Die Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht


Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit der Anfechtungsklage. Er gibt erste Antworten zu den Fragen:

Soll verhindert werden, dass ein unzulässiger oder fehlerhafter Eigentümerbeschluss für die Zukunft wirksam wird, muss eine gerichtliche Überprüfung des Beschlusses erfolgen.

Der Beschluss muss angefochten werden. Das erfolgt über die Erhebung der Anfechtungsklage. Die Anfechtungsklage ist in § 46 WEG geregelt:

§ 46 WEG
Anfechtungsklage

(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.

Für das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtungsklage genügt grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erreichen.1 Das bedeutet, dass bei Beschlussanfechtungen von bestehendem Rechtsschutzbedürfnis auszugehen ist, denn das Anfechtungsrecht dient nicht nur dem persönlichen Interesse des Wohnungseigentümers, der gegen den Beschluss vorgehen will, sondern insbesondere auch dem Minderheitenschutz und dem Interesse, eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erreichen. Es ist auch nicht erforderlich, dass die anfechtenden WohnungseigentümerInnen persönlich betroffen sind oder sonst Nachteile erleiden.2 Ausnahmen hierzu können gelten bei Rechtsmissbrauch oder aufgrund von bestehenden Vereinbarungen.

Anfechtungsgegner ist nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern alle übrigen Wohnungseigentümer. Das bedeutet, dass die Klage gegen alle übrigen EigentümerInnen zu richten ist, auch wenn diese vielleicht teilweise dem Beschluss zugestimmt haben.

Die beklagten WohnungseigentümerInnen sind notwendige Streitgenossen gemäß § 62 Abs. 1 ZPO.3

Bei “Anfechtungsklagen” (Beschlussanfechtung/Binnenstreitigkeit) muss die Anfechtungsklage immer bei dem Amtsgericht eingereicht werden, das für die Liegenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig ist (Amtsgerichtsbezirk). Auf die Höhe des Streitwertes kommt es dabei nicht an.

Hinweis:

In größeren Städten kann es durchaus vorkommen, dass für ein und dieselbe Straße zwei unterschiedliche Amtsgerichte zuständig sind. Daher ist es unter Umständen sinnvoll, sich zuvor beim Gericht zu erkundigen, ob es für die betroffene Liegenschaft zuständig ist.

Wichtig:

Bei der Anfechtungsklage ist es wichtig, die jeweiligen Fristen (Ausschlussfristen!) einzuhalten:

  • Klagefrist: innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung
  • Begründungsfrist: innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassungjeweils
    - Fristbeginn: Tag der Beschlussfassung
    - Fristende: siehe § 188 Abs. 2 BGB

Zunächst einmal – nichts! Juristen sagen: Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Für das reale Wohnungseigentümer-Dasein bedeutet das: Ein Beschluss ist so lange gültig, bis das Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt hat.

Erfolgt die Ungültigkeitserklärung durch das Gericht, fällt die Beschlussfassung rückwirkend weg. Möglicherweise hat der obsiegende Eigentümer in diesem Fall das Recht, so gestellt zu werden, als ob die Beschlussfassung nicht erfolgt wäre (sogenannter Folgenbeseitungsanspruch).

Verliert der Anfechtungskläger das Beschlussanfechtungsverfahren ist der Beschluss für die Zukunft gültig und muss von allen Eigentümern befolgt werden, auch von demjenigen, der den Beschluss angefochten hat.

Geht es bei der Beschlussanfechtung um Angelegenheiten, die später nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden könnten, der dann bestehende Folgenbeseitigungsanspruch also nutzlos wäre, muss versucht werden, per einstweiliger Verfügung die Vollziehung des angefochtenen Beschlusses bis zum Abschluss des Gerichtsverfahrens zu verhindern. Ein Beispiel hierfür ist das geplante Fällen alter Baumbestände auf dem gemeinschaftlichen Grundstück.

