt)?

Das steht in § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG: Anfechten kann danach

  • ein einzelner Eigentümer allein
  • mehrere Eigentümer zusammen
  • oder auch der Verwalter.

Gegen wen muss die Klage gerichtet werden (wer ist der richtige Beklagte)?

Die Anfechtungsklage muss gegen sämtliche übrige (einzelnen) Wohnungseigentümer gerichtet werden (§ 46 Abs. 1 Satz 1 WEG), NICHT gegen den Verband der Wohnungseigentümer(gemeinschaft).

Welche Fristen müssen beachtet werden?

Das steht in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG:

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

WICHTIG: Diese Fristen sind unbedingt einzuhalten, es handelt sich um Ausschlussfristen.

Wurde der Beschluss, der angefochten werden soll, beispielsweise am 08.04.2009 gefasst und verkündet (=Fristbeginn), muss die Klageschrift spätestens am 08.05.2009 beim zuständigen Gericht vorliegen. Die Begründung muss bis spätestens zum 08.06.2009 erfolgen. Wird auch nur eine der beiden Fristen versäumt, ist eine Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht nicht mehr möglich. Das Gericht wird einen trotzdem gestellten Anfechtungsantrag abweisen, wenn kein Nichtigkeitsgrund vorliegt.

(Einzige Ausnahme: Der Kläger war schuldlos an der Einhaltung der Frist gehindert. Für diesen Fall sieht § 46 Abs. 1 S. 3 WEG die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu stellen.)

Welche Auswirkungen auf den Beschluss hat die fristgerecht erhobene Anfechtungsklage?

Zunächst keine. Denn Eigentümerbeschlüsse sind von der Verkündung durch den Verwalter an so lange gültig, bis sie durch rechtskräfigen Gerichtsbeschluss aufgehoben oder für ungültig erklärt werden (Ausnahme auch hier: der nichtige Beschluss). Durch die Anfechtungsklage wird die Wirksamkeit eines Beschlusses also nicht beseitigt, anders ausgedrückt: Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Beinhaltet die Beschlussfassung jedoch eine Maßnahme, die auch dann nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, wenn das Gericht später die Unwirksamkeit der Beschlussfassung feststellt, wie beispielsweise die Fällung eines alten Baumbestandes auf dem Grundstück, haben die anfechtendenen Eigentümer die Möglichkeit, in einem Eilverfahren (durch einstweilige Verfügung) zu beantragen, dass der Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwaltung die Durchführung des Beschlusses bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens untersagt wird.

 

Vertiefende Informationen zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen finden Sie im Stichwortverzeichnis unter den Stichworten

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Bild: © S. Hofschlaeger/pixelio

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