Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen

Soll verhindert werden, dass ein unzulässiger oder fehlerhafter Eigentümerbeschluss für die Zukunft  wirksam wird, muss durch eine gerichtliche Überprüfung und Aufhebung der Beschlussfassung versucht werden, den Eintritt der Bestandskraft des gefassten Beschlusses zu verhindern. Der Beschluss muss angefochten werden.

Dies ist nur über die rechtzeitige Erhebung einer Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht möglich. Von den Wohnungseigentümern gefasste und nicht angefochtene Beschlüsse werden nach Ablauf einer einmonatigen Frist (der sogenannten “Anfechtungsfrist”) bestandskräftig. Eine Ausnahme gilt nur für die Beschlüsse mit nichtigem Inhalt.

Bestandskraft eines Beschlusses bedeutet, dass die einzelnen WohnungseigentümerInnen an den Inhalt des Beschlusses auch dann gebunden sind, wenn das Gericht diesen Beschluss bei rechtzeitiger Anfechtung aufgehoben hätte, weil er eigentlich fehlerhaft oder rechtswidrig ist. Die gesetzliche Vorschrift für Beschlussanfechtungen ist die Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG.

Welche Beschlüsse können überhaupt mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden?

Es können sowohl Beschlüsse angefochten werden, die auf Eigentümerversammlungen gefasst wurden, wie auch Beschlüsse, die im Umlaufverfahren zustande gekommen sind, wenn sie formelle oder/und inhaltliche Mängel haben.

Was sind formelle Beschlussmängel?

Wurden beispielsweise bei der Einladung zur Eigentümerversammlung Fehler gemacht und wirken sich diese Fehler auch auf das Beschlussergebnis aus, kann der Beschluss wegen formeller Mängel anfechtbar sein. Fehler, die sich auf das Beschlussergebnis auswirken können, sind die unterbliebene Einladung einzelner Eigentümer oder die Nichteinhaltung der gesetzlichen oder der vertraglich vereinbarten Einladungsfrist.

Weiterhin kommt als formeller Mangel die unzureichende oder unterbliebene Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes in der Einladung in Betracht, oder auch, wenn die Eigentümerversammlung über Tagesordnungspunkte abstimmt, obwohl sie nicht beschlussfähig ist.

Was sind inhaltliche Beschlussmängel?

Ein Beschluss ist beispielsweise dann inhaltlich mangelhaft, wenn er zu unbestimmt (d. h. zu unklar oder mehrdeutig) formuliert ist oder wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Wer kann anfechten (wer ist klagebefugt)?

Das steht in § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG:

Anfechten kann danach

  • ein einzelner Eigentümer allein
  • mehrere Eigentümer zusammen
  • oder auch der Verwalter.

Gegen wen muss die Klage gerichtet werden (wer ist der richtige Beklagte)?

Die Anfechtungsklage muss gegen sämtliche übrige (einzelnen) Wohnungseigentümer gerichtet werden (§ 46 Abs. 1 Satz 1 WEG), NICHT gegen den Verband der Wohnungseigentümer(gemeinschaft).

Welche Fristen müssen beachtet werden?

Das steht in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG:

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

WICHTIG: Diese Fristen sind unbedingt einzuhalten, es handelt sich um Ausschlussfristen.

Wurde der Beschluss, der angefochten werden soll, beispielsweise am 08.04.2009 gefasst und verkündet (=Fristbeginn), muss die Klageschrift spätestens am 08.05.2009 beim zuständigen Gericht vorliegen. Die Begründung muss bis spätestens zum 08.06.2009 erfolgen. Wird auch nur eine der beiden Fristen versäumt, ist eine Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht nicht mehr möglich. Das Gericht wird einen trotzdem gestellten Anfechtungsantrag abweisen, wenn kein Nichtigkeitsgrund vorliegt.