Es entstehen
- Gerichtskosten und
- außergerichtliche Kosten.

Die Gerichtskosten werden nach dem Gerichtskostengesetz erhoben. Ihre Höhe ist abhängig vom Streitwert der Sache. Eine Übersicht über die bis zu den jeweiligen Streitwerten anfallenden Gerichtskosten finden Sie in der Anlage 2 zu § 34 GKG. Der Streitwert ist auch ausschlaggebend für die Höhe der Rechtsanwaltsgebühren.

Zu beachten ist bei Anfechtungsklagen § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG:

§ 49a GKG

(1) Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten. Der Wert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen.

(2) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, darf der Streitwert das Fünffache des Wertes ihres Interesses sowie des Interesses der auf ihrer Seite Beigetretenen nicht übersteigen. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend.



Beispiele:

Beispiel Nr. 1:

Eine Eigentümergemeinschaft besteht aus 10 EigentümerInnen mit je einer Wohnung. Es wurde trotz vorhandener sehr hoher Instandhaltungsrücklage zur Ausbessung des Daches eine Sonderumlage in Höhe von 10.000 Euro beschlossen. Pro Wohneinheit fallen 1.000 Euro an. Ein Eigentümer ist mit der Sonderumlage nicht einverstanden und erhebt Anfechtungsklage. Er bleibt der einzige Anfechtungskläger.

1. Ermittlung des Streitwerts

Weil es sich um eine Anfechtungsklage handelt, ist § 49a Abs. 1 GKG anzuwenden. Das bedeutet, der Streitwert ist in diesem Fall zunächst auf 50 % des Gesamtinteresses festzusetzen (Normalstreitwert).

Das “Interesse” des Klägers (an der Aufhebung des Beschlusses) beträgt 1.000 Euro.

Das “Gesamtinteresse” (Kläger und Beklagte sowie Beigeladene zusammen) beträgt 10.000 Euro.

Der Normalstreitwert beträgt nach § 49a Abs. 1 GKG 5.000 Euro (die Hälfte von 10.000).

2. Überprüfung der Streitwerthöhe

Jetzt müssen noch folgende Überprüfungen vorgenommen werden:

  • Der ermittelte “Normalstreitwert” darf das “Interesse” des Klägers nicht um mehr als das Fünfache überschreiten.
  • Der Streitwert darf keinesfalls höher sein als der Wert des Wohnungseigentums.
  • Der Streitwert darf das Interesse des Klägers (und aller Beigetretenen) nicht unterschreiten.

Bezogen auf das obige Beispiel Nr. 1 bedeutet das:

  • Der ermittelte Streitwert beträgt 5000 Euro.
  • Das Interesse des Klägers beträgt 1000 Euro.
  • Das Fünffache von 1000 ist 5000.
  • Der festgesetzte Streitwert überschreitet also nicht den Normalstreitwert.
  • Der Streitwert von 5000 Euro unterschreitet auch nicht den Mindestreitwert von 1000 Euro (das Interesse des Klägers).

Der Streitwert für die Anfechtung des Beschlusses über die Sonderumlage wird auf 5.000 Euro festgelegt werden.

Danach bestimmen sich nun sowohl die Gerichtskosten wie auch die Rechtsanwaltsgebühren für die erste Instanz (Amtsgericht) wie folgt:

Streitwert 5000
Rechtsanwaltsgebühren
Verfahrensgebühr

(Nr. 3100 VV)

301
x 1,3 391,3
Terminsgebühr

(Nr. 3104 VV)

x 1,2 361,2
Pauschale Post- /Telekomm.

(Nr. 7002 VV)

20 20
Zwischensumme 772,5
Mehrwertsteuer

(Nr. 7008)

146,78
Zwischensumme 919,28
Gerichtskosten

Gerichtsgebühr gem. § 34 GKG

121
x 3 363
Gesamtsumme 1282,28



Einen Kostenrisiko-Rechner für weitere Berechnungen finden Sie auf den Seiten der Justiz NRW.

