Eine Baumfällaktion der Verwaltung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen und die Folgen

von A. Königsmann, Dortmund

Dass man in einer Hausgemeinschaft einen Rechtsstreit hat, ist mittlerweile nichts Ungewöhnliches. Viele Verfahren an den Gerichten beschäftigen sich mit dem „Streit am Zaun“. Die streitenden Parteien werden öfters als „Streithähne“ bezeichnet, und die einzelnen Eigentümer, die alleine vor Gericht ziehen als „Querulanten“ abgestempelt.  Aber ist es wirklich immer so eindeutig? Oder steckt vielleicht mehr dahinter? Gibt es vielleicht einen anderen Grund dafür, warum an den deutschen Gerichten so viele Streitigkeiten im Bereich Wohnungseigentumsrecht zu verzeichnen sind?

Nach sechs langen Jahren WEG-Rechtsstreit beim Amts- und Landgericht Dortmund wurde mir klar, warum so viele Verfahren in Wohnungseigentumssachen bei Gerichten anhängig sind, und dass der Grund dafür nicht gerade die Streitlust der Nachbarn ist.

 

Wie alles begann

Es fing alles mit einer Aktion unserer Hausverwaltung an, die im Februar 2007 ohne Beschluss und ohne Fällgenehmigung sieben große Bäume an der nördlichen Grundstücksgrenze unseres Mehrfamilienhauses gefällt hat. Unser Haus besteht aus sieben Parteien, uns gehört die Wohnung im nördlichen Teil des Hauses mit einer Terrasse auf den Garagendächern und einem Zugang zum Gemeinschaftsgarten. Die Wohnung haben wir im Jahre 2005 erworben, vor allem aufgrund der schönen Terrasse, die durch die hohen Bäume im Norden von fremden Blicken geschützt war. Gegenüber unserem Haus befindet sich ein Studentenwohnheim mit mehreren Stockwerken und einer außenliegenden Feuerschutztreppe. Nach der Baumfällung lag unsere Terrasse auf einmal wie auf einem Präsentierteller im Sichtfeld aller Bewohner des gegenüber liegenden Studentenwohnheims.

 

 

Wie es zu der Fällung kam

Wie es zu der Fällung kam? Die Hausverwaltung hat im Vorfeld einen Brief an die Eigentümer geschrieben, dass sie die Bäume stutzen lassen möchte. Viele Eigentümer gingen davon aus, dass es sich nur um einen Pflegeschnitt handelt. Auf unsere Nachfrage hin hat die Hausverwaltung mitgeteilt, dass sie die Bäume komplett absägen lassen will, da sie angeblich den Garagenhof verschatten. Wir waren natürlich damit nicht einverstanden, da die Bäume im Norden des Hauses standen, also konnte von einer Verschattung keine Rede sein. Dagegen bildeten sie eine schöne grüne Oase in Mitten der hohen Häuser. Das haben wir der Hausverwaltung so mitgeteilt. Sollte sich nichtdestotrotz die Mehrheit der Eigentümer für die Fällung entscheiden, baten wir die Hausverwaltung uns rechtzeitig zu benachrichtigen, damit wir mit den anderen Eigentümern die Sache besprechen können.

Eines Tages waren die Bäume dann plötzlich weg, darunter auch die drei schutzwürdigen ausgewachsenen Ahorne, für die eine Fällgenehmigung notwendig wäre. Die Hausverwaltung hat uns weder benachrichtigt noch einen Beschluss über die Fällung herbeigeführt.

 

Vor Gericht

Unsere Wohnung war von der Fäll-Aktion am meisten betroffen, da unsere Terrasse in diese Richtung liegt. Wir haben versucht, unsere Hausgemeinschaft anzusprechen (mündlich und schriftlich), damit sie uns hilft und eine Wiederbepflanzung beschließt. Nun es war natürlich die Frage des Geldes und auch der Betroffenheit. Keiner wollte für die Wiederbepflanzung zahlen. Auch die Hausverwaltung nicht. Die übrigen Eigentümer waren zwar über die Baumfällung empört, haben aber keinen besonders hohen Nachteil erlitten, und keiner von denen wollte es sich deswegen mit der Hausverwaltung verscherzen. Wir haben die Hausverwaltung daraufhin mit der gerichtlichen Durchsetzung unserer Schadensersatzansprüche konfrontiert. Als dann immer noch kein Einsehen kam, haben wir die Sache beim Amtsgericht Dortmund eingereicht, damals noch nach dem alten WEG-Recht „ein Antrag“ (keine Klage).