[Einzige Ausnahme: Der Kläger war schuldlos an der Einhaltung der Frist gehindert. Für diesen Fall sieht § 46 Abs. 1 S. 3 WEG die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu stellen. Das bedeutet, dass ein schuldlos an der rechtzeitigen Anfechtung gehinderter Wohnungseigentümer so gestellt wird, als habe er die Frist nicht versäumt. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Wohnungseigentümer wiederum einen fristgerechten Wiedereinsetzungsantrag stellt (innerhalb von zwei Wochen, nachdem das Hindernis weggefallen ist, § 234 Abs. 1 ZPO).]

Welche Auswirkungen auf den Beschluss hat die fristgerecht erhobene Anfechtungsklage?

Zunächst keine. Denn Eigentümerbeschlüsse sind von der Verkündung durch den Verwalter an so lange gültig, bis sie durch rechtskräfigen Gerichtsbeschluss aufgehoben oder für ungültig erklärt werden (Ausnahme auch hier: der nichtige Beschlus). Durch die Anfechtungsklage wird die Wirksamkeit eines Beschlusses also nicht beseitigt, anders ausgedrückt: Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Es kann jedoch vorkommen, dass eine Maßnahme beschlossen wird, die auch dann, wenn das Gericht später entscheidet, dass der Beschluss aufgehoben wird, nicht mehr rückgängig gemacht werden kann. Ein Beispiel hierfür ist die Fällung eines alten Baumbestandes auf dem Grundstück.

In solchen Fällen haben die anfechtendenen Eigentümer die Möglichkeit, in einem Eilverfahren (durch einstweilige Verfügung) zu beantragen, dass der Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwaltung die Durchführung des Beschlusses bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens zunächst untersagt wird.

Welche Auswirkungen hat die rechtskräftige Aufhebung eines Beschusses durch das Gericht?

Der Beschluss fällt rückwirkend weg, das bedeutet, es wird so getan, als sei der Beschluss nie gefasst worden. Wurde der Beschluss bereits ganz oder teilweise umgesetzt, kann nun jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass dies rückgängig gemacht wird (sog. Folgenbeseitigungsanspruch).

Weitere Informationen, die mit dem Bereich “Beschlussanfechtung” zusammenhängen, finden Sie unter dem Stichwort “Anfechtungsklage“.

DieWohnungseigentümer.de

Eigentümer (bzw. deren Rechtsanwältinnen), die bereits Beschlüsse vor der WEG-Reform angefochten haben, müssen folgende Änderungen beachten:

Am 01.07.2007 trat die Novelle des WEG in Kraft. Seit dem werden wohnungseigentumsrechtliche Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr nach dem FGG verhandelt. Einige der für den anfechtenden Wohnungseigentümer wichtigsten Änderungen zum ehemaligen FGG-Verfahren sind:

  • Es besteht keine Amtsermittlungspflicht mehr durch das Gericht, es gilt vielmehr der Beibringungsgrundsatz.
  • Es gilt der Beschleunigungsgrundsatz mit Präklusionsgefahr.
  • Es gibt keine zweite Tatsacheninstanz mehr (!).
  • Statt vorher drei Instanzen stehen in den meisten Fällen nur noch zwei Instanzen zur Verfügung.
  • Für die Klageschrift und die Antragstellung gelten die Regelungen der ZPO (s. §§ 253 Abs. 4, Abs. 2 Nr. 1 und 2, 130 Nr. 6 ZPO):
    So ist nun zum Beispiel die Unterzeichnung des Antrags ist im Gegensatz zum FGG-Verfahren zwingend erforderlich und es muss ein bestimmter Antrag gestellt werden.
  • Zuständiges Gericht für die Berufung (früher: sofortige Beschwerde) ist das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts für dessen gesamten Bezirk. Die zweite Instanz für Anfechtungsverfahren aus Essen ist beispielsweise das Landgericht Dortmund.
  • In der zweiten Instanz vor dem Landgericht besteht Anwaltszwang.

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