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Beispiel Nr. 2:

Eine Eigentümergemeinschaft wurde trotz vorhandener sehr hoher Instandhaltungsrücklage zur Ausbessung des Daches eine Sonderumlage in Höhe von 10.000 Euro beschlossen. Ein Eigentümer ist mit der Sonderumlage nicht einverstanden und erhebt Anfechtungsklage. Er bleibt der einzige Anfechtungskläger. Sein Anteil an der Sonderumlage beträgt 500 Euro.

1. Ermittlung des Streitwerts

Weil es sich um eine Anfechtungsklage handelt, ist § 49a Abs. 1 GKG anzuwenden. Das bedeutet, der Streitwert ist in diesem Fall zunächst auf 50 % des Gesamtinteresses festzusetzen (Normalstreitwert).

  • Das “Interesse” des Klägers (an der Aufhebung des Beschlusses) beträgt 500 Euro.
  • Das “Gesamtinteresse” (Kläger und Beklagte sowie Beigeladene zusammen) beträgt 10.000 Euro.
  • Der “Normalstreitwert” beträgt nach § 49a Abs. 1 GKG 5.000 Euro (die Hälfte von 10.000).

2. Überprüfung der Streitwerthöhe

Jetzt müssen noch folgende Überprüfungen vorgenommen werden:

  • Der ermittelte “Normalstreitwert” darf das “Interesse” des Klägers nicht um mehr als das Fünfache überschreiten.
  • Der Streitwert darf keinesfalls höher sein als der Wert des Wohnungseigentums.
  • Der Streitwert darf das Interesse des Klägers (und aller Beigetretenen) nicht unterschreiten.

Bezogen auf das obige Beispiel Nr. 1 bedeutet das:

  • Der ermittelte Streitwert beträgt 5000 Euro.
  • Das Interesse des Klägers beträgt 500 Euro.
  • Das Fünffache von 500 ist 2500.
  • Der Normalstreitwert überschreitet hier das fünffache Interesse des Klägers.

Der Streitwert für die Anfechtung des Beschlusses über die Sonderumlage wird auf 2.500 Euro festgelegt werden (Kappungsgrenze).

  • Der Streitwert von 2.500 Euro unterschreitet auch nicht den Mindestreitwert von 500 Euro (das Interesse des Klägers).



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Beispiel Nr. 3:

Eine Eigentümergemeinschaft wurde trotz vorhandener sehr hoher Instandhaltungsrücklage zur Ausbessung des Daches eine Sonderumlage in Höhe von 10.000 Euro beschlossen. Ein Eigentümer ist mit der Sonderumlage nicht einverstanden und erhebt Anfechtungsklage. Er bleibt der einzige Anfechtungskläger. Sein Anteil an der Sonderumlage beträgt 7000 Euro.

1. Ermittlung des Streitwerts

Weil es sich um eine Anfechtungsklage handelt, ist § 49a Abs. 1 GKG anzuwenden. Das bedeutet, der Streitwert ist in diesem Fall zunächst auf 50 % des Gesamtinteresses festzusetzen (Normalstreitwert).

  • Das “Interesse” des Klägers (an der Aufhebung des Beschlusses) beträgt 7000 Euro.
  • Das “Gesamtinteresse” (Kläger und Beklagte sowie Beigeladene zusammen) beträgt 10.000 Euro.
  • Der “Normalstreitwert” beträgt nach § 49a Abs. 1 GKG 5.000 Euro (die Hälfte von 10.000).

2. Überprüfung der Streitwerthöhe

Jetzt müssen noch folgende Überprüfungen vorgenommen werden:

  • Der ermittelte “Normalstreitwert” darf das “Interesse” des Klägers nicht um mehr als das Fünfache überschreiten.
  • Der Streitwert darf keinesfalls höher sein als der Wert des Wohnungseigentums.
  • Der Streitwert darf das Interesse des Klägers (und aller Beigetretenen) nicht unterschreiten.

