Instandhaltungsrückstellung / Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrückstellung /-rücklage ist Eigenkapital des Eigentümerverbandes, d. h. eine Rücklage zur Deckung der Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Entstehung dem Grunde nach sicher, deren konkrete Höhe und Fälligkeit nach aber ungewiss sind.1

Es soll durch die Ansammlung und “Rücklage” von Geldmitteln sichergestellt werden, dass größere oder unvorhergesehene Reparaturen auch dann bezahlt werden können, wenn einzelne Eigentümer gerade finanzielle Engpässe haben. Solche Reparaturen am Gemeinschaftseigentum können beispielsweise Reparaturen der Heizungsanlage, die Renovierung eines Treppenhauses oder die Erneuerung von Fenstern sowie des Daches sein.

Zweck der Instandhaltungsrücklage ist es also sicherzustellen, dass auch bei unvorhergesehenem, plötzlichem Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und das Objekt nicht wegen fehlender Mittel verwahrlost.2 Ebenso soll die finanzielle Bedrängnis sowie ungleiche finanzielle Belastung aufgrund von Zahlungsausfällen vermieden werden.3

Sie ist keine Kredit- bzw. Finanzierungsreserve, auf die jederzeit zugegriffen werden darf. Die einbezahlten Rücklagengelder sind streng zweckgebundenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft als Rechtsperson.

Es ist Aufgabe des Verwalters, die Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung zu beziffern und diese einzuziehen sowie diese, wenn erforderlich, beizutreiben. Über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ist vom Verwalter im Rahmen der Jahresabrechnung nachvollziehbar Rechenschaft zu legen.4 Die erhaltenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage müssen daher spätestens vor Ablauf des Geschäftsjahres dem Rückstellungsvermögen übertragen werden.

Wie alle anderen Geldbeträge, die der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit erhält, hat er auch die anteiligen Zahlungen auf die Instandhaltungsrückstellung ihrer beschlossenen und damit für den Verwalter verbindlichen Zweckbestimmung zuzuführen. Denn der Zweck der Ansammlung der Gelder für die Instandhaltungsrücklage kann nur erfüllt werden, wenn das hierfür vorgesehene Geld dieser auch zugeführt, d. h. regelmäßig ausgesondert wird.

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung.

Eiserne Reserve für den Notfall

Die “eiserne Reserve” der Instandhaltungsrücklage darf keinesfalls angegriffen werden sondern muss stets kurzfristig verfügbar sein. Eine Beschlussfassung, die die Auflösung der “eisernen Reserve” der Instandhaltungsrücklage vorsieht oder die Auflösung der kompletten Instandhaltungsrücklage widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, ist daher rechtswidrig und in der Folge anfechtbar.

Jeder einzelne Eigentümer kann von den übrigen Eigentümern verlangen, dass eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage angesammelt wird. Dieser Anspruch kann notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

Wie hoch soll die Instandhaltungsrücklage sein?

Eine gesetzliche Regelung über die Höhe der anzusparenden Instandhaltungsrücklage gibt es nicht. Im Wohnungseigentumsgesetz ist lediglich von einer “angemessenen” Instandhaltungsrücklage die Rede. Was als angemessen gilt, hängt vom Einzelfall ab. Für ein altes Haus, für das bislang keine oder nur eine sehr geringe Instandhaltungsrücklage angespart wurde und bei dem möglicherweise sogar ein Reparaturstau besteht, muss eine größere Summe veranschlagt werden. Weiterhin spielt eine Rolle, ob das Haus einen Aufzug, eine Tiefgarage, eine Zentralheizung oder ähnliche Einrichtungen hat.

Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften kann ebenfalls zu einem höheren Rücklagenbedarf führen. Nach der Landesbauordnung müssen alle Hausbesitzer bis spätestens zum 31.12.2015 die Abwasserrohre ihrer Häuser auf Dichtigkeit überprüfen und gegebenenfalls sanieren lassen. Hier können schnell einige tausend Euro auf die Eigentümergemeinschaft zukommen. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält zwar überwiegend Vorschriften für neu zu errichtende Gebäude, aber auch einige Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude.

Allgemeine Angaben über die Höhe der eisernen Reserve oder der Instandhaltungsrücklage insgesamt sind also – wie dargestellt – nicht möglich. Häufig werden die sogenannte Peter´sche Formel oder die “Zweite Berechnungsverordnung” als grobe Anhaltspunkte benutzt.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird meist pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche pro Jahr angegeben.

Handlungsempfehlungen

Eine pflichtbewusste Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft (gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat) einen Instandhaltungsplan vorlegen, aus dem der planbare Instandsetzungbedarf für die nächsten 5 bis 10 Jahre sowie die dafür wahrscheinlich entstehenden Kosten nachvollziehbar hervorgehen.

Hinzu kommt ein Zuschlag für unvorhergesehene Instandhaltungsfälle. Aus beidem wird die Höhe der erforderlichen jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage berechnet.

Eine vorausschauende, im Sinne der Eigentümergemeinschaft handelnde Verwaltung wird in der Eigentümerversammlung sowohl über die Höhe der “eisernen Reserve” wie auch über die Höhe der jährlich anzusparenden Instandhaltungsrücklage und natürlich auch über die Anlageform der Instandhaltungsrücklage beschließen lassen.

Wohnungseigentumsverwaltung ist immer auch Vermögensverwaltung!

  • Die aktuelle Entscheidung des BGH zur korrekten Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung finden Sie hier.

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1 vgl. Bub, WEG, S. 518 m.w.N.

2 Bub, WEG S. 519 m.w.N.

3 Bub, wie vor

4 BGH – Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09;Bub, WEG, S. 524

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