Diesen Antrag (502 II 55/07) hat das Amtsgericht Dortmund Ende 2008 zu unserem Erstaunen abgewiesen. Begründet wurde die Zurückweisung durch die nicht erfolgte Anfechtung der Entlastung der Hausverwaltung unsererseits. Sprich, wir hätten parallel noch eine Klage beim gleichen Gericht einreichen müssen, in der wir diesmal die Gemeinschaft (!) verklagen, die Entlastung der Hausverwaltung zurückzunehmen. Das hat unser Anwalt aber nicht gemacht.

Die Anfechtung der Entlastung ist eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Wir wollten keine Rechtsstreitigkeiten mit unserer Hausgemeinschaft, sie war ja nicht an der Baumfällung beteiligt. Wir wollten lediglich den uns durch die Hausverwaltung zugefügten Schaden ersetzt bekommen, weil unsere Wohnung durch die Baumfällung erheblich an Wert verloren hat. Wir wollten, dass die Ersatzbepflanzung auf Kosten der Hausverwaltung stattfindet. Deswegen hat die Gemeinschaft am 03.03.2008 im Rahmen der Vergleichsbemühungen zwei Beschlüsse gefasst, die einerseits eine Ersatzbepflanzung auf dem gerodeten Streifen vorsahen, andererseits uns die Erstellung einer Sichtschutzbepflanzung direkt auf unserer Terrasse und in Verlängerung auf dem Garagendach in zusätzlichen Pflanzenkübeln erlaubten. Die Kostenfrage war in den Beschlüssen explizit offen gelassen, da wir davon ausgingen, dass das Gericht der Hausverwaltung diese Kosten auferlegen würde. Nun kam es ganz anderes:

So wurde die Ersatzbepflanzung auf dem gerodeten Streifen erst gar nicht vorgenommen. Da wuchert zurzeit eine Hecke, die sehr ungepflegt ist und bei weitem nicht reicht, um das Studentenwohnheim abzuschirmen.

Die Sichtschutzbepflanzung auf unserer Terrasse und dem Garagendach, die wir zwei Jahre später auf eigene Kosten erstellt haben (2700 EUR), müssen wir jetzt wieder entfernen . Die Gemeinschaft will es so und wird dabei durch den zuständigen Richter unterstützt (512 C 46/09 und 11 S 270/10). Auch müssen wir unsere Terrasse gegenüber der Teilungserklärung wieder verkleinern und dafür auch noch ca. 1000 EUR an die Gemeinschaft zahlen. Dieses Urteil (AG Dortmund 512 C 25/12) ist kürzlich gefällt worden und ist zurzeit in der Berufung (11 S 13/13). Hierzu wird später berichtet.

 

Wir waren über die erstinstanzliche Entscheidung des Gerichts sehr empört. Insbesondere, weil der Richter sich nach unserer Wahrnehmung uns gegenüber sehr voreingenommen gab. Er hat uns vorgeworfen, wir wären ja selber schuld daran, dass die Hausverwaltung auf uns einen Zahn hat und gegen uns die Hausgemeinschaft aufhetzt. Schließlich hätten wir die Hausverwaltung beim Umweltamt wegen der illegalen Baumfällung „angeschwärzt“.  Die Hausverwaltung wäre durch das Bußgeld ja schon genügend bestraft worden.

Wir sind natürlich in Berufung gegangen (LG Dortmund – 9 T 564/08), mit einem anderen Anwalt. Der hat die Klage so formuliert, dass die Hausverwaltung zur Wiederherstellung bzw. zur Kostenübernahme für die Wiederbepflanzung und Sichtschutzerstellung verpflichtet werden sollte. Die Klage wurde wiederum abgewiesen. Diesmal mit der Begründung, dass wir ohne die entsprechende Genehmigung der Eigentümergemeinschaft die Klage auf Schadensersatz erst gar nicht einreichen hatten dürfen. Wir hätten laut dem Landgericht Dortmund in der Beschwerdeinstanz einen Zahlungsantrag unter dem Gesichtspunkt einer Wertminderung unserer Wohnung weiterverfolgen müssen. Wortwörtlich schrieb das LG Dortmund dazu in der Begründung:

„Zwar kommt bei der Zerstörung oder Beschädigung vom Gemeinschaftseigentum auch ein individueller Schadensersatzanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht, wenn nur dieser durch die Einwirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum einen Schaden erlitten hat. Es kann dann insbesondere ein Anspruch auf Geldersatz bestehen, wenn durch die Zerstörung oder Beschädigung des Gemeinschaftseigentums ein Wertverlust des Wohnungseigentums des einzelnen Wohnungseigentümers hervorgerufen worden ist (BGH NJW 1993, 727). Dieser darf einen solchen Anspruch ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer gegen einen Dritten geltend machen (BGH NJW 1993,727). Die Antragsteller haben jedoch ihren Zahlungsantrag in der Beschwerdeinstanz auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Wertminderung ihres Wohnungseigentums weiterverfolgt.“