Bezogen auf das obige Beispiel Nr. 1 bedeutet das:

  • Der Normalstreitwert (die Hälfte des Gesamtstreitswerts) beträgt 5000 Euro.
  • Das Interesse des Klägers beträgt 7000 Euro.
  • Der Normalstreitwert unterschreitet hier das Interesse des Klägers.

Der Streitwert für die Anfechtung des Beschlusses über die Sonderumlage wird auf 7000 Euro festgelegt werden (Mindeststreitwert).



Mit der Höhe des Gebührenstreitwertes in Wohnungseigentumsverfahren gemäß § 49 a GKG befasst sich die Entscheidungen

  • des OLG Celle vom 14.01.2010 – 4 W 10/10 – Streitwertbestimmung bei Beschlussanfechtung mit Verpflichtungsantrag
  • des OLG Celle vom 30.03.2009 – 4 W 41/09
  • des OLG Saarbrücken vom 14.07.2009 – 5 W 109/09Ermittlung der Streitwerthöhe anhand des maßgeblichen Interesses bei der Beschlussanfechtung anhand des wirklichen Willens des Anfechtungsklägers.

Literatur/Aufsätze zur Streitwertvereinbarung nach § 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 S. 1 Nr. 6 WEG:


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Verteilung der Kosten

Gewinnt der anfechtende Eigentümer den Rechtsstreit, werden ihm die Kosten von den Prozessgegnern erstattet und der Beschluss über die Sonderumlage wird aufgehoben.

Verliert er die Beschlusssanfechtung, muss er neben den 1.000 Euro Sonderumlage die 1.282,28 Euro zuzüglich der Kosten des gegnerischen Rechtsanwalts zahlen, also nochmal ca. 919 Euro (zu der Erstattung der Kosten des Rechtsanwalts siehe auch § 50.

In derart gelagerten Fällen ist daher jedenfalls bei wirtschaftlicher Betrachtung eine gründliche Kosten-Nutzen-Analyse zu empfehlen (jedenfalls, wenn man keine Rechtsschutzversicherung hat).

Seit der Novellierung des WEG im Jahre 2007 gelten auch für Wohnungseigentumsverfahren die Regelungen für die Kostenverteilung im Zivilprozess (§§ 91 ff. ZPO) sowohl für die Gerichtskosten wie auch für die außergerichtlichen Kosten (im Wesentlichen Rechtsanwaltskosten). Danach hat die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Es gibt allerdings wegen der Besonderheiten im Wohnungseigentum Ausnahmen.

Ausnahme Nr. 1: § 49 Abs. 2 WEG

Insbesondere bei der Anfechtungsklage interessant ist die Regelung des § 49 Abs. 2 WEG. Nach dieser Vorschrift können dem Verwalter abweichend von den ZPO-Regelungen die Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn

  1. veranlasst wurde und
  2. ihn ein grobes Verschulden

trifft, und zwar auch dann, wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Bei Anfechtungsklagen ist das Verhalten des Verwalters dann ursächlich, wenn dessen Fehlverhalten (Tun oder Unterlassen) zur erfolgreichen Beschlussanfechtung geführt hat.

Beispiele:4

Nachlässige unbestimmte Beschlussformulierung, Ladungsfehler bei der Einberufung der Eigentümerversammlung, wie beispielsweise bei der Wahl des Versammmlungsortes, der Aufstellung der Tagesordnung oder fehlerhaftes Feststellen eines Beschlussergebnisses oder Missachtung von Vereinbarungen.

