Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Kurzübersicht:

Ordnungsgemäße Verwaltung Kurzübersicht

Langfassung:

Im Gesetz gibt es weder eine klare Beschreibung, was unter „Verwaltung” zu verstehen ist, noch ist festgelegt, wann eine Verwaltungsmaßnahme als „ordnungsgemäß” anzusehen ist. Es handelt sich bei dem Begriff „ordnungsmäßiger Verwaltung” um einen sogenannten „unbestimmten Rechtsbegriff”. Unternehmen wir also den Versuch einer Klärung.

Im WEG selbst finden sich erste Hinweise:

  • In § 21 Abs. 5 WEG sind beispielhaft Maßnahmen aufgeführt, die auf jeden Fall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (siehe dort).
  • Aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG und § 21 Abs. 5 WEG ergibt sich, dass als ordnungsgemäß angesehen werden kann, was dem geordneten Zusammenleben nützt.
  • Auch kann § 15 Abs. 3 WEG sowie § 21 Abs. 5 WEG entnommen werden, dass eine Maßnahme ordnungsgemäß ist, wenn sie der Beschaffenheit der Wohnungsanlage und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Verlangt werden kann eine bestimmte Verwaltung(smaßnahme) weiterhin dann, wenn sie

  1. entweder den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer
    oder
  2. den Beschlüssen der Wohnungseigentümer

entspricht, § 21 Abs. 4 WEG.


Bestehen weder Beschlüsse noch Vereinbarungen, so liegt dann ordnungsgemäße Verwaltung vor, wenn die Maßnahme dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigen Ermessen entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG).

Was ist nun aber unter „Verwaltung” genau zu verstehen?

Wann kann von „ordnungsgemäßer Verwaltung” gesprochen werden?

Und wann liegt eine Verwaltungsmaßnahme „im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer”?

Und was überhaupt ist „billiges Ermessen“?

Zur Verwaltung gehören alle Entscheidungen und Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind.1 Dies können neben Maßnahmen der Geschäftsführung auch Maßnahmen sein, die auf eine Änderung des bestehenden Zustandes abzielen.

Im Interesse aller Eigentümer (der Gesamtheit) liegt eine Maßnahme dann, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls nützlich ist.2

Die Eigentümer haben bei der Entscheidungder Frage, was sie als nützlich ansehen, einen gewissen Spielraum, das sogenannte Ermessen. Beschränkt ist dieser Spielraum durch die „Billigkeit”. „Billig” ist eine Verwaltungsmaßnahme, die den Umständen des Einzelfalls angemessen Rechnung trägt und berücksichtigt, was in vergleichbaren Fällen üblich ist. Es ist eine Kosten-/Nutzen-Analyse vorzunehmen. Die möglichen Risiken oder Belastungen des geplanten Vorhabens sind also mit dem Nutzen der Maßnahme abzuwägen.3

Allgemein ausgedrückt entsprechen also diejenigen Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, die ein

  • objektiv,
  • vernünftig und
  • wirtschaftlich

denkender Wohnungseigentümer ergreifen würden, um die Tauglichkeit und den Wert der Wohnungseigentumsanlage zu erhalten oder zu verbessern und um ein geordnetes und friedliches Zusammenleben zu gewährleisten.4

Dabei spielen auch die Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums und die konkrete Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft eine wesentliche Rolle. Bei der Beurteilung, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist also der jeweilige Einzelfall stets genau zu betrachten.


Jeder einzelne Wohnungseigentümer und jede einzelne Wohnungseigentümerin hat Anspruch darauf, dass das Wohnungseigentum ordnungsgemäß verwaltet wird. Es handelt sich um einen sogenannten Individualanspruch. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Gesetz, und zwar aus § 21 Abs. 4 WEG:

§ 21
Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

Eigentlich müssen die WohnungseigentümerInnen das Gemeinschaftseigentum gemeinsam verwalten. Das bedeutet, dass jeweils einstimmige Beschlüsse erforderlich sind – es sei denn, im Gesetz steht ausdrücklich, dass bei einer Beschlussfassung Mehrheitsentscheidungen erlaubt sind – wie beispielsweise in § 21 Abs. 3 WEG:

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.


Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich aber nur eine ordnungsgemäße Verwaltung beschließen.5 Das bedeutet, dass ein Beschluss, der lediglich mehrheitlich gefasst wurde, aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, rechtswidrig und damit anfechtbar ist. Dass eine mehrheitliche Beschlussfassung nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, führt nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, es sei denn, der Beschluss ist aus anderen Gründen nichtig. Das hat zur Folge, dass ein Mehrheitsbeschluss, der zwar ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, aber nicht rechtzeitig angefochten wird, bestandskräftig wird und dann von allen WohnungseigentümerInnen zu befolgen ist.

Das Ermessen im Wohnungseigentumsrecht wurde für zahlreiche Einzelfälle von der Rechtsprechung überprüft und in der Literatur besprochen. Herausgebildet haben sich in der Verwaltungspraxis mit der Zeit die sogenannten „Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung“.6

Beispiele:

  • Bei der kaufmännischen Verwaltung ist bei den einzelnen Entscheidungen der Grundsatz der kostenbewussten und sparsamen Wirtschaftsführung zu beachten.
  • Bei sonstigen Verwaltungsmaßnahmen darf jedoch der Anspruch auf einen üblichen Wohnkomfort nicht aus Sparsamkeitsgründen beschränkt werden.
  • Es ist stets der haushaltsrechtliche Grundsatz der Deckung von Ausgaben und Einnahmen einzuhalten. Hier liegt der Grund dafür, dass bei geplanten Verwaltungsmaßnahmen stets die Kostenregelung zwingend mit zu beschließen ist.
  • Bei technischen Maßnahmen sind die aktuellen anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen.
  • Versicherungen sind in regelmäßigen Abständen auf ihre Bedingungen zu überprüfen.

Kommt es im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens (Anfechtungsklage) zu einer gerichtlichen Überprüfung der ordnungsmäßigkeit des Mehrheitsbeschlusses, so ist für die Beurteilung der Zeitpunkt der Beschlussfassung und der Erkenntnisstand der der Wohnungseigentümergemeinschaft ausschlaggebend.

Weder können spätere Erkenntnisse eine ordnungsgemäße Maßnahme zu einer ordnungswidrigen machen, noch kann eine zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ordnungswidrige durch neue Erkenntnisse später ordnungsgemäß werden.7


Gerichtsentscheidungen, die sich mit der Frage befassen, ob ordnungsgemäße Verwaltung vorliegt:

  • BGH – Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09
    • Keine ordnungsgemäße Verwaltung, wenn Verwaltungsbeirat entlastet wird, obwohl Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen
  • BayObLG -Beschluss vom 28.07.2004 – 2Z BR 043/04
    • Beschlussfassung ohne ausreichende Entscheidungsgrundlage widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
  • OLG Düsseldorf Beschluss vom 18.01.1999 – 3 Wx 394/98
    • Bei Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum kann eine Beschlussfassung, die über die Mindestsanierung hinaus geht, aber jedenfalls nicht unvertretbar ist, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Fundstelle: NZM 1999, Heft 16, S. 766
  • OLG Düsseldorf – Beschluss vom 15.3.2002 – 3 Wx 13/02)
    • Zum ordnungsgemäßen Auswahlermessen der Eigentümer bei modernisierender Instandsetzung
  • OLG Düsseldorf – Beschluss v. 27.5.2002 – Az.: 3 Wx 40/02
    • Modernisierende Instandsetzung und Ermessen der Gemeinschaft bei der Auswahl der in Betracht kommenden Maßnahmen bei mehreren gleichwertigen Lösungen

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1BGH V ZR 118/91

2OLG Hamburg – 04.08.2002 – 2 wx 30/03

3BayObLG -Beschluss vom 28.07.2004 – 2Z BR 043/04

4Vgl. Bub, Wohnungseigentum von A – Z, S. 703

5Kahlen in Schmid/Kahlen, Wohnungseigentumsgesetz 2007, § 21 Rn. 56 und 85ff.

6Vgl. hierzu Bub, Wohnungseigentum von A – Z, 7. Aufl., 704

7KG Berlin – Beschluss vom 25.02.2004 – 24 W 285/01

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