Wir haben zwar in der ersten Instanz unseren Anspruch hilfsweise darauf gestützt, dass der Verkaufswert unseres Wohnungseigentums aufgrund des fehlenden Sichtschutzes für unsere Wohnung und Terrassenanlage gemindert ist. Unser Anwalt hat aber in der Berufung „nur“ die Kostenübernahme für die Wiederbepflanzung und Sichtschutzerstellung von der Hausverwaltung verlangt, weil dazu bereits Beschlüsse der Gemeinschaft vorlagen. Laut Aussage des Richters sei die Klage komplett falsch aufgesetzt worden. So ist auch die Berufung aus formellen Gründen nicht erfolgreich gewesen.

Wir wurden schlauer und haben dann mit einem neuen Anwalt die „richtige“ Klage formuliert, die wir dann auch eingereicht haben (512 C 73/10). Beim AG Dortmund, zuständig war wieder der gleiche Richter, wurde die Klage abgewiesen, da die Bäume angeblich “von Zeit zur Zeit zurückgeschnitten und auch gefällt werden” müssen, somit hätten wir keinen Anspruch auf einen Sichtschutz.

Außerdem wurde die Klage abgelehnt, weil der Ehemann der Hausverwalterin, der die Fällung veranlasst hat, zum damaligen Zeitpunkt angeblich nicht der Hausverwalter war. Er hat zwar sich als solcher ausgegeben, in den Versammlungen als Verwalter aufgetreten, auf allen Rechnungen so firmiert, nur stand lediglich die Frau als Hausverwalterin im Verwaltervertrag. Der Mann der Hausverwalterin wurde vom anderen Richter wegen der nicht genehmigten Baumfällung zum Bußgeld verurteilt. Wir haben sowohl den Mann als auch die Frau der Hausverwaltung auf Schadensersatz verklagt. Der Richter war offensichtlich der Meinung, dass wir nur die Frau Hausverwalterin in Anspruch nehmen dürften. Den Mann hätten wir nicht aufführen dürfen. Dann hätte jedoch das Gericht die Klage bestimmt abgewiesen, weil nicht die Frau Hausverwalterin, sondern ihr Mann die Baumfällung in Auftrag gegeben hat.

Also gingen wir wieder in Berufung (LG Dortmund 11 S 73/11). Auch da scheiterte unsere Klage. Hier war es dann der Einwand des fehlenden Nachweises für die Höhe der Wertminderung unserer Wohnung. Unser Beweisangebot durch Einholen des Sachverständigengutachtens hat das LG Dortmund abgelehnt, weil es „ eher auf eine Ausforschung hinauslaufen“ würde, weil „für eine Schätzung „ausreichende Anhaltspunkte fehlen“ würden. Wenn das Gericht schon nicht weiß, wie die Wertminderung unserer Wohnung zu ermitteln ist, wie sollten wir als Leihen es denn „substantiiert darlegen“?

Inzwischen haben wir die Erstellung der Sichtschutzbepflanzung auf unserer Terrasse und dem Garagendach auf eigene Kosten vorgenommen (2700 EUR). Da die Klage auf Schadensersatz damals immer noch anhängig war, hofften wir, dass wir die Kosten von der Hausverwaltung zumindest zum Teil erstattet bekommen.

Aber es kam dann anderes, und diesmal richtig dicke. Die Eigentümergemeinschaft hat beschlossen, dass die von uns erstellte Sichtschutzbepflanzung wieder entfernt werden soll und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden soll. Dazu muss man ausführen, dass in den Jahren der Rechtstreitigkeit mit der Hausverwaltung die verwaltungstreuen Eigentümer (die nach unserem Empfinden regelmäßig gewisse Vorteile in der Gemeinschaft genießen dürfen) sich natürlich auf die Seite der Hausverwaltung geschlagen und uns als Querulanten abgestempelt haben. Sie haben sich regelmäßig mit der Hausverwalterin getroffen und diskutiert, wie schlimm sie es mit uns haben. Man hörte immer wieder: „Bevor ihr eingezogen seid, war alles gut bei uns in der Gemeinschaft“. Keiner wollte es wahrhaben, dass wir bereits 2005 eingezogen sind, die Streitigkeiten aber erst seit 2007 gibt, genau dem Zeitpunkt der Baumfällung.

