Entlastung

Der Entlastungsbeschluss im Wohnungseigentumsrecht

Regelmäßig entlastet zu werden gelingt vielen Verwaltungen leicht, denn den meisten EigentümerInnen sind die rechtlichen Auswirkungen des Entlastungsbeschlusses in ihrer Tragweite nicht bekannt und die Abstimmung über die Entlastung erfolgt eher routinemäßig oder unbewusst.

Wird die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage per Beschluss entlastet und wird dieser Beschluss bestandskräftig, so hat das im Wesentlichen folgende Wirkungen:

  • Die Verwaltungsführung wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebilligt.
  • Die Entlastung stellt einen auf die Zukunft gerichteten Vertrauensbeweis dar1.
  • Der bestandskräftiger Entlastungsbeschluss bedeutet den Verzicht auf solche Ersatzansprüche, die den WohnungseigentümerInnen bekannt waren oder die für sie nach sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.
  • Die Verwaltung ist nach der Entlastung nicht mehr zu Auskünften über die entlastete Wirtschaftsperiode verpflichtet2.

Ein frisch entlasteter Verwalter kann daher nicht aus Gründen, die bei der Entlastung bekannt waren, abberufen werden. Ebensowenig können nach der Entlastung noch Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend gemacht werden, da sie Entlastungen die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses im Sinn vom § 397 Abs. 2 BGB hat3.

Eine Entlastung widerspricht daher grundsätzlich dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen4. Eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters reicht aus, auf ein Verschulden kommt es nicht an5.

Eine Entlastung der Verwaltung hat für die Wohnungseigentümergemeinschaft keinerlei Vorteile.

Kluge WohnungseigentümerInnen stimmen daher gegen einen Entlastungsantrag.

Gute Wohnungseigentumsverwaltungen haben es nicht nötig, einen Entlastungsantrag zu stellen.

Im Wohnungseigentumsgesetz ist die Entlastung der Verwaltung nicht vorgesehen. Die Verwaltung hat daher auf die Erteilung der Entlastung keinen Anspruch, es sei denn, im Verwaltungsvertrag oder in der Teilungserklärung wurde etwas anderes vereinbart.

Die meisten Verwaltungen von Wohnungseigentumsanlagen streben jedoch trotzdem mit der Vorlage und dem Beschluss über die Jahresabrechnung stets auch Entlastung an. Häufig wird die Entlastung für das vergangene Wirtschaftsjahr ausdrücklich beschlossen. Oft wird über die Jahresabrechnung und die Entlastung in einem einzigen Beschluss abgestimmt, obwohl es gute Gründe geben kann, über die Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung getrennt abzustimmen.

Auch kann der Beschluss über die Jahresabrechnung stillschweigend zugleich die Entlastung des Verwalters bedeuten, so wie die Entlastung des Verwalters auch die Billigung der Jahresabrechnung beeinhalten kann.


Wurde der Verwalter von der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft entlastet, obwohl Fehler in der Jahresabrechnung vorhanden sind oder andere Ansprüche gegen den Verwalter (zum Beispiel wegen Mängel in der Verwaltung) in Betracht kommen, muss die überstimmte Minderheit im Wege der Anfechtungsklage gegen den Mehrheitsbeschluss vorgehen, um den Eintritt der Bestandskraft des Entlastungsbeschlusses zu verhindern.

Bei der Abstimmung über die Entlastung ist ein Verwalter, der gleichzeitig auch Wohnungseigentümer in der verwalteten Anlage ist, nicht stimmberechtigt. Er kann auch nicht in Vollmacht für andere Wohnungseigentümer abstimmen6.

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1Hüffer, Gesellschaftsrecht 7. Aufl., § 31 Rn. 21 m.w.N.;

2Niedenführ in Niedenführ/Kümmen/Vandenhouten, WEG 9. Aufl. § 28 II Rn. 210 m.w.N.

3BGH - Beschluss vom 17.7.2003 – V ZB 11/03

4BGH - Beschluss vom 17.7.2003 – V ZB 11/03

5Niedenführ in Niedenführ/Kümmen/Vandenhouten, WEG 9. Aufl. § 28 II Rn. 213 m.w.N.

6Niedenführ, aaO, Rn. 220

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