Kommt hinzu, dass die Verwaltung einfachste, nahe liegende Überlegungen unterlassen und das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem einleuchten musste, liegt auch grobes Verschulden vor.5

Zu berücksichtigen sind beim Verschulden der Verwaltung auch sogenannte “subjektive” Umstände: Ob ein Verhalten als grob schuldhaft zu bewerten ist, hängt auch davon ab, um welchen Verwaltertypus es sich handelt.6

So wird sich eine gewerbliche Verwalterin, die mit der Bezeichnung “Fachverwalterin für Wohnungseigentum” wirbt und sich zusätzlich damit brüstet, einen bekannten Fachanwalt als “ständigen Berater” zu haben, an anderen Maßstäben gemessen als ein unentgeltlich tätiger Amateuerverwalter.7

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Ausnahme Nr. 2: § 50 WEG

Weil es in Wohnungseigentümerverfahren, insbesondere bei Binnenrechtsstreitigkeiten wie den Anfechtungsklagen viele Verfahrensbeteiligte gibt, würde dem Verlierer des Rechtsstreits ein unverhältnismäßig großen Kostenrisiko drohen, wenn er den obsiegenden Parteien jeweils ihre Rechtsanwaltskosten erstatten müsste.

Wenn also im obigen Beispiel die übrigen 9 EigentümerInnen jeweils einen eigenen Rechtsanwalt beauftragen würden, müsste der anfechtende Eigentümer neben seinem Rechtsanwalt und den Gerichtskosten weiterhin 9 mal 919,19 Euro, also insgesamt 8.272,62 Euro bezahlen. Die verlorene Anfechtungsklage wegen eines Anteils an der beschlossenen Sonderumlage von 1.000 Euro würde den Verlierer insgesamt 9.554,90 Euro kosten.

Da dies offensichtlich zu untragbaren Ergebnissen führen würde und klagewillige Eigentümer selbst bei guten Prozessaussichten und berechtigten Beschlussanfechtungen von einer Klage abgehalten werden könnten, weil ein Unterliegen im Klageverfahren je nach den Streitwerten zum finanziellen Ruin führen könnte, wurde mit der Novellierung im Jahr 2007 die Vorschrift des § 50 WEG in das Wohnungseigentumsgesetz aufgenommen. Ziel des § 50 WEG ist es, das Kostenrisiko des anfechtenden Wohnungseigentümers zu begrenzen, in dem im Normalfall nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet werden.

§ 50
Kostenerstattung

Den Wohnungseigentümern sind als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war.

Der Verlierer der Anfechtungsklage muss nach dieser Vorschrift nur die Kosten eines Rechtsanwalts erstatten, wenn nicht ein besonderer Ausnahmefall vorliegt. Davon ist jedoch bei Beschlussanfechtungsverfahren nicht auszugehen.8

Die Vorschrift führt dazu, dass im obigen Beispiel in der Regel (grundsätzlich) nur die Kosten eines Anwalts zu erstatten sind, selbst wenn neun Anwälte beauftragt wurden.

Viele Fragen, die sich aus § 50 WEG ergeben können, sind noch ungeklärt. Zu den Einzelheiten finden sich weder im Gesetzestext noch in der Gesetzesbegündung Hinweise.

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Weitere Informationen, die mit dem Thema Anfechtungsklage zusammenhängen, finden Sie unter dem Stichwort Beschlussanfechtung.

Folgende Gerichtsentscheidungen befassen sich mit der Anfechtungsklage:








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1BGH - Beschluss vom 17. Juli 2003 – V ZB 11/03

2Vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage 2010, § 46 Rn. 17

3Vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage 2010, § 46 Rn. 33

4Vgl. Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht 2007, § 13 Rn. 237 m.w.N.

5Vgl. Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht 2007, § 13 Rn. 238/239 m.w.N.;

6Niedenführ in Niedenführ/KümmelVandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 49 Rn. 31

7Vgl. dazu auch Niedenführ, wie vor, m.w.N.

8So Niedenführ in Niedenführ/KümmelVandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 50 Rn. 3;


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