Am besten wird man schlechtes Gewissen los, wenn man die Person, die es betrifft, als „Feind“ ansieht. Und so wurden wir in der Gemeinschaft immer weiter schikaniert: unsere Wohnung wurde als einzige nach der Überschwemmung nicht renoviert, dagegen die anderen geschädigten Wohnungen; über unserer Terrasse wurde ein Regenabflussrohr installiert; der Pflegeschnitt am Baum an unserer Terrasse wurde jahrelang verweigert, wir dürften die über unserer Terrasse hängende Baumkrone nicht einmal auf eigene Kosten zurückschneiden. Die anderen Bäume und Sträucher im Gemeinschaftsgarten wurden jedoch auf Kosten der Gemeinschaft auch ohne Beschlussfassung zurückgeschnitten; der Laub auf dem Garagendach direkt im Anschluss an unsere Terrasse wurde und wird immer noch nicht weggeräumt, obwohl es Bestandteil des Gartenpflegevertrages ist; den Nachbaren wurde stillschweigend erlaubt deren Terrasse um das Doppelte zu vergrößern, so dass wir auch den Gemeinschaftsgarten nicht mehr voll nutzen konnten. Dies ist nur ein kleiner Ausschnitt davon, was wir in der Gemeinschaft unter der „Schirmherrschaft“ der Hausverwaltung erleben durften.

Wir haben immer wieder versucht, diese Hausverwaltung abzuberufen (512 C 81/08 und 11 S 267/10, 512 C 22/09, 514 C 95/11), wir mussten vom Zeitpunkt des oben genannten Urteils an ständig die Entlastungen der Hausverwaltung anfechten (512 C 22/09 und 11 S 268/10), um unsere Klage auf Schadensersatz und auf Abberufung der Hausverwaltung nicht zu gefährden. Wir sind durch die ergangenen Urteile unserer Ansicht nach dazu gezwungen, immer wieder neue Klagen einzureichen, die hoffentlich den gestellten formalen Anforderungen der WEG-Rechtsprechung entsprechen. Und wenn wir eine Anforderung erfühlt haben, hat das Gericht prompt einen neue herausgekramt, um die Klage zurückzuweisen.

Uns ging und geht weiterhin schließlich darum, die Gerechtigkeit wieder herzustellen. Damit die Leute sich nicht bis ans Lebensende streiten, wie es in manchen Eigentümergemeinschaften der Fall ist.

Es ist nicht immer so, dass wenn der einzelne Eigentümer gegen die Gemeinschaft klagt, dieser ein Querulant ist.  Die Richter (oder vielleicht auch die Gesetzgebung) zwingen die einzelnen Eigentümer zu den sinnlosesten Klagen, um irgendwelche Formalitäten einzuhalten. Wie z. B. die Klage „Anfechtung der Entlastung“: wer braucht solche Klage? Reicht es nicht schon, wenn der einzelne Eigentümer in der Versammlung die Entlastung nicht erteilt? Damit hat er doch schon kundgetan, dass er mit der Arbeit der Hausverwaltung so nicht zufrieden ist. Warum muss man im laufenden Verfahren gegen die Hausverwaltung noch zusätzlich ein weiteres Verfahren wegen der Entlastung betreiben? Das kostet dem Staat und dem Bürger unnötig Geld und Zeit und schützt lediglich die Hausverwaltung.

Aber ist die Hausverwaltung wirklich so schutzwürdig? Schließlich ist sie genauso wie Handwerker und Gärtner ein Dienstleister der Wohnungseigentümergemeinschaft und bekommt Geld für ihre Arbeit. Es kommt doch keiner auf die Idee einen Handwerker nach der getanen Arbeit „zu entlasten“ und auf Garantieansprüche zu verzichten, wenn seine Arbeit Mängel aufweist?

Auch unsere Klage auf die Abberufung der Hausverwaltung ist aufgrund der nicht erfolgten Anfechtung der Entlastung gescheitert. Dazu noch an späterer Stelle.

Unser Fazit 

Alles in allem entstand bei uns als Nicht-Juristen der Eindruck, dass es bei den Gerichten nicht darauf ankommt, die Gerechtigkeit herzustellen, sondern irgendwelche Formalien einzuhalten. Diese Formalien mögen manchmal Sinn haben, manchmal sind diese aber längst veraltet und stören eher als sie helfen. Wir hätten nicht so viele Klagen einreichen müssen, wenn es nicht die Formalie mit der Anfechtung der Entlastung gäbe.

A. Königsmann, Dortmund (akoenigsmann@yahoo.de)

